WiWo App Jetzt gratis testen
Anzeigen
Benachrichtigung aktivieren
Dürfen wir Sie in Ihrem Browser über die wichtigsten Themen der WirtschaftsWoche informieren? Sie erhalten 1 bis 3 Meldungen pro Tag.
Fast geschafft
Erlauben Sie www.wiwo.de, Ihnen Benachrichtigungen zu schicken. Dies können Sie in der Meldung Ihres Browsers bestätigen.
Benachrichtigungen erfolgreich aktiviert
Wir halten Sie ab sofort über die wichtigsten Themen der WirtschaftsWoche auf dem Laufenden. Sie erhalten 1 bis 3 Meldungen pro Tag.
Wiwo Web Push

Immobilien Wo sich jetzt der Hauskauf lohnt

Staaten wanken, der Euro droht zu zerbrechen – bei Anlegern wächst der Wunsch nach Stabilität. Erfüllen lässt er sich vor allem durch den Kauf von Haus oder Wohnung. Unsere Rangliste der 50 wichtigsten Städte zeigt, wo die eigene Immobilie sich auch künftig rechnet.

Die Türme einer Moschee in Quelle: dpa/dpaweb

Vier Wohnungen in Berlin, sanierter Altbau, Südbalkone, zusammen 200 Quadratmeter für 120 000 Euro: Fabian Gasmia konnte da nicht Nein sagen. Auf einer Zwangsversteigerung schlug er zu. Der Berliner Filmproduzent, der mit einer Doku über einen indisch-pakistanischen Grenzübergang 2009 einen Berlinale-Preis gewann, hatte schon mal Gespür für gutes Timing bewiesen: Vor zwölf Jahren kaufte er Aktien – und stieg knapp zwei Jahre später wieder aus, bevor die New-Economy-Blase platzte. Sein Erspartes hat der 32-Jährige für die Wohnungen nicht angetastet – das steckt er lieber in neue Filme. Die Immobilien wurden komplett über einen Kredit finanziert. „Die Miete reicht in jedem Fall für Zins und Tilgung“, sagt Gasmia.

Ohne Risiko ist der Kauf dennoch nicht. Die Wohnungen liegen in Neukölln, einem Problemviertel: hohe Arbeitslosigkeit, hoher Ausländeranteil, soziale Spannungen. Gasmia sieht eher das Potenzial: „Dort zieht es Künstler aus aller Welt hin.“ Das nördliche Neukölln, wegen der Nähe zu Kreuzberg auch Kreuzkölln genannt, wandle sich derzeit. Kreuzberg sei vielen Mietern schon zu teuer.

Für die Zukunft rechnet Gasmia mit rund vier Prozent jährlichem Wertzuwachs: „Bei den niedrigen Zinsen, dem günstigen Kaufpreis bei der Versteigerung und der Aussicht auf Wertsteigerungen bringt so eine Immobilie eine Rendite, die Josef Ackermann die Tränen in die Augen treibt“, sagt er. Der Deutsche-Bank-Chef hat seinem Institut eine Rendite von 25 Prozent aufs eingesetzte Kapital vorgegeben.

Auf eine hohe Rendite haben es viele Anleger derzeit nicht einmal abgesehen. Angesichts neuer Horrormeldungen zu Staatsverschuldung und Euro-Krise suchen viele vor allem nach einer sicheren Anlage, die gegen Wertverlust gefeit ist und vor Inflation schützt. Immobilien, lange als langweilig und altmodisch verschrien, gewinnen. 47 Prozent der Deutschen nennen „Sicherheit von Immobilien im Vergleich zu anderen Geldanlagen“ als besonders wichtiges Argument für den Immobilienkauf, so das Ergebnis einer Allensbach-Umfrage.

Die Preise ziehen an. Nach Daten des Internet-Vermittlers Immobilienscout 24 vom April mussten Käufer für Neubauwohnungen 4,8 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor. Für Bestandswohnungen mussten sie 1,7 Prozent mehr hinblättern – im Durchschnitt. In begehrten Lagen waren die Zuwächse deutlich höher.

