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Immobilien Wo der Hauskauf noch lohnt

Heiß gelaufene Märkte, Mietpreisbremse und leicht steigende Zinsen: Für Immobilienbesitzer gibt es im nächsten Jahr einige Herausforderungen. Was Hausbesitzer beachten müssen und wo Mieten und Kaufpreise weiter steigen.

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Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

Auch das vergangene Jahr war für Immobilien wieder einmal ein Jahr der Rekorde, der Höhepunkt einer langjährigen Rally. In den Metropolen stiegen die Preise auf neue Höchststände. Laut Immobilienscout 24 legten in den vergangenen fünf Jahren die Kaufpreise für Wohnungen in Berlin, Hamburg oder München zwischen 40 und 50 Prozent zu. Die Mieten kletterten in diesem Zeitraum um knapp 30 Prozent. Die neue Bundesregierung will laut Koalitionsvertrag den Markt für Wohnimmobilien stärker regulieren.

Angetrieben wird der Boom vom historischen Zinstief. Mit einem Zins von durchschnittlich 2,6 Prozent für Darlehen von fünf bis zehn Jahren war Baugeld im Juni des vergangenen Jahres so günstig wie niemals zuvor. Immer mehr Bundesbürger bauen daher oder erwerben Wohneigentum. Immobilienbesitzer, Häuslebauer und Investoren fragen sich angesichts solcher Rekordmarken, wie lange der Immobilienboom noch weitergeht.

Wo die Immobilienpreise am stärksten fallen

Handelsblatt Online hat mit knapp einem Dutzend Bankern, Fondsmanagern, Unternehmensberatern und Managern von Immobilienunternehmen gesprochen. Ihre Einschätzungen geben einen guten Hinweis, wie sich der Markt im nächsten Jahr entwickeln wird. Lesen Sie, was sich 2014 für Immobilienbesitzer ändert, ob eine Immobilienblase entstehen könnte und wo Preise und Mieten weiter steigen.

Neue Vorgaben für Vermieter
Immobilienbesitzer stehen 2014 vor einigen Herausforderungen. Mit Spannung warten Vermieter darauf, wann die geplante Mietpreisbremse der neuen Regierung umgesetzt wird. Laut Koalitionsvertrag sollen Sätze bei einer Wiedervermietung um maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Wenn die bisherigen Aufschläge diese Grenze schon jetzt überschreiten, müssen Vermieter zwar nicht senken. Doch die Miete darf dann erst erhöht werden, wenn sie von der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt wird. In der Praxis kann das Jahre dauern. Außerdem sollen bei Modernisierungen Mieterhöhungen zeitlich begrenzt werden und Maklerhonorare bei Neuvermietungen vom Auftraggeber beglichen werden. Wann die Mietpreisbremse tatsächlich kommen wird, ist unklar: „Wie lange dieser Gesetzentwurf verhandelt wird, ist derzeit noch offen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD. Wenn alles nach Koalitionsvertrag läuft, entscheiden die Bundesländer über eine Einführung der Mietpreisbremse und die Ausweisung der angestammten Mietregionen. Die Ausweisung dieser Gebiete soll „an die Erarbeitung eines Maßnahmenplans zur Behebung des Wohnungsmangels in den Gebieten gekoppelt werden“.

Wo die Immobilienpreise am stärksten steigen

Bis solche Regelungen beschlossen und in die Praxis umgesetzt werden, können daher Jahre vergehen - sofern ein entsprechendes Gesetz von der Bundesregierung überhaupt beschlossen und von einer nachfolgenden Regierung nicht gleich wieder kassiert wird. Doch auch ohne Mietpreisbremse droht Immobilienbesitzern Ärger. Seit Jahresbeginn wurden etwa die Sätze für die Grunderwerbsteuer in den Ländern Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und in Niedersachsen erhöht. Mit 6,5 Prozent ist Schleswig-Holstein jetzt das teuerste Land, gefolgt von Berlin mit 6,0 Prozent. In Bremen und Niedersachsen werden demnächst jeweils fünf Prozent fällig.

Droht eine Immobilienblase?

