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Immobilien Wer für Mängel bei Hauskauf und Hausbau haftet

Feuchte Keller, zugige Türen und Risse in der Mauer: Neu gebaute oder alt gekaufte Immobilien können rasch zum Problemfall werden. Wir verraten Ihnen, wie Sie sich eine Menge Ärger und viel Geld ersparen.

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Ab ins Traumhaus: Doch eine Quelle: obs

Die Terrasse ist abgesunken, Feuchtigkeitsflecken zieren die weißen Wände im Keller, und im Gästebadezimmer haben zwei Fliesen Risse. Thomas Döring* erinnert sich noch genau an die Mängel nach dem Einzug in die eigene Immobilie. Trotz der Anfangsschwierigkeiten fällt die Bilanz der Dörings am Ende eindeutig aus: Vier Jahre nach dem Start in ihrer neugebauten Doppelhaushälfte in Kleinmachnow bei Berlin sind sie rundum zufrieden. „Innerhalb der Gewährleistungsfrist konnten wir die Probleme lösen“, sagt Thomas Döring. Tatsächlich sieht die Immobilie heute makellos aus. Dörings Bauunternehmen hat die Bodenplatten auf der Terrasse neu verlegt, ein mangelhaftes Abwasserrohr ersetzt und die gesprungenen Fliesen ausgetauscht.

Solchen Ärger kennen viele Bauherren. „Das sind in der Regel keine gravierenden Mängel“, beruhigt die Frankfurter Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, Heike Rath. Was Bauherren jedoch auf den Magen schlägt, ist vor allem „die Fülle“ an Fehlern, so Jörg Berner, Teamleiter Immobilienqualität bei der Dekra.

Nach Zahlen des Prüfunternehmens nervten Bauherren im Jahr 2007 bei jedem Neubau 32 Mängel - rund 40 Prozent mehr als noch 2005.


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    Den jährlichen Schaden bei Pfusch am deutschen Bau schätzen die Prüfer auf 1,4 Milliarden Euro. Oft ist dabei nicht klar, wo die Schuld zu suchen ist; Auseinandersetzungen zwischen Bauherren und -unternehmen sind programmiert.

    Liegt tatsächlich ein Mangel vor? Wer ist dafür verantwortlich und wer muss den Schaden beheben?

    Um am Ende nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben, sollten Haus- und Wohnungskäufer sich darauf einstellen, dass Mängel auftreten. Wer ein paar Vorsichtsmaßnahmen kennt, darf schon gelassener sein Neuland betreten, sollte sich aber nicht allzu sehr in Sicherheit wiegen. Denn „bauen hat heutzutage unheimlich viel mit Rechtsvorschriften zu tun“, sagt Rath. Viele Bauherren informierten sich nicht ausreichend. Dabei sei es heute wegen der vielen Regelungen wichtiger denn je, seine Rechte zu kennen und im Zweifelsfall den Rat eines Experten einzuholen.

    Wann ist ein Mangel ein Mangel?

    Eine lose Steckdose, eine Fliese, die schnell ersetzt werden kann – solche Kleinigkeiten verkraften Bauherren leicht. Bei Feuchtigkeit und Schimmel, den häufigsten Problemen im Neubau, hört der Spaß aber auf. So war es etwa bei einer Kölner Familie, die eine Erdgeschosswohnung in einem neuerrichteten Mehrfamilienhaus bezog. Schon nach zwei Jahren trat Schimmel auf, an Außen- und Innenwänden und selbst hinter der Heizung. Dabei war die Familie sicher, richtig zu lüften und zu heizen – was das Bauunternehmen aber infrage stellte. Nur ein Sachverständiger hätte nun helfen können, doch der verlangte für einen Besichtigungstermin knapp 800 Euro. Aus Angst, am Ende auf den Kosten sitzen zu bleiben, machte sich der Kölner Familienvater selbst an die Schimmelentfernung. Schließlich hatte der Immobilienkauf die Familienkasse schon ausreichend strapaziert. Solche Probleme – schlechte Nachricht für Menschen, die bald Richtfest feiern – nehmen zu. Die „umfassende Abdichtung“ moderner Häuser „verstärke“ die Feuchtigkeitsprobleme, so der Bremer Baugutachter Rainer Bolle.

    Mangel oder nicht? Wenn die rosa Wand plötzlich nicht zum roten Sofa passt, ist das für den Hausbesitzer zwar ärgerlich, aber kein echter Fehler. Für Juristen ist der Fall klar: Ein Mangel liegt dann vor, wenn eine Eigenschaft der Immobilie „negativ“ vom vertraglich Vereinbarten abweicht oder wenn anerkannte Regeln der Bautechnik nicht eingehalten wurden. Trotz dieser vermeintlichen Klarheit gebe es aber „oft Streit darüber, ob ein Mangel vorliegt“, sagt Erik Becker, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Düsseldorf. „Das liegt auch daran, dass die Baubeschreibungen oft unzureichend sind.“ Deshalb sollten Haus- und Grunderwerber Wert auf eine exakte Baubeschreibung legen, die neben der Ausstattung der Immobilie auch die Qualität der eingesetzten Materialien benennt. In der Beschreibung sollte es nicht etwa nur heißen, eine Dämmung sei geplant, sondern sie sollte beispielsweise auch über die Beschaffenheit der Dämmstoffe informieren.