Der Trend hält an. „2010 und 2011 werden verstärkt eigenkapitalstarke Anleger Immobilien kaufen. Die Sorge vor schleichender Geldentwertung führt risikoscheue Investoren zurück zur Immobilie“, sagt Tobias Just, Leiter Immobilienmarktanalyse bei der Deutschen Bank. Es wird aber weiter wenig gebaut: Laut Bauprognose der Analysegruppe Euroconstruct entstehen in Deutschland 2010 pro 1000 Einwohner nur 1,7 neue Wohnungen, Deutschland liegt damit, wie in jedem Jahr seit 2005, unter 19 europäischen Staaten auf dem letzten Platz. Viele Immobilienbesitzer trennen sich derzeit nicht von Haus oder Wohnung. Auch ihnen sind Steine lieber als Geld. Deshalb trifft steigende Nachfrage auf ein stagnierendes Angebot – die Preise steigen.

Eigenkapitalstarke Anleger kaufen Immobilien

Selbst wer das Geld für eine Wohnung nicht auf der hohen Kante hat, sollte über einen Kauf nachdenken: Baukredite mit zehnjähriger Laufzeit gibt es schon für 3,8 Prozent Zins. So günstig war Baugeld in den vergangenen Jahrzehnten nur ein Mal – für kurze Zeit im Herbst 2005.

In die Zukunft schauen kann niemand – es ist möglich, dass Zinsen und Preissteigerungsraten noch lange unten bleiben, dass den Volkswirtschaften durch rigide staatliche Sparprogramme, wie sie gerade Griechenland aufoktroyiert wurden, neue Wachstumseinbrüche und womöglich deflationäre Schocks, also sinkende Preise, drohen.

Dennoch sprechen gewichtige Argumente für künftig steigende Inflationsraten. Inflation könnte die Schulden der Staaten entwerten und die Haushalte entlasten – zumindest so lange, bis die Regierungen bei gestiegener Inflation für neue Schuldpapiere Investoren wieder deutlich höhere Zinsen zahlen müssten.

Kommt die Inflation?

Gelddrucken ist für die hoch verschuldeten Staaten eine verlockende Option für einen Ausweg aus der Schuldenkrise. Wenn Zentralbanken Staatsanleihen aufkaufen, hat dies denselben Effekt, als wenn sie Geldscheine mit dem Hubschrauber abwerfen würden. Aktuell wird aber noch sehr viel neu geschöpftes Geld im Bankensystem gehortet. Unternehmen haben in der Krise ihre Kapazitäten stark zurückgefahren. Sobald die Konjunktur weiter anzieht und Banken mehr Kredite vergeben, würden schon kleine Nachfragezuwächse auf knappe Kapazitäten stoßen. Knappheit aber ermöglicht Preissteigerungen – Inflation.

Für private Schuldner mit Festzins-Kreditverträgen ist Inflation gut: Wenn die Preise steigen, ziehen mit etwas Verzögerung auch die Einkommen an, zum Beispiel Löhne und Zinseinkünfte. Der aufgenommene Kredit hingegen behält seinen nominalen Wert, zum Beispiel 100 000 Euro, verliert aber real, das heißt an seiner Kaufkraft gemessen, kräftig an Wert. Im Idealfall muss ein Schuldner dann Jahr für Jahr einen immer geringeren Anteil seines Einkommens aufwenden, um den Kredit abzuzahlen.

Papiergeld verliert an Wert, bei Haus oder Wohnung aber bleibt ein Stein auf dem anderen. Selbstnutzern, die nur auf den richtigen Moment für den Immobilienkauf warten, bieten sich deshalb jetzt interessante Chancen. Für Vermieter in spe und Anleger, die es auch auf einen Wertzuwachs beim Weiterverkauf abgesehen haben, ist die Gelegenheit ebenfalls günstig, allein schon der rekordverdächtig niedrigen Zinsen wegen. Noch stärker als Selbstnutzer, die naturgemäß regional suchen, müssen sie aber darauf achten, dass sie eine Immobilie mit Zukunftspotenzial kaufen. Nur in günstigen Lagen und bei gefragter Ausstattung sind die Aussichten auf steigende Mieten und Immobilienpreise gut.