Wo kein Mieter einziehen will
BundesüberblickLangsam wird es eng: Die Leerstandsquote beim marktaktiven Wohnraum in Deutschland lag 2012 bei 3,3 Prozent und war damit im sechsten Jahr in Folge rückläufig, das zeigt nun der aktuelle CBRE Empirica Leerstandsindex. Dabei betont der Index auch die regionalen Unterschiede in Deutschland. So gibt es im Stadtstaat Hamburg mit nur 0,7 Prozent Leerstand fast keine freien Wohnungen mehr auf dem Markt, auch in Bayern mit landesweit 1,7 Prozent und in Baden-Württemberg sowie der Bundeshauptstadt mit jeweils 2,0 Prozent Leerstand sucht man lange nach Wohnraum. In Sachsen mit seinen 110.000 und in Sachsen-Anhalt mit 51.100 leerstehenden Wohnungen, was einer Quote von 7,2 Prozent entspricht, verkehrt sich diese Situation ins Gegenteil. Dort müssen die Kommunen Sorge tragen, dass die leerstehenden Wohnungen nicht verfallen. Das wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Beratungsunternehmen Empirica erstellt zum wiederholten Male einen Index zum Wohnraum-Leerstand. Dieser basiert auf Daten des Immobiliendienstleisters CBRE, der in Deutschland etwa 800.000 Wohneinheiten bewirtschaftet, außerdem auf Daten des statistischen Bundesamtes und Schätzungen und Analysen der Regionaldatenbank, die Empirica selbst erarbeitet. Quelle: PR
OldenburgGerade noch unter die Top Ten der Regionen mit dem geringsten Leerstand schafft es Oldenburg. Mit einem Prozent Leerstand ist die Stadt in Niedersachsen dicht besiedelt. Dieses Foto zeigt den Stadtturm Lappan in der Fußgängerzone Oldenburgs. Quelle: Imago
KemptenAuf dem neunten Platz liegt die bayerische Stadt Kempten (Foto: Basilika St. Lorenz) mit einem Leerstand von 0,9 Prozent. In absoluten Zahlten bedeutet das: 200 Geschosswohnungen sind frei - in einer Stadt, die mehr als 60.000 Einwohner hat. Quelle: Imago
ErlangenSo eng wie bei der Bergkirchweih geht es in der mittelfränkischen Großstadt Erlangen zwar nicht immer zu, dicht besiedelt ist sie aber allemal. Mit 0,9 Prozent Leerstand und nur 300 freien Geschosswohnungen belegt sie Platz acht des Rankings. Quelle: dpa
GermersheimIn Germersheim in Rheinland-Pfalz lockt unter anderem das Deutsche Straßenmuseum - das Einzige seiner Art. Die Region erfreut sich großer Beliebtheit: Nur 200 Geschosswohnungen stehen hier leer, das entspricht einer Leerstandsquote von 0,9 Prozent. Quelle: dpa
DarmstadtDas Foto zeigt ein Mietshaus in Darmstadt. Dort gibt es einen regelrechten Run auf Immobilien und kräftig steigende Mieten. Die Leerstandsquote beträgt gerade einmal 0,8 Prozent - das reicht für Platz sechs. Quelle: dpa
Frankfurt Europas Finanzplatz am Main ist bei Mietern beliebt: Nur 0,8 Prozent der Wohnungen stehen hier leer - insgesamt sind das 2.500 Geschosswohnungen. Quelle: Reuters

Ab Mai tritt außerdem die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Dann müssen Energieausweise erstellt werden, die Energieeffizienzklassen enthalten, die bei kommerziellen Immobilienanzeigen ausgewiesen werden müssen. Käufern und Mietern muss der Energieausweis übergeben werden. Auch bei Wohnungsbesichtigungen muss der Ausweis vorliegen. Ab 2015 müssen dann bestimmte Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden. Und der zulässige Jahresenergiebedarf für Neubauten soll ab 2016 um 25 Prozent sinken. Bauherren müssen danach mit höheren Installationskosten rechnen. Eine Immobilienblase wie sie in den vergangen Jahren etwa in den USA oder in Spanien passiert ist, droht in Deutschland derzeit nicht. „Die höheren Preise am deutschen Immobilienmarkt werden durch historisch niedrige Bauzinsen und steigende Einkommen ausgeglichen – vielerorts bleiben deutsche Wohnimmobilien damit erschwinglich“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. Die Mietrenditen lägen im Durchschnitt stabil bei vier Prozent. „Ich erwarte, dass die Immobilienpreise weiter steigen, ohne dass es zu einer Blasenbildung kommt“, sagt Grunwald.

