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Immobilien Wie Vermieter Nebenkosten abrechnen

Nicht alle Betriebskosten lassen sich auf die Mieter umlegen. Immobilienbesitzer müssen komplizierte Vorgaben erfüllen. Wichtige Urteile für Mieter und Vermieter.

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Die Kosten für die Treppenhausreinigung darf der Vermieter auf alle Mietparteien umlegen. Quelle: ZB

Konstanz Legionellen sind winzige Stäbchenbakterien. Sie vermehren sich gern in Wasserrohren und können zu gefährlichen Lungenentzündungen führen. Erst einmal verursachen sie aber Kosten. Denn Vermieter müssen den Legionellengehalt zentraler Warmwasseraufbereitungsanlagen seit neuestem jährlich prüfen lassen. Die Kosten - circa 200 Euro für ein Haus mit acht Wohnungen - können bei der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

Doch das ist nicht der einzige Grund, warum die meisten Mieter bei der sogenannten zweiten Miete nachzahlen müssen. Viel bedeutender: Explodierende Energiekosten und steigende Grundsteuern treiben die Betriebs- oder Nebenkosten in die Höhe und machen deren jährliche Abrechnung mehr denn je zum Zankapfel zwischen Vermietern und Mietern. Schon jetzt geht es bei 38 Prozent aller Rechtsberatungen beim Deutschen Mieterbund ums Thema Betriebskosten.

Rat suchen aber auch die Vermieter, berichtet Alexander Wiech von der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus und Grund. Wer vermietete Immobilien nur als inflationssichere Kapitalanlage kaufte, erlebt bei der ersten Betriebskostenabrechnung eine böse Überraschung. Wiech: „Die Betriebskosten und deren Abrechnung verursachen für den Vermieter die meiste Arbeit.“

Was darf wie abrechnet werden, ist eine der häufigsten Fragen der Vermieter. Wenn Wasser, Strom und Brennstoffe anhand von geeichten Messuhren individuell direkt mit dem Versorgungsunternehmen abgerechnet werden können, ist der Vermieter auf der sicheren Seite. „Viele Mieter haben kein Gefühl für ihre Verbräuche, weil der Strom aus der Steckdose kommt und das Warmwasser aus der Dusche rauscht“, klagt ein Vermieter in einem Internet-Forum.

Doch einige Gemeinkosten, etwa für das Licht im Treppenhaus, bleiben. Und auch die Warmwasserkosten müssen auf die Mietparteien umgelegt werden. Eine Umlage entsprechend der gemieteten Wohnfläche ist immer zulässig. Dabei darf auch ein Viertel der Balkonfläche mit zur Wohnfläche gerechnet werden.


Steht die Wohnung leer, zahlt der Vermieter die Nebenkosten


Beim größten Kostenfaktor, der Heizung, geht es jedoch nicht ohne Messtechnik. Bei Zentralheizungen oder externer Heizungszulieferung (Contracting) müssen geeichte Ablesesysteme installiert werden. Auch gegen per Funk ablesbare Heizungszähler darf sich der Mieter nicht wehren, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, VIII ZR 326/10). „Die Anschaffungskosten für solche Geräte muss der Vermieter selbst tragen“, kommentiert der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten das Urteil. Die Kosten für die Heizungswartung übernimmt der Mieter, wenn das vertraglich so vereinbart wurde.

Reparaturen muss der Vermieter zahlen. Der beauftragte Handwerker sollte das in der Rechnung deshalb klar trennen. Der Wasserverbrauch darf, wenn es nicht für jede Wohnung eine eigene Wasseruhr gibt - in älteren Häusern auch nach Köpfen abgerechnet werden.

Wenn Mieter ausziehen, muss der Vermieter die Betriebskosten für leerstehende Wohnungen selbst übernehmen. Die Nebenkostenabrechnung bekommt der Ex- Mieter zur gleichen Zeit, wie die, die noch im Haus wohnen. In vielen Mehrfamilienhäusern tragen Putzfrau, Hausmeister und andere Dienstleister zum häuslichen Frieden bei. Treppe, Kellerfenster und Boden putzt eine Reinigungskraft.

Ums Rasenmähen oder Holznachlegen in der Pelletheizung kümmert sich ein Hausmeister und den Winterdienst auf Gehwegen und Zufahrten übernimmt ein externer Dienstleister. All diese Kosten kann der Vermieter in der jährlichen Nebenkostenabrechnung umlegen.

„Die Umlage der Betriebskosten sollte unbedingt wirksam vereinbart werden“, rät Alexander Wiech. Doch Vorsicht: Hausverwaltungskosten dürfen nicht umgelegt werden. Kümmert sich der Hausmeister auch um Wohnungsbesichtigungen oder ausstehende Mieten, muss dieser Teil seiner Arbeit nicht von der Hausgemeinschaft bezahlt werden.

Nicht immer lassen sich alle Gebühren und Kostenbescheide für das vergangene Jahr schon im Januar beschaffen. Die Betriebskostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode beim Mieter vorliegen. Wer länger braucht, kann eine Nachzahlung nicht mehr wirksam einfordern.

In fast jeder dritten größeren Stadt wurde 2011 die Grundsteuer für bebaute Grundstücke erhöht. Weitere Kommunen werden folgen. Doch nur wenn eine Erhöhung konkret angekündigt wurde, darf der Vermieter vorsorglich die monatliche Vorauszahlung anpassen. Einen pauschalen Sicherheitszuschlag für die Vorauszahlungen hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 294/10) im September 2011 abgeschmettert. Das Risiko von Kostensteigerungen trägt der Vermieter.

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