Altbauten an einem Park in Quelle: APN

Die WirtschaftsWoche hat die Immobilienmärkte der 50 größten deutschen Städte durchleuchtet und Chancen und Risiken analysiert. Den Ausgangspunkt bildet die umfangreiche Preisdatensammlung von Immobilienscout 24. Doch der Preis allein sagt wenig aus. Erst im Zusammenspiel mit den wichtigsten Wohlstands- und Wachstumsindikatoren zeigt sich für jeden Standort, wie hoch Chancen und Risiken wirklich sind. So kommt es zum Beispiel auf die lokale Kaufkraft an: Können sich die Einwohner das Wohnen vor Ort leisten, oder sind die Preise schon zu stark gestiegen? Wie sind die wirtschaftlichen Perspektiven?

Das Gesamtranking zeigt Käufern, an welchen Standorten sie die höchsten Renditechancen erwarten dürfen. Anhand ausgewählter Städte zeigt die WirtschaftsWoche-Analyse, welche Trends den Markt künftig prägen werden.

Am besten im Ranking schneidet Hamburg ab. Die Preise sind nicht niedrig, doch da viele Hamburger dank starker Wirtschaft vergleichsweise gut verdienen, können sie sich attraktive Immobilien leisten. Das Leerstandsrisiko ist gering, Käufer dürfen auf Wertzuwächse hoffen. Die Bevölkerung wächst noch, laut Prognose der Bertelsmann-Stiftung bis 2025 um geschätzt vier Prozent oder 70.000 Köpfe. „Es fehlt an kurzfristig verfügbaren Wohnungen in der mittleren Preisklasse, um bei anhaltender Zuwanderung die neuen Hanseaten unterzubringen“, sagt Gerhard Feldmann, Marktforscher vom Maklerverband IVD. Zusätzliche Wohnflächen entstehen vor allem auf ehemaligen Hafen-, Industrie- und Kasernenflächen. Die zu erschließen ist teuer und lohnt sich vor allem im oberen Preissegment.

Wer sich in Hamburgs neuem Luxusquartier Sophienterrassen im schicken Stadtteil Harvestehude einkauft, muss mindestens 6500 Euro für den Quadratmeter auf den Tisch legen. Von Mai an sollen etwa 140 Wohnungen auf einem 44.000 Quadratmeter großen, ehemaligen Bundeswehrareal entstehen. Wo früher Soldaten in Mehrstockbetten schliefen, residieren künftig Neureiche in exklusiven Stadtvillen – gegen Aufpreis auch im Design von Karl Lagerfeld. Bei der teuersten Villa, mit Blick auf die Außenalster, treibt das Label des Modemachers den Quadratmeterpreis auf 15.000 Euro.

Flair bringt Mehrwert

Doch Bauträger wandeln alte Nutzflächen nicht nur in Luxusobjekte um. In Hamburg-Barmbek wird aus einem ehemaligen Krankenhausgelände nun ein Neubaugebiet der mittleren Preisklasse, das Quartier 21. Käufer zahlen hier rund 3400 Euro pro Quadratmeter. Für Barmbek ist das ein hoher Wert, der zeigt: Das besondere Flair des neu gewonnenen Wohnraums schlägt sich im Preis nieder. Ansonsten sei Barmbek „trotz verbesserter Bausubstanz noch ein Hoffnungswert“, sagt Renate Szameitat, Geschäftsführerin des Forschungsinstituts Gewos. Käufer auf Renditejagd müssten Geduld mitbringen. Deutlich weiter sei das Szeneviertel St. Georg. Galt das Viertel bis in die Achtzigerjahre hinein als Schmuddelecke mit Junkies und Rotlichtmilieu, haben sich dort inzwischen Promis niedergelassen: Schauspieler Götz George („Schimanski“) zum Beispiel besitzt ein Loft.

Auch in Köln ist das Wohnen auf alten Industrieflächen weitverbreitet. Weil in den Quartieren rund um das Stadtzentrum, zum Beispiel in Sülz oder Bayenthal, Gutverdiener seit Längerem die Preise nach oben treiben, weichen viele Käufer auf Viertel aus, denen lange ein Malocher-Image anhaftete. Einige haben den Wechsel vom schmutzigen Industriestandort zum ordentlichen Wohngebiet schon geschafft. Immobiliengutachter Matthias Kirchner zählt dazu beispielsweise die Stadtteile Niehl und Nippes.