Mietpreisentwicklung in den zehn größten Städten Deutschlands

Grunewald sieht in der Preisentwicklung eine „Normalisierung eines lange unterbewerten Marktes“. Inflationsbereinigt liegen Immobilien in Deutschland derzeit auf dem Preisniveau von 1999. „Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist im internationalen Vergleich nach wie vor unterbewertet und weitestgehend erschwinglich“, erklärt Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienresearch bei Feri EuroRating Services.

Andere Immobilienprofis sehen ebenfalls keine Blase. „Der deutsche Immobilienmarkt ist immer noch im grünen Bereich“, sagt ING DiBA-Chefvolkswirt Carsten Brzeski. „Auf den Gesamtmarkt bezogen gibt es keine Zeichen einer Blasenbildung“. Für den deutschen Immobilienmarkt rechnet sein Institut für die Jahre 2014 und 2015 mit jährlichen Preisanstiegen von rund drei Prozent.


In diesen Städten laufen die Märkte heiß

Was für den gesamten Markt gilt, muss aber nicht für alle Teilmärkte gelten. In angesagten Lagen der Metropolen sehen fast alle Marktbeobachter mittlerweile Überhitzungstendenzen. „Die Preissteigungen in vielen Großstädten sind mit Vorsicht zu genießen“, sagt Brzeski.

So steigt etwa in München, Hamburg, Frankfurt die Nachfrage nach Wohnungen wegen der Zuwanderung an, während sich das Angebot nicht im gleichen Ausmaß erhöht. Ausländische Investoren haben den deutschen Markt entdeckt, niedrige Zinsen locken zum Kauf. Die positive Entwicklung bei Arbeitsmarkt und Löhnen sorgen zudem für Nachfrage, mit der die Entwicklung der Mietpreise in einigen Metropolen nicht mithalten kann.

Eine Untersuchung von Angebotsmieten und Kaufpreisofferten von Immobilienscout 24 zeigt, dass etwa in München und Hamburg die Preise für Wohnungen in den vergangenen fünf Jahren um knapp 30 Prozentpunkte schneller gestiegen sind als die Mieten. „Die Top-Lagen in den großen Metropolen sind inzwischen teilweise überteuert“, sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei ImmobilienScout24 „Hier werden Preise verlangt, die durch die Fundamentaldaten nicht mehr gerechtfertigt sind“. Die erzielbaren Renditen lägen in solchen Lagen bereits unterhalb der Drei-Prozent-Marke. Investoren schrecken solche Daten ab. „In den Wohnungsmärkten gibt es sicherlich im hochpreisigen Segment einzelne Mikrolagen in München, Hamburg oder Frankfurt, welche mittelfristig Überhitzungstendenzen vorweisen könnten“, sagt Ulrich Steinmetz, Leiter Portfolio Management bei der Deutschen Asset & Wealth Management.

