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Immobilien Wo sich jetzt der Hauskauf lohnt

Seite 3/5

Einer Seniorengruppe. Vielen Quelle: dpa

Während Filmproduzent Gasmia in Berlin-Neukölln auf eine solche Veredlung wie in Frankfurt noch wartet, ist diese in anderen Berliner Lagen schon abgeschlossen. „Wenn gekauft wird, dann vor allem in den Vierteln Kreuzberg, Prenzlauer Berg und Mitte“, sagt Mathias Kämmer, Immobilienexperte der Investitionsbank Berlin (IBB). In den Top-Lagen rund um den Kollwitzplatz in Prenzlauer Berg sind die Preise auf bis zu 5000 Euro je Quadratmeter gestiegen – mehr als das Doppelte des Durchschnittspreises in diesem Stadtteil. Trotz der Mondpreise finden sich genügend Käufer. Exmoderator Alfred Biolek und Schauspielerin Corinna Harfouch etwa haben hier zugegriffen.

Zwei Risiken gibt es: Zum einen können Viertel im Ansehen auch weiter abrutschen, anstatt aufgewertet zu werden. Zum anderen drohen Spannungen, wenn durch Gentrifizierung die ursprünglichen Bewohner verdrängt werden. Autonome fackeln in Berlin schon mal Oberklasse-Limousinen ab, um gegen die Übernahme ganzer Stadtviertel zu protestieren. Dies musste etwa der frühere Love-Parade-Veranstalter Ralf Regitz erfahren, der seinen Porsche Cayenne in Berlin-Mitte ausgebrannt wiederfand. 2010 brann--ten in Berlin bereits 44 Fahrzeuge 2009 waren es 320. Wer sich im Berliner Kiez eine Nobelwohnung zulegt, sollte also an der Garage nicht sparen.

Abseits der neuen Yuppie-Viertel dominiert ein anderer Trend: Überalterung. Jeder fünfte Bundesbürger ist heute schon im Rentenalter. Im Jahr 2050 werden die über 65-Jährigen ein Drittel der Gesamtbevölkerung ausmachen. Stadtnahe Lagen mit guter Infrastruktur, Ärzten, Apotheken und Geschäften werden profitieren. Zunehmend gefragt sind dort Wohnungen im Erdgeschoss, Mietshäuser mit Fahrstuhl und Seniorenwohnanlagen.

Bei Rentnern sind die erzielbaren Mieten gering

Wer hier investiert und nicht selbst in der Wohnung wohnen will, sollte allerdings die Kaufkraft seiner Zielgruppe im Auge behalten. „Der Bedarf an seniorengerechten Immobilien ist da, er lässt sich in Berlin wegen der niedrigen Renten aber nur schwer umsetzen“, sagt Kämmer von der IBB. Derzeit müssen Rentner in Berlin und Brandenburg mit durchschnittlich 650 Euro monatlich auskommen. Bei diesen Budgets seien die erzielbaren Mieten zu gering, um Neu- oder Umbauten zu finanzieren. Seniorenimmobilien werden deshalb vor allem im oberen Preissegment gebaut. Im Stadtteil Zehlendorf etwa hat der Seniorenheimbetreiber Rosenhof 2009 eine Altenwohnanlage mit 500 Wohneinheiten gebaut. Zwei-Zimmer-Apartments, 47 bis 61 Quadratmeter groß, kosten 2234 bis 3352 Euro an Miete im Monat – Lunch, Putzdienst und Pool inklusive. Für Durchschnittsrentner ist das zu teuer.

Investoren im Ruhrgebiet sehen deshalb auch eher die Risiken als die Chancen der Überalterung. „Die Zukunft Essens und des ganzen Ruhrgebiets heißt: weniger und älter“, schreibt die NRW-Bank in einer Studie.

Schrumpfende Städte meiden

Essen hat seit 1961 mehr als 20 Prozent seiner Einwohner verloren, bis 2025 wird die Zahl der Einwohner um weitere 8,3 Prozent sinken. Die Nachfrage nach Wohnraum sinkt dank größerer Wohnungen und mehr Single-Haushalten nicht ganz so stark, mit 2,6 Pro-zent aber immer noch deutlich. Schon jetzt werden Wohnungen in einfachen und mittleren Lagen kaum noch nachgefragt. Klar, Käufer zahlen in Essen nur niedrige Preise. Selbst frei stehende Häuser kosten durchschnittlich nur 280 000 Euro. Doch das hat Gründe: Über 70 Prozent des Bestands sind 40 Jahre und älter. Käufer haben kaum Aussicht auf Wertsteigerungen. Reinen Selbstnutzern kann das egal sein, potenziellen Vermietern nicht. Da auch die Mieten stagnieren, müssen sie sich auf niedrige Renditen einstellen.

Ausnahmen gibt es. Kaum eine deutsche Stadt vereint so extreme Gegensätze wie die diesjährige Kulturhauptstadt Europas „Essen für das Ruhrgebiet“. So zahlen Käufer im Süden hohe Preise. In den Vierteln rund um den Baldeney-See, den Stadtteilen Kettwig, Werden und Bredeney, kann eine Villa mit 200 Quadratmetern auf 1000 Quadratmeter Grundstück ohne Weiteres eine halbe Million Euro kosten.

Im Norden dagegen herrscht Tristesse. Katernberg oder Altenessen mögen Ruhrpott-Romantik versprühen, mit ihren Trinkhallen und Zechenhäusern; als Wohnquartiere aber sind sie auf dem absteigenden Ast. Preise und Mieten purzeln – und auf Gentrifizierung hofft hier keiner.

Die Gefahr, dass Leerstände Investoren die Bilanz verhageln, ist in Essen etwa doppelt so hoch wie in Hamburg, Stuttgart oder Frankfurt. In einigen Vierteln steht ein Fünftel der Wohnungen leer. Die Stadt versucht, des Leerstands durch Abriss ganzer Häuserzeilen Herr zu werden – ein Verfahren, wie man es bisher nur aus den Plattenbausiedlungen im Osten kannte. In Halle an der Saale etwa, das seit der Wiedervereinigung fast 100 000 Einwohner verlor, reißt die Stadt Wohnblöcke ab und richtet neue Stadtparks ein. Der Leerstand liegt dennoch bei mehr als zehn Prozent. Im Gesamtranking der Wohnimmobilienmärkte weist Halle das schlechteste Chance-Risiko-Profil auf.

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