Auf dem ehemaligen Rangierbahnhof in Nippes entsteht gerade eine autofreie Wohnsiedlung. Bis Jahresende soll dort zum Beispiel das Mehrgenerationen-Wohnhaus „Stellwerk  60“ mit 15 Wohnungen fertig sein. Konsequenz der Aufwertung: Eigentumswohnungen kosten in Nippes schon 2000 Euro je Quadratmeter, 20 Prozent mehr als im stadtweiten Durchschnitt.

Aufstrebende Viertel suchen

Solche Projekte mit Strahlkraft, wie in Köln-Nippes oder Hamburg-Barmbek, können sich positiv auf ganze Stadtteile auswirken. Die Veredlung von Vierteln, Raumplaner sprechen von Gentrifizierung, rückt zunehmend in den Fokus von Immobilienkäufern. Der Ablauf: Studenten oder Künstler ziehen in stadtbekannte Problemviertel. Sie haben meist keine Kinder und werden von niedrigen Mieten gelockt. Mittelfristig gewinnt das Viertel an Ansehen. In der Folge kommen auch Paare mit höheren Einkommen und Kindern. Ihnen gefallen die Cafés, Kneipen und der Flair des Szeneviertels. Häuser werden zunehmend saniert, Investoren steigen ein – Mieten und Preise steigen.

In Frankfurt zählte etwa das Bahnhofsviertel mit den umliegenden Stadtteilen Gutleut und Gallus bislang zu den Schmuddelecken der Mainmetropole. Doch das ändert sich langsam. An der Kaiserstraße, die den Bahnhof mit der Innenstadt verbindet, ging kürzlich ein kernsanierter Altbau für 4000 Euro pro Quadratmeter an einen neuen Eigentümer – vor wenigen Jahren noch ein undenkbar hoher Preis.

Mit dem Westhafen hat sich in Bahnhofsnähe ein teures Wohnviertel mit Bootsanlegestegen und Mainblick etabliert. Im neuen Europaviertel, das sich zwischen Bahnhof und Messe entwickelt, sind im April die ersten Wohnhäuser mit 112 Miet- und 51 Eigentumswohnungen fertig geworden. Laut Immobiliengesellschaft Vivico sind 80 Prozent der Eigentumswohnungen verkauft. Die Käufer kamen für 2700 bis 3500 Euro je Quadratmeter zum Zuge.

Einer Seniorengruppe. Vielen Quelle: dpa

Während Filmproduzent Gasmia in Berlin-Neukölln auf eine solche Veredlung wie in Frankfurt noch wartet, ist diese in anderen Berliner Lagen schon abgeschlossen. „Wenn gekauft wird, dann vor allem in den Vierteln Kreuzberg, Prenzlauer Berg und Mitte“, sagt Mathias Kämmer, Immobilienexperte der Investitionsbank Berlin (IBB). In den Top-Lagen rund um den Kollwitzplatz in Prenzlauer Berg sind die Preise auf bis zu 5000 Euro je Quadratmeter gestiegen – mehr als das Doppelte des Durchschnittspreises in diesem Stadtteil. Trotz der Mondpreise finden sich genügend Käufer. Exmoderator Alfred Biolek und Schauspielerin Corinna Harfouch etwa haben hier zugegriffen.

Zwei Risiken gibt es: Zum einen können Viertel im Ansehen auch weiter abrutschen, anstatt aufgewertet zu werden. Zum anderen drohen Spannungen, wenn durch Gentrifizierung die ursprünglichen Bewohner verdrängt werden. Autonome fackeln in Berlin schon mal Oberklasse-Limousinen ab, um gegen die Übernahme ganzer Stadtviertel zu protestieren. Dies musste etwa der frühere Love-Parade-Veranstalter Ralf Regitz erfahren, der seinen Porsche Cayenne in Berlin-Mitte ausgebrannt wiederfand. 2010 brann--ten in Berlin bereits 44 Fahrzeuge 2009 waren es 320. Wer sich im Berliner Kiez eine Nobelwohnung zulegt, sollte also an der Garage nicht sparen.