Städte und Lagen mit Potenzial zur Preissteigerung

Wo der Immobilienmarkt heiß läuft
Wohnimmobilien haben vor allem in den großen Metropolen Deutschlands ihr Höchstpreisniveau im Jahr 2012 bestätigen können. Aber auch andere, kleinere Regionen in der Bundesrepublik holen auf. Das Transaktions-Umsatz-Ranking listet die Top Ten der Städte mit dem umfangreichsten Transaktionsvolumen im Bereich der Eigentumswohnungen und der Ein- und Zweifamilienhäusern auf. Das Ranking ist das Ergebnis des „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2013/2014“ von Engel & Völkers. Absolutes Schlusslicht im Wohnungsranking ist Schwerin. 2012 wurde in Schwerin im Eigentumswohnungssektor ein Volumen von 29,6 Millionen Euro erzielt. Das reicht nur für den 36. Platz. Quelle: dpa
Flensburg schlittert haarscharf am letzten Platz des Volumen-Umsatz-Rankings vorbei. Mit einem Volumen im Wohnungssektor von rund 34 Millionen Euro belegt die Stadt Platz 35. Quelle: dpa
„ Leipzig ist das neue Berlin“, bekommt man heutzutage vielerorts zu hören. Im Bereich des Transaktionsvolumen der Eigentumswohnungen stimmt das nicht ganz. Aber immerhin: Die kreative Oststadt schafft es mit einem Umsatzvolumen 2012 von 440 Millionen Euro im Bereich der Eigentumswohnungen in die Top Ten des Rankings. Quelle: dpa
Die Städte und Regionen in Ostdeutschland konnten im vergangenen Jahr das Preisniveau für Wohnungen und Einfamilienhäuser stark anziehen. Vor allem Dresden tut sich da mit einem 9. Platz und einem Umsatzvolumen im Wohnungssektor von 486 Millionen Euro hervor. Quelle: dpa
Nürnberg erzielte 2012 ein Umsatzvolumen von rund 545 Millionen Euro. Platz 8. Quelle: dpa
Auch in Baden-Württemberg haben sich Wohnimmobilien als sichere Anlageform etabliert. So wurde in Stuttgart im Bereich der Eigentumswohnungen ein Volumen von 876 Millionen Euro erzielt. Stuttgart liegt im Ranking damit auf dem 6. Platz. Das Transaktionsvolumen bei Ein- und Zweifamilienhäusern beläuft sich auf  340 Millionen Euro. Quelle: dpa
Die Mischung von Skyscrapern mit Ein- und Mehrfamilienhäuser kommt gut an: Platz fünf für Frankfurt am Main. In der deutschen Bankenmetropole erreichten die Transaktionen bei Eigentumswohnungen 2012 ein Volumen von 1,2 Milliarden Euro. Quelle: dpa

Immer mehr Marktteilnehmer beäugen Investments in den Metropolen mittlerweile kritisch. „Auf Märkten wie München oder Hamburg sehen wir vergleichsweise nicht mehr so viele Entwicklungschancen“, sagt Einar Skjerven von der Skjerven Group. „Hier steigt das Risiko fallender Preise stetig, während es kaum noch Luft nach oben gibt“ Vor allem die Top-Lagen von Hamburg und München seien betroffen. Die Gruppe legt daher ihren Fokus derzeit vor allem auf Berlin.

Welche Lagen mit Vorsicht zu genießen sind, verraten die Immobilienprofis in der Umfrage von Handelsblatt Online. „Aus Erfahrung unserer Franchisenehmer können wir sagen, dass Gebiete wie Eppendorf oder Harvestehude in Hamburg, Schwabing in München und bestimmte Kiezlagen in Berlins Prenzlauer Berg Überhitzungstendenzen anzeigen“, erklärt etwa Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Baugeld-Vermittlers Dr. Klein. Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Asset Managers Dr. Lübke & Kelber nennt ebenfalls Beispiele. „Überhitzungstendenzen sehe ich in Berlin-Mitte, Prenzlauer Berg, dem Frankfurter Westend oder vereinzelten Stadtteilen im Zentrum von München und Hamburg“. Allesamt Trendviertel, in denen Käufer und Mieter wegen einer positiven kulturellen und sozialen Entwicklungen Schlange stehen. „Dort werden Preise erzielt, die häufig eher unwirtschaftlich sind“, sagt Jacke. „Solche Wohnungen sind eher für Liebhaber geeignet.“ Wie lange in solche Top-Lagen die Preise weiter steigen, steht in den Sternen. „Die aktuelle Preisentwicklung weist auch in diesen Gebieten im laufenden Jahr bereits eine geringere Dynamik auf“, sagt Manfred Binsfeld vom Analysehaus Feri.

Wo Kaufpreise und Mieten steigen

Die Rechnung ist einfach. Wenn die Nachfrage über dem Angebot liegt, steigen die Preise. Auf dem Immobilienmarkt kommt hinzu, dass die Kosten für Grund und Boden ebenfalls steigen, genauso wie die Baukosten. Die Folge sind steigende Kosten für die Mieter in den Metropolen. Egal ob die neue Regierung ihre Mietpreisbremse bald umsetzt oder nicht. Viele Zuzügler in den Städten üben sich deshalb in Bescheidenheit. „Wir sehen einen Trend zu Downsizing“, sagt Nils Olov Boback, Vorsitzender der Geschäftsführung des Projektentwicklers NCC Deutschland. „Mieter werden oftmals eine geringere Wohnfläche für eine attraktive Innenstadtlage in Kauf nehmen“.

