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Immobilien Wo sich jetzt der Hauskauf lohnt

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Altbauten an einem Park in Quelle: APN

Die WirtschaftsWoche hat die Immobilienmärkte der 50 größten deutschen Städte durchleuchtet und Chancen und Risiken analysiert. Den Ausgangspunkt bildet die umfangreiche Preisdatensammlung von Immobilienscout 24. Doch der Preis allein sagt wenig aus. Erst im Zusammenspiel mit den wichtigsten Wohlstands- und Wachstumsindikatoren zeigt sich für jeden Standort, wie hoch Chancen und Risiken wirklich sind. So kommt es zum Beispiel auf die lokale Kaufkraft an: Können sich die Einwohner das Wohnen vor Ort leisten, oder sind die Preise schon zu stark gestiegen? Wie sind die wirtschaftlichen Perspektiven?

Das Gesamtranking zeigt Käufern, an welchen Standorten sie die höchsten Renditechancen erwarten dürfen. Anhand ausgewählter Städte zeigt die WirtschaftsWoche-Analyse, welche Trends den Markt künftig prägen werden.

Am besten im Ranking schneidet Hamburg ab. Die Preise sind nicht niedrig, doch da viele Hamburger dank starker Wirtschaft vergleichsweise gut verdienen, können sie sich attraktive Immobilien leisten. Das Leerstandsrisiko ist gering, Käufer dürfen auf Wertzuwächse hoffen. Die Bevölkerung wächst noch, laut Prognose der Bertelsmann-Stiftung bis 2025 um geschätzt vier Prozent oder 70.000 Köpfe. „Es fehlt an kurzfristig verfügbaren Wohnungen in der mittleren Preisklasse, um bei anhaltender Zuwanderung die neuen Hanseaten unterzubringen“, sagt Gerhard Feldmann, Marktforscher vom Maklerverband IVD. Zusätzliche Wohnflächen entstehen vor allem auf ehemaligen Hafen-, Industrie- und Kasernenflächen. Die zu erschließen ist teuer und lohnt sich vor allem im oberen Preissegment.

Wer sich in Hamburgs neuem Luxusquartier Sophienterrassen im schicken Stadtteil Harvestehude einkauft, muss mindestens 6500 Euro für den Quadratmeter auf den Tisch legen. Von Mai an sollen etwa 140 Wohnungen auf einem 44.000 Quadratmeter großen, ehemaligen Bundeswehrareal entstehen. Wo früher Soldaten in Mehrstockbetten schliefen, residieren künftig Neureiche in exklusiven Stadtvillen – gegen Aufpreis auch im Design von Karl Lagerfeld. Bei der teuersten Villa, mit Blick auf die Außenalster, treibt das Label des Modemachers den Quadratmeterpreis auf 15.000 Euro.

Flair bringt Mehrwert

Doch Bauträger wandeln alte Nutzflächen nicht nur in Luxusobjekte um. In Hamburg-Barmbek wird aus einem ehemaligen Krankenhausgelände nun ein Neubaugebiet der mittleren Preisklasse, das Quartier 21. Käufer zahlen hier rund 3400 Euro pro Quadratmeter. Für Barmbek ist das ein hoher Wert, der zeigt: Das besondere Flair des neu gewonnenen Wohnraums schlägt sich im Preis nieder. Ansonsten sei Barmbek „trotz verbesserter Bausubstanz noch ein Hoffnungswert“, sagt Renate Szameitat, Geschäftsführerin des Forschungsinstituts Gewos. Käufer auf Renditejagd müssten Geduld mitbringen. Deutlich weiter sei das Szeneviertel St. Georg. Galt das Viertel bis in die Achtzigerjahre hinein als Schmuddelecke mit Junkies und Rotlichtmilieu, haben sich dort inzwischen Promis niedergelassen: Schauspieler Götz George („Schimanski“) zum Beispiel besitzt ein Loft.

Auch in Köln ist das Wohnen auf alten Industrieflächen weitverbreitet. Weil in den Quartieren rund um das Stadtzentrum, zum Beispiel in Sülz oder Bayenthal, Gutverdiener seit Längerem die Preise nach oben treiben, weichen viele Käufer auf Viertel aus, denen lange ein Malocher-Image anhaftete. Einige haben den Wechsel vom schmutzigen Industriestandort zum ordentlichen Wohngebiet schon geschafft. Immobiliengutachter Matthias Kirchner zählt dazu beispielsweise die Stadtteile Niehl und Nippes.

Auf dem ehemaligen Rangierbahnhof in Nippes entsteht gerade eine autofreie Wohnsiedlung. Bis Jahresende soll dort zum Beispiel das Mehrgenerationen-Wohnhaus „Stellwerk  60“ mit 15 Wohnungen fertig sein. Konsequenz der Aufwertung: Eigentumswohnungen kosten in Nippes schon 2000 Euro je Quadratmeter, 20 Prozent mehr als im stadtweiten Durchschnitt.

Aufstrebende Viertel suchen

Solche Projekte mit Strahlkraft, wie in Köln-Nippes oder Hamburg-Barmbek, können sich positiv auf ganze Stadtteile auswirken. Die Veredlung von Vierteln, Raumplaner sprechen von Gentrifizierung, rückt zunehmend in den Fokus von Immobilienkäufern. Der Ablauf: Studenten oder Künstler ziehen in stadtbekannte Problemviertel. Sie haben meist keine Kinder und werden von niedrigen Mieten gelockt. Mittelfristig gewinnt das Viertel an Ansehen. In der Folge kommen auch Paare mit höheren Einkommen und Kindern. Ihnen gefallen die Cafés, Kneipen und der Flair des Szeneviertels. Häuser werden zunehmend saniert, Investoren steigen ein – Mieten und Preise steigen.

In Frankfurt zählte etwa das Bahnhofsviertel mit den umliegenden Stadtteilen Gutleut und Gallus bislang zu den Schmuddelecken der Mainmetropole. Doch das ändert sich langsam. An der Kaiserstraße, die den Bahnhof mit der Innenstadt verbindet, ging kürzlich ein kernsanierter Altbau für 4000 Euro pro Quadratmeter an einen neuen Eigentümer – vor wenigen Jahren noch ein undenkbar hoher Preis.

Mit dem Westhafen hat sich in Bahnhofsnähe ein teures Wohnviertel mit Bootsanlegestegen und Mainblick etabliert. Im neuen Europaviertel, das sich zwischen Bahnhof und Messe entwickelt, sind im April die ersten Wohnhäuser mit 112 Miet- und 51 Eigentumswohnungen fertig geworden. Laut Immobiliengesellschaft Vivico sind 80 Prozent der Eigentumswohnungen verkauft. Die Käufer kamen für 2700 bis 3500 Euro je Quadratmeter zum Zuge.

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