    Eine kurze Baubeschreibung von wenigen Seiten oder vage Angaben sollte Bauinteressenten stutzig machen. So erging es einem Mainzer, der eigentlich eine teure Doppelhaushälfte bauen lassen wollte. Vorsichtshalber wendete er sich mit seinem Werkvertrag und der Beschreibung an die örtliche Verbraucherzentrale. Dort fiel das Urteil eindeutig aus: zu viele Unklarheiten, zu wenig Kostensicherheit. Als er den Bauunternehmer damit konfrontierte, wurde der besonders dreist: Genauere Angaben würde er nicht machen, sonst könne der Bauherr diese ja einklagen.

    Nicht irre machen lassen, auf eine genaue Auflistung drängen, um sich so spätere Rechtsmittel offenzuhalten – jedes andere Vorgehen könnte ins Chaos führen.

    immobiliengrafik

    Doch selbst wenn diese Hürde genommen ist, fällt es „Bauherren schwer, in der Bauphase Mängel oder Fehler überhaupt zu erkennen“, sagt Experte Bolle. Was Fachleute schnell als Fehler erkennen, ist für einen Laien oft unsichtbar. Pech hat, wer in einem heißen Sommer sein Häuschen hochzieht: Feuchtigkeitsschäden treten meist erst auf, wenn Petrus seine Schleusen öffnet. Bolle vergleicht das mit einem löchrigen Regenschirm: „Der ist auch nur so lange in Ordnung, wie es nicht regnet.“

    Prüfgesellschaften wie TÜV und Dekra bieten Bauherren Unterstützung bei der Mängelsuche an, indem ein Gutachter in verschiedenen Bauphasen und bei Übergabe der Immobilie die Arbeit des Bauunternehmens kontrolliert. Bei einer Wohnfläche von 140 Quadratmetern kostet das bei der Dekra etwa 2400 Euro – viel Geld, zumal die neuen Hausherren nicht mehr als einen kritischen Blick auf ihre Immobilie einfordern dürfen; denn ins Baugeschehen greifen die Gutachter nicht ein. Letztlich muss der Bauherr selbst seinen Handwerkern Beine machen, falls Fehler auftauchen.

    Dokumentieren und rügen. Wer einen Mangel feststellt, sollte sich nicht auf mündliche Absprachen verlassen. „Zuallererst sollten Bauherren schriftlich rügen und eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen“, sagt Becker. Der Bauherr kann die Schäden zwar fotografisch dokumentieren – jedoch haben die Bilder im Streitfall keinen Beweiswert. Streit gibt’s besonders dann, wenn das Bauunternehmen Fehler leugnet. „Dann kann die Baustelle lahmgelegt sein“, erklärt Bolle. Hausherren, die auf sich alleine gestellt sind, würden spätestens dann unsicher und einlenken, weil sie das Risiko einer am Ende doch unberechtigten Forderung tragen müssten und weil alleine die Bau-Verzögerung viel Geld kostet.

    Keine Abnahme, wenn Mängel vorhanden sind

    Wenn das Dach aber endlich gedeckt, WC und Dusche installiert, die Wände verputzt sind, dann wird dem Immobilienkäufer sein Haus übergeben; er nimmt es ab. Mit der Abnahme – was viele nicht wissen – kehrt sich die Beweislast bei Mängeln um. Bauunternehmen und Handwerker waren bis zur Übergabe verpflichtet, eine fehlerfreie Arbeit nachzuweisen, nun muss plötzlich der Bauherr einen Mangel belegen. „Deshalb sollten sie tunlichst die Abnahme vermeiden, wenn sie von Mängeln ausgehen“, rät Becker. Eine Verweigerung der Abnahme setzt allerdings voraus, dass der Häuslebauer wesentliche Fehler vermutet. Hat der Bauherr aber Druck, das Haus trotz vermuteter grober Fehler abzunehmen – etwa weil der Möbelwagen schon vor der Tür steht –, sollten die Mängel zumindest in einem Übernahmeprotokoll vermerkt und rechtlich vorbehalten werden.

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      Kein Glück hatte ein Hauskäufer in Albstadt bei Tübingen. Erst nachdem er das Haus abgenommen hatte und den kompletten Kaufpreis bezahlt hatte, stellte er fest, dass die Installationsfirma bei einer Dusche unsauber gearbeitet hatte. Die Armatur ließ sich nicht dicht anbringen, und die Badewanne musste er deshalb zur Brause umfunktionieren.