Wer Platz braucht, zieht an den Stadtrand. „Es gibt eine Nachfrage nach bezahlbaren Wohnraum bei Familien im Umland von mittelgroßen Städten wie Potsdam, Heilbronn, Langen, Neuss“, sagt Boback. Beliebt seien Gegenden, die sowohl zentral liegen, gleichzeitig aber auch ruhig und grün sind - etwa im Speckgürtel der Städte. Der Trend dürfte sich in den nächsten Jahren verschärfen. Nach einer Prognose von Feri Eurorating dürften die Mieten in den Metropolen auch in den Jahren 2014 bis 2016 stärker steigen als in den kleineren Städten. In Frankfurt, München und Hamburg rechnet das Ratinghaus bei Bestand und Neubau mit einer Mietsteigerung von rund neun Prozent in den nächsten beiden Jahren. Schon jetzt zahlen Mieter dort im Schnitt zwischen 10,7 und 13,4 Euro pro Quadratmeter.

Und die Preise steigen weiter: In München rechnet Feri mit einem Anstieg bei Bestandswohnungen von 10,4 Prozent auf 3800 Euro pro Quadratmeter, in Hamburg soll es gar um 12,3 Prozent raufgehen auf rund 2420 Euro pro Quadratmeter.

B-Lagen sind attraktiv

In welchen Städten der Leerstand am höchsten ist
Platz 10: SalzgitterDer Stahlabstich erleuchtet den Himmel über dem Stahlwerk der Preussag in Salzgitter. Die Stadt liegt im Südosten des Landes Niedersachsen. Leerstandsquote: 9,8 Prozent Freie Wohnungen: 5398 Eigentümerquote: 49,6 Prozent Quelle: AP
Platz 9: PrignitzRadfahrer fahren auf dem Elberadweg bei Abbendorf in der Prignitz. Der Landkreis befindet sich im Norwesten Brandenburgs. Leerstandsquote: 9,8 Prozent Freie Wohnungen: 4274 Eigentümerquote: 48,8 Prozent Quelle: dpa
Platz 8: SchwerinDunkle Regenwolken ziehen über das Schloss von Schwerin. Die Stadt ist die Landeshauptstadt von Mecklenburg-Vorpommern. Leerstandsquote: 10,7 Prozent Freie Wohnungen: 6040 Eigentümerquote: 15,7 Prozent Quelle: dpa
Platz 7: ZwickauZwickau ist bekannt für das DDR-Symbol Trabi. Die Stadt war die Geburtsstätte des legendären Trabant, hier treffen sich Fans des legendären Kleinwagens zum Internationalen Trabi-Treffen. Zwickau liegt im südwestlichen Teil des Freistaates Sachsen. Leerstandsquote: 11,3 Prozent Freie Wohnungen: 21.122 Eigentümerquote: 37,3 Prozent Quelle: dpa
Platz 6: Halle an der SaaleEin Blick auf das wieder eröffnete Wilhelm-Friedemann-Bach-Haus in Halle (Saale). Halle ist eine kreisfreie Großstadt im Süden von Sachsen-Anhalt. Leerstandsquote: 11,5 Prozent Freie Wohnungen: 15.971  Eigentümerquote: 16,0 Prozent Quelle: dpa
Platz 5: GeraEin Blick auf die ehemalige Landeszentralbank in Gera. Gera liegt im Osten Thüringens. Sie ist die bevölkerungsmäßig größte Mittelstadt Deutschlands. Leerstandsquote: 12,1 Prozent Freie Wohnungen: 7234 Eigentümerquote: 21,5 Prozent Quelle: dpa
Platz 4: LeipzigEine Fischaugenaufnahme zeigt einen Blick über Leipzig im Freistaat Sachsen. Leerstandsquote: 12,1 Prozent Freie Wohnungen: 38.490  Eigentümerquote: 12,9 Prozent Quelle: dpa

Nicht nur weil die Preise in den besseren Lagen noch einmal deutlich über diesen Durchschnittswerten liegen und das Angebot knapp ist, lohnt für Investoren der Blick in kleinere Städte oder weniger gefragte Quartiere. „Die Attraktivität der B-Städte und B-Lagen wird durch die negativen Auswirkungen der Mietpreisbremse in den A-Standorten begünstigt“, sagt Manfred Binsfeld von Feri. Weniger angespannte Mietmärkte könnten von den Plänen der Regierung verschont werden. „Für Investoren ergeben sich hier höhere Mietrenditen, stabilere Preisentwicklungen und demografische Chancen“, sagt Binsfeld. Bislang scheuten viele private Käufer solche Lagen, weil sich die Objekte meist wegen geringerer Nachfrage schlechter verkaufen lassen und die Märkte weniger transparent sind. „Investments in Klein- und Mittelstädte mit solider wirtschaftlicher Basis sind für Investoren interessanter als Metropolen“, hat aber Marcus Cieleback, Group Head of Research bei der Patrizia Immobilien ermittelt. Nach seiner Prognose sollen sich die Mietsteigerungen in den Metropolen bis zum Jahr 2017 abschwächen.

