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Immobilien Wo sich jetzt der Hauskauf lohnt

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Begehrte Städte. Wo künftig mehr und wo weniger Wohnungen und Häuser gesucht werden.

Wer in Halle kauft, sollte auf die besten Lagen setzen, vor allem Villen in Kröllwitz im Nordwesten oder Reihenhäuser im südlichen Scholleviertel in der Nähe des Pestalozzi-Parks. Ab etwa 1200 Euro pro Quadratmeter werden Käufer dort fündig. Banken würden aber nur ungern finanzieren. „Bei den Banken aus den alten Bundesländern gehen sofort die Rollläden runter, wenn die Halle hören“, sagt Xaver Raabs vom Makler Klein-Immobilien.

Sicher: Wer in Halle oder Essen arbeitet und ein Leben lang im eigenen Haus wohnen bleibt, muss sich um die Wertentwicklung und Leerstände keine Gedanken machen. Seine Erben bekommen dann eben etwas weniger.

Knappes Angebot treibt Preise

Anleger sind etwas mobiler. Sie sollten den regionalen Bevölkerungstrend nicht völlig ignorieren. In wirtschaftlich starken Regionen, in die überdurchschnittlich viele Familien ziehen, wird auch in Zukunft mehr Wohnfläche benötigt. Die Mieteinnahmen werden steigen.

Deutschland teilt sich nach einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in drei Zonen mit unterschiedlicher Bevölkerungsentwicklung bis 2025 auf. Aus der ersten Zone, in weiten Teilen sind dies die neuen Bundesländer, wandern die Jungen ab, gleichzeitig steigt der Anteil der Alten überdurchschnittlich stark. Die zweite Zone – das Ruhrgebiet, südliches Niedersachsen, Nordhessen, Teile Nordbayerns, Saarland und große Teile von Rheinland-Pfalz – verliert vor allem junge Arbeitnehmer.

„In der für Wohnimmobilien attraktivsten Zone im westlichen Niedersachsen, dem Rheinland, Südhessen, Baden-Württemberg und Bayern werden sich überdurchschnittlich viele junge Arbeitnehmer ansiedeln, und der Anteil der Greise wird unterdurchschnittlich stark ansteigen“, sagt Hansjörg Bucher vom BBSR. Fast ausschließlich in diesen Regionen werde die Bevölkerung bis 2025 noch wachsen, im Rest Deutschlands dagegen sinken. Die Regionen um München und Stuttgart wachsen laut BBSR-Studie sogar noch bis 2050.

Eine der wenigen Wachstumsinseln im Osten ist Dresden, dank Regierungssitz, Tourismus und Unternehmen der IT- und Biotech-Branche. Die nachgefragte Wohnfläche soll bis 2025 um 9,5 Prozent steigen, bei Einfamilienhäusern rechnet das Beratungsunternehmen Empirica bis 2040 mit einer Zunahme der Interessenten um 35 Prozent. Das wirkt in Dresden besonders preistreibend, da es bislang nur wenige Einfamilienhäuser gibt.

Käufer haben es vor allem auf die Top-Lage Striesen und die elbnahen Stadtteile Loschwitz und Blasewitz abgesehen. In Striesen sind frei stehende Gründerzeit-villen beliebt. Für solche Villen müssen Käufer Quadratmeterpreise von mehr als 3000 Euro veranschlagen. Als günstigere Alternative rät Michael Barsch von Citymakler Dresden zu den Stadtteilen Mickten und Pieschen im Nordwesten.

Teures München

Teuerstes Pflaster unter den deutschen Großstädten ist die bayrische Metropole München. „Wir bräuchten 7000 neue Wohnungen pro Jahr. Tatsächlich bauen wir aber nur 5000“, sagt Josef Kastenberger, Geschäftsführer des Münchner Bauträgers JK Wohnbau.

Jahr für Jahr müssen Käufer auf die ohnehin schon hohen Preise noch etwas drauflegen. Für eine Wohnung in mittlerer Lage, etwa in den am Stadtrand gelegenen Stadtteilen Pasing-Obermenzing oder Aubing, wollen Verkäufer wenigstens 2500 Euro pro Quadratmeter sehen. In begehrten Lagen wie Maxvorstadt, Schwabing oder Alt-Bogenhausen geht unter 3000 Euro überhaupt nichts mehr. „Luxusapartments kosten dort schon mal 8000 bis 12 000 Euro pro Quadratmeter“, sagt Kastenberger.

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