Abseits der neuen Yuppie-Viertel dominiert ein anderer Trend: Überalterung. Jeder fünfte Bundesbürger ist heute schon im Rentenalter. Im Jahr 2050 werden die über 65-Jährigen ein Drittel der Gesamtbevölkerung ausmachen. Stadtnahe Lagen mit guter Infrastruktur, Ärzten, Apotheken und Geschäften werden profitieren. Zunehmend gefragt sind dort Wohnungen im Erdgeschoss, Mietshäuser mit Fahrstuhl und Seniorenwohnanlagen.

Bei Rentnern sind die erzielbaren Mieten gering

Wer hier investiert und nicht selbst in der Wohnung wohnen will, sollte allerdings die Kaufkraft seiner Zielgruppe im Auge behalten. „Der Bedarf an seniorengerechten Immobilien ist da, er lässt sich in Berlin wegen der niedrigen Renten aber nur schwer umsetzen“, sagt Kämmer von der IBB. Derzeit müssen Rentner in Berlin und Brandenburg mit durchschnittlich 650 Euro monatlich auskommen. Bei diesen Budgets seien die erzielbaren Mieten zu gering, um Neu- oder Umbauten zu finanzieren. Seniorenimmobilien werden deshalb vor allem im oberen Preissegment gebaut. Im Stadtteil Zehlendorf etwa hat der Seniorenheimbetreiber Rosenhof 2009 eine Altenwohnanlage mit 500 Wohneinheiten gebaut. Zwei-Zimmer-Apartments, 47 bis 61 Quadratmeter groß, kosten 2234 bis 3352 Euro an Miete im Monat – Lunch, Putzdienst und Pool inklusive. Für Durchschnittsrentner ist das zu teuer.

Investoren im Ruhrgebiet sehen deshalb auch eher die Risiken als die Chancen der Überalterung. „Die Zukunft Essens und des ganzen Ruhrgebiets heißt: weniger und älter“, schreibt die NRW-Bank in einer Studie.

Schrumpfende Städte meiden

Essen hat seit 1961 mehr als 20 Prozent seiner Einwohner verloren, bis 2025 wird die Zahl der Einwohner um weitere 8,3 Prozent sinken. Die Nachfrage nach Wohnraum sinkt dank größerer Wohnungen und mehr Single-Haushalten nicht ganz so stark, mit 2,6 Pro-zent aber immer noch deutlich. Schon jetzt werden Wohnungen in einfachen und mittleren Lagen kaum noch nachgefragt. Klar, Käufer zahlen in Essen nur niedrige Preise. Selbst frei stehende Häuser kosten durchschnittlich nur 280 000 Euro. Doch das hat Gründe: Über 70 Prozent des Bestands sind 40 Jahre und älter. Käufer haben kaum Aussicht auf Wertsteigerungen. Reinen Selbstnutzern kann das egal sein, potenziellen Vermietern nicht. Da auch die Mieten stagnieren, müssen sie sich auf niedrige Renditen einstellen.

Ausnahmen gibt es. Kaum eine deutsche Stadt vereint so extreme Gegensätze wie die diesjährige Kulturhauptstadt Europas „Essen für das Ruhrgebiet“. So zahlen Käufer im Süden hohe Preise. In den Vierteln rund um den Baldeney-See, den Stadtteilen Kettwig, Werden und Bredeney, kann eine Villa mit 200 Quadratmetern auf 1000 Quadratmeter Grundstück ohne Weiteres eine halbe Million Euro kosten.

Im Norden dagegen herrscht Tristesse. Katernberg oder Altenessen mögen Ruhrpott-Romantik versprühen, mit ihren Trinkhallen und Zechenhäusern; als Wohnquartiere aber sind sie auf dem absteigenden Ast. Preise und Mieten purzeln – und auf Gentrifizierung hofft hier keiner.

Die Gefahr, dass Leerstände Investoren die Bilanz verhageln, ist in Essen etwa doppelt so hoch wie in Hamburg, Stuttgart oder Frankfurt. In einigen Vierteln steht ein Fünftel der Wohnungen leer. Die Stadt versucht, des Leerstands durch Abriss ganzer Häuserzeilen Herr zu werden – ein Verfahren, wie man es bisher nur aus den Plattenbausiedlungen im Osten kannte. In Halle an der Saale etwa, das seit der Wiedervereinigung fast 100 000 Einwohner verlor, reißt die Stadt Wohnblöcke ab und richtet neue Stadtparks ein. Der Leerstand liegt dennoch bei mehr als zehn Prozent. Im Gesamtranking der Wohnimmobilienmärkte weist Halle das schlechteste Chance-Risiko-Profil auf.