B-Städte würden Investoren hingegen Wachstumspotenzial bei begrenztem Risiko bieten: „Interessant sind hier insbesondere Städte mit positiver Bevölkerungsentwicklung, guter Infrastruktur in Verkehr und Bildung sowie mit einem Nachholbedarf im Wohnungsbau“, sagt Cieleback. „Aber auch schrumpfende Städte können im Neubausegment Potenzial bieten, wenn dem Markt qualitativ höherwertige Objekte fehlen.“ Viele Marktbeobachter stimmen ein ins Lob der Mittelzentren. „Meine klare Kaufempfehlung sind B-Städte und dort in Top-Lagen“, sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei ImmobilienScout24. Nach seiner Analyse ist dort die Gefahr von Überhitzung bei den Kaufpreisen deutlich geringer. Auch Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Asset-Managers Dr. Lübke & Kelber sieht B-Städte gute Chancen. „Attraktive Investments mit stabilen Renditen sind aktuell in allen größeren Städten und Universitätsstädten mit positiver demographischer Entwicklung möglich“, sagt Jacke. Auch Städte in der Nähe der Metropolen seien eine Alternative, etwa Darmstadt bei Frankfurt oder auch Leverkusen bei Köln. „Auch in Ostdeutschland gibt es gute Möglichkeiten“, sagt Jacke. „Dresden hat eine tolle Entwicklung gemacht“.


Marktunterschiede in Frankfurt und Düsseldorf

Vor dem Kauf sollten Kunden trotz großer Chancen immer genau hinsehen. Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher vom Kreditvermittler Dr. Klein erwartet ebenfalls Preissteigerungen in den B-Städten wie etwa Hannover und in den B-Lagen der Metropolen, wie zum Beispiel in den Berliner Quartieren Neukölln, Treptow oder Köpenick. In Hamburg empfiehlt er Sankt Pauli und das Schanzenviertel. Käufer sollten neben der Qualität des Objekts aber auch das Potenzial des Quartiers genau prüfen. „Bei der Lage haben zunehmend Stadtentwicklungswerte einen hohen Einfluss auf die Wertentwicklung“, sagt Gawarecki. „Deshalb ist es ratsam, sich über die demografische und wirtschaftliche Entwicklung der Region und über die kommunalen Infrastrukturpläne zu informieren“. Trotz der Bevorzugung mittelgroßer Städte sollten Käufer Metropolen nicht abschreiben. „Die Renditen sind zwar niedriger als in Mittelstädten, aber immer noch deutlich höher als bei anderen mögliche Anlageprodukte wie Sparbuch oder Bundesanleihen“, sagt Jacke. Zudem gibt es auch in großen Städten immer wieder Schnäppchen.

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Wer genau hinsieht findet je nach Teilmarkt unterschiedliche Risiken. „Frankfurt am Main weist im Neubaumarkt die größten Abweichungen von der durchschnittlichen Mietpreisentwicklung auf“, sagt Cieleback. Für Investoren bedeuten schwer kalkulierbare Mieten ein Risiko. Gänzlich anders tickt der Markt dagegen in Düsseldorf, wo die Neubau-Mieten nur geringfügig von der Durchschnittsmiete abweichen und leichter kalkulierbar sind. „Im Bestandsmarkt ist Berlin der Standort mit dem höchsten Risiko und Hamburg der risikoärmste Markt“, sagt Cieleback. Trotz allem Boomgeschrei bleibt jede Immobilie eben ein individuelles Investment, das in einem differenzierten Markt nach vielen Segmenten wie Neubau oder Bestand, Haus oder Wohnung, Eigenheim oder Zinshaus, A- oder B-Lage sowie vielen anderen Kriterien taxiert wird.

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