      Mehrere Monate lang vertröstete das Bauunternehmen ihn immer wieder; Installateurstermine wurden kurzfristig abgesagt. Selbst auf eine Mängelrüge mit Beseitigungsfrist reagierte das Unternehmen nicht. Solch eine Hinhaltetaktik ist nicht nur nervenaufreibend, sie kann für den Bauherren riskant werden – denn seine Ansprüche an das Bauunternehmen halten nicht ewig.

      Komplett mit wildem Wein Quelle: dpa-dpaweb

      Solch eine Hinhaltetaktik ist nicht nur nervenaufreibend, sie kann für den Bauherren riskant werden – denn seine Ansprüche an das Bauunternehmen halten nicht ewig.

      GEWÄHRLEISTUNG. Mit der Abnahme des Baus beginnt die Gewährleistungsuhr zu ticken. Die gesetzliche Gewährleistungspflicht erlischt in der Regel nach fünf Jahren, wenn ein Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen wurde, sogar schon nach vier Jahren. Treten während dieser Zeit Mängel auf, sollte sich der Käufer an seine Bauunternehmen, beispielsweise den Bauträger, wenden. Wenn der Vertragspartner des Bauherrn ist, dann darf er ihn nicht an Handwerker verweisen, sondern muss sich an die Beseitigung der Schäden machen.

      Vertraglich können sich Bauherr und -unternehmen auch auf eine längere Gewährleistungsdauer einigen. Gut für den Bauherrn, wenn das so klappt wie bei Angela Merkel. Die Bundeskanzlerin hatte Glück: Sieben Jahre nach der Einweihung des Kanzleramtes traten Anfang Juli schwere Mängel an Fenstern auf. Die Kosten dafür müssten jedoch Lieferant und Fassadenfirma übernehmen, teilte die zuständige Bundesbaugesellschaft mit. Mit den Firmen war eine längere Gewährleistungsfrist als gesetzlich vorgesehen vereinbart.

      Gewährleistungsfrist muss beachtet werden

      Wer ein neues Haus bezogen hat, sollte die Gewährleistungsfrist beachten. „Mindestens sechs Monate vor Ablauf sollten Bauherren noch einmal mit einem Sachverständigen das Haus oder die Wohnung begehen“, empfiehlt Fachanwältin Rath. Zumal Bauunternehmen versucht sein könnten, Probleme über die Frist hinaus zu verschieben. Im Streitfall sollten Bauherren deshalb rechtzeitig schon vor Fristablaufbei Gericht eine Aufschiebung oder Ver- längerung durchsetzen. Denn nach Ablauf bleibt der Bauherr auf den Beseitigungskosten sitzen. Nur in Ausnahmefällen, etwa bei arglistiger Täuschung, hat er noch Chancen, das Bauunternehmen zu belangen.

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        Auch die Käufer alter Häuser sind bei Mängeln meist auf sich allein gestellt. Sie kaufen die Immobilie so wie gesehen und „nur wenn ein Verkäufer einen Mangel absichtlich verschweigt, muss er dafür auch haften“, sagt Rath.

        INSOLVENZ. Ein Mangel liegt vor, die Gewährleistungsfrist ist noch nicht abgelaufen und trotzdem muss der Bauherr am Ende selbst zahlen. Diese leidvolle Erfahrung machen Käufer immer wieder – Bauträger können Pleite gehen, die Ansprüche sind dann perdu. Für Bauherren ist dieses Risiko nicht gering: Jeder 50. Bauträger rutscht in die Pleite. Bundesweit Schlagzeilen machte im Jahr 2000 einer der größten deutschen Bauträger, die Erkrather Bast-Bau-Gruppe, die nach 47-jährigem Bestehen über Nacht in die Insolvenz rutschte.

        Häuslebauer sollten sich deshalb streng über den Ruf ihres Unternehmens informieren. Wie sind die Erfahrungen früherer Kunden? Welche Vita hat der Geschäftsführer? Ein Blick ins Handelsregister beispielsweise gibt schon mal einen groben ersten Eindruck. Experten raten, zudem Bankbürgschaften oder einen Gewährleistungseinbehalt vertraglich einzufordern, die etwa fünf Prozent der Bausumme betragen sollten. Bei einem konkreten Mangel rät der Sachverständige Bolle dazu, eine Bürgschaft über das Dreifache der Kosten zu verlangen. „Denn Mangelbeseitigungskosten durch Fremdfirmen sind meist höher als die ursprünglichen Kosten.“ Beispielsweise wenn bei Feuchtigkeit im Keller noch einmal Wände freigelegt werden müssten.

        Bauen ist am Ende auch Vertrauenssache. Idealerweise entpuppt sich der Bauunternehmer als echter Partner – Rechtsstreitigkeiten wären dann eine Ausnahme.

        * Name geändert

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