Begehrte Städte. Wo künftig mehr und wo weniger Wohnungen und Häuser gesucht werden.

Wer in Halle kauft, sollte auf die besten Lagen setzen, vor allem Villen in Kröllwitz im Nordwesten oder Reihenhäuser im südlichen Scholleviertel in der Nähe des Pestalozzi-Parks. Ab etwa 1200 Euro pro Quadratmeter werden Käufer dort fündig. Banken würden aber nur ungern finanzieren. „Bei den Banken aus den alten Bundesländern gehen sofort die Rollläden runter, wenn die Halle hören“, sagt Xaver Raabs vom Makler Klein-Immobilien.

Sicher: Wer in Halle oder Essen arbeitet und ein Leben lang im eigenen Haus wohnen bleibt, muss sich um die Wertentwicklung und Leerstände keine Gedanken machen. Seine Erben bekommen dann eben etwas weniger.

Knappes Angebot treibt Preise

Anleger sind etwas mobiler. Sie sollten den regionalen Bevölkerungstrend nicht völlig ignorieren. In wirtschaftlich starken Regionen, in die überdurchschnittlich viele Familien ziehen, wird auch in Zukunft mehr Wohnfläche benötigt. Die Mieteinnahmen werden steigen.

Deutschland teilt sich nach einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in drei Zonen mit unterschiedlicher Bevölkerungsentwicklung bis 2025 auf. Aus der ersten Zone, in weiten Teilen sind dies die neuen Bundesländer, wandern die Jungen ab, gleichzeitig steigt der Anteil der Alten überdurchschnittlich stark. Die zweite Zone – das Ruhrgebiet, südliches Niedersachsen, Nordhessen, Teile Nordbayerns, Saarland und große Teile von Rheinland-Pfalz – verliert vor allem junge Arbeitnehmer.

„In der für Wohnimmobilien attraktivsten Zone im westlichen Niedersachsen, dem Rheinland, Südhessen, Baden-Württemberg und Bayern werden sich überdurchschnittlich viele junge Arbeitnehmer ansiedeln, und der Anteil der Greise wird unterdurchschnittlich stark ansteigen“, sagt Hansjörg Bucher vom BBSR. Fast ausschließlich in diesen Regionen werde die Bevölkerung bis 2025 noch wachsen, im Rest Deutschlands dagegen sinken. Die Regionen um München und Stuttgart wachsen laut BBSR-Studie sogar noch bis 2050.

Eine der wenigen Wachstumsinseln im Osten ist Dresden, dank Regierungssitz, Tourismus und Unternehmen der IT- und Biotech-Branche. Die nachgefragte Wohnfläche soll bis 2025 um 9,5 Prozent steigen, bei Einfamilienhäusern rechnet das Beratungsunternehmen Empirica bis 2040 mit einer Zunahme der Interessenten um 35 Prozent. Das wirkt in Dresden besonders preistreibend, da es bislang nur wenige Einfamilienhäuser gibt.

Käufer haben es vor allem auf die Top-Lage Striesen und die elbnahen Stadtteile Loschwitz und Blasewitz abgesehen. In Striesen sind frei stehende Gründerzeit-villen beliebt. Für solche Villen müssen Käufer Quadratmeterpreise von mehr als 3000 Euro veranschlagen. Als günstigere Alternative rät Michael Barsch von Citymakler Dresden zu den Stadtteilen Mickten und Pieschen im Nordwesten.

Teures München

Teuerstes Pflaster unter den deutschen Großstädten ist die bayrische Metropole München. „Wir bräuchten 7000 neue Wohnungen pro Jahr. Tatsächlich bauen wir aber nur 5000“, sagt Josef Kastenberger, Geschäftsführer des Münchner Bauträgers JK Wohnbau.

