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Immobilien Warum gebrauchte Häuser oft besser sind, als neu zu bauen

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Wohl und Wehe eines Neubaus

Wer Wert auf eine zeitgemäße Raumaufteilung, moderne Haustechnik wie Energiesparheizung und Wärmedämmung sowie neue Strom- und Wasserleitungen legt und vielleicht auch gleich barrierefreies Wohnen wünscht, ist mit einem Neubau dafür besser bedient. Wer in einem Altbau auf diese Art Komfort und Sicherheit nicht verzichten will, muss entweder ein komplett saniertes Gebäude kaufen oder selbst umbauen, modernisieren und sanieren.

Aber auch wer neu baut, ist nicht vor gravierenden Baumängeln sicher. Paul Popescu, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft für Baurecht im Deutschen Anwaltverein, weiß vom Fall einer Familie zu berichten, die sich eine Villa bauen ließ. Erst nach der Fertigstellung stellte sich heraus, dass die im Beton eingelassene Lüftungsanlage aufgrund eines Planungsfehlers dramatisch unterdimensioniert war. Kosten für die Beseitigung des Mangels: 300.000 Euro.

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Kreditvertrag und Hausmodell Quelle: dpa
Ein Paar mit Makler (Symbolbild)
Sparkasse Quelle: dpa
500-Euro-Scheine Quelle: dpa
Handwerker Quelle: dpa
Jemand schnallt seinen Gürtel enger
Schild Zu verkaufen Quelle: dpa

Das Beispiel zeigt: Beim Neubaukauf liegt für Bauherren der Hund in der Vertragsgestaltung begraben. Denn hier – anders als in der Bauzeichnung – muss geschrieben stehen, wie genau und mit welchen Materialien und Maßen jedes einzelne Gewerk eines Hauses zu bauen ist. Das gilt auch für die heutzutage typischen schlüsselfertigen Bauten mittels Bauträger oder Generalunternehmer.

Fallstricke in der Baubeschreibung

Der Bauvertrag besteht aus zwei Teilen, einem baurechtlichen und den bautechnischen Teil. Neben dem Werkvertrag, der die bauliche Dienstleistung genau beschreibt, finden sich Fallstricke meist in der Baubeschreibung. Dort müssen alle baulichen Details, am besten mit exakten Angaben über Qualitätsstandard, Herstellermarke, Materialien, Anlagen sowie der verwendeten Haustechnik detailliert aufgeführt sein. Steht dort zum Beispiel nur, es wird ein „Heizkessel eines namhaften Markenherstellers oder vergleichbarer Güte“ eingebaut, hat der Generalunternehmer große Spielräume bei der Auswahl – und damit bei seiner Kostengestaltung.

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Baurechtsexperte Popescu rät daher allen Bauherren: „Lassen Sie sich gründlich und rechtzeitig vor Vertragsabschluss sowohl von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht als auch von einem qualifizierten Bausachverständigen beraten.“ Eine Erstberatung ist dabei schon für wenige hundert Euro erhältlich. Je nach Objekt sollten die Kosten für Gutachter und Anwalt zwei- bis dreitausend Euro nicht überschreiten. Ausgaben von einem Prozent der Bausumme für den Expertenrat amortisieren sich über geringere Mängel und eingesparte Nachtragsleistungen bis zur Bauabnahme locker.

Insolvenzrisiko ist beim Neubau größer

Hinzu kommt beim schlüsselfertigen Bauen ein erhöhtes Insolvenzrisiko. Geht der Bauträger oder Generalunternehmer pleite, ist dort auch kein Geld mehr für die Fertigstellung zu holen. Die beauftragten Handwerker warten meist ebenfalls auf ihr Geld. Bauherren sollten daher auf einer Sicherheitsleistung von fünf Prozent der Bausumme durch den Bauunternehmer bestehen. Darauf hat er gesetzlichen Anspruch - trotzdem wird sie von Bauunternehmen im Vertrag gern wortlos übergangen. Außerdem ist eine selbstschuldnerische Bürgschaft des Bauunternehmers über 40 bis 50 Prozent der Bausumme empfehlenswert. Bauherren sollten sie einfordern, damit sie nicht am Ende nur vor einem Rohbau für viel Geld stehen.

Wo der Kauf noch lohnt
Heilbronn Quelle: Presse
Kölner Dom und die Altstadt Quelle: dpa
Regensburg Quelle: dpa
Ludwigshafen Quelle: dpa/dpaweb
Ingolstadt Quelle: dpa
Bonn Quelle: dpa
Stuttgart Quelle: dpa

Aus diesem Grund sollte auch dem Zahlungsplan besonderes Augenmerk gelten. Grundsätzlich sollte der Bauherr hier nicht in zu großen Tranchen und nicht im Voraus zahlen, sondern nur, was definitiv bereits fertiggestellt und nach Abnahme durch einen unabhängigen Bauingenieur oder Architekten für mängelfrei befunden wurde. Das erfordert eine regelmäßige Baukontrolle. Was später von anderen Bauteilen oder durch den Putz verdeckt ist, kann auch ein Experte nicht mehr kontrollieren.

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