Jahr für Jahr müssen Käufer auf die ohnehin schon hohen Preise noch etwas drauflegen. Für eine Wohnung in mittlerer Lage, etwa in den am Stadtrand gelegenen Stadtteilen Pasing-Obermenzing oder Aubing, wollen Verkäufer wenigstens 2500 Euro pro Quadratmeter sehen. In begehrten Lagen wie Maxvorstadt, Schwabing oder Alt-Bogenhausen geht unter 3000 Euro überhaupt nichts mehr. „Luxusapartments kosten dort schon mal 8000 bis 12 000 Euro pro Quadratmeter“, sagt Kastenberger.

Frankfurts Stadtteil Quelle: dpa/dpaweb

Auch der Münchner Gutachterausschuss hält den Markt für „robust und attraktiv“. Investoren hätten „einen regelrechten Boom auf dem Wohnungsmarkt ausgelöst“. An eine Blase mag Kastenberger von JK Wohnbau nicht glauben. „Hier gab es keinen Preisanstieg um mehr als 20 Prozent wie in Paris oder Barcelona.“ Ein gutes Zeichen sei auch, dass die Mieten in vielen Vierteln stärker anziehen als die Kaufpreise – die Renditen von Investoren steigen also.

Besonders hohe Wertzuwächse erwartet Kastenberger in weiter vom Zentrum entfernten Lagen wie Ottobrunn, Unterföhring, Karlsfeld oder Neubiberg. Preissteigerungen um drei bis vier Prozent jährlich seien dort realistisch, die Mieten dürften um bis zu zehn Prozent zulegen.

Ein Grund: Viele Münchner können sich das Wohnen im Stadtzentrum schlicht nicht mehr leisten. Auch im Verhältnis zu den relativ hohen Münchner Einkommen sind Kauf- und Mietpreise in vielen Vierteln sehr hoch. Die Stadt bietet Familien mit mittleren Einkommen deshalb verbilligte Grundstücke an (München Modell) und versucht, sie so in der Stadt zu halten und den Markt zu entspannen.

Vermieter suchen ältere Ehepaare

Auch Frankfurt hat in den vergangenen Jahren große Neubaugebiete für Familien ausgewiesen, etwa auf einem ehemaligen US-Kasernengelände an der Friedberger Warte im Nordosten oder auf dem Riedberg am nördlichen Stadtrand. 3000 Menschen wohnen hier vor allem in Reihenhäusern. Bis zum Jahr 2017 sollen es etwa 15 000 sein.

Für Ingrid Heger* sind die auf dem Reißbrett entworfenen Neubausiedlungen nahe der Autobahn A 661 keine Alternative. Mit ihrem Mann und zwei Kindern sucht sie seit Jahren nach einer Mietwohnung in den In-Vierteln, in die alle ziehen wollen: Sachsenhausen, Nordend, vielleicht noch Bornheim.

Unter 1800 Euro Warmmiete, das hat sie bereits gelernt, geht da gar nichts. Selbst mit zwei sicheren Einkommen sei das für sie langfristig sehr viel Geld, „womöglich zu viel“, sagt Heger. Zusätzliches Handicap sind ihre zwei kleinen Kinder: „In den meisten Fällen suchen Vermieter ältere Ehepaare“, sagt Heger.

Familie Heger hat aus dem schwierigen Markt ihre Konsequenzen gezogen: Wenn das Objekt passt, will sie jetzt auch kaufen – zum Großteil auf Kredit. Dass sie dann die freie Auswahl hat, glaubt auch Heger nicht. Gerade in der Banker-Stadt Frankfurt sind einige Anleger auf der Suche, die ihr Geld statt auf dem Tagesgeldkonto und dem Staatsanleihedepot lieber in einer Nordend-Altbauwohnung sehen. „Aber etwas größer ist die Auswahl für Käufer schon“, sagt Heger. Weiterer Vorteil: Sie muss sich nicht mehr von Altmietern erpressen lassen, die dreist 5000 Euro Abstandszahlung für eine vergammelte Ikea-Küche verlangen – nur damit sie Mietinteressenten dem Vermieter überhaupt vorschlagen.

* Name geändert 

Diesen Artikel teilen:
© Handelsblatt GmbH – Alle Rechte vorbehalten. Nutzungsrechte erwerben?
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%