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Immobilien zur Vermietung "60 Prozent rechnen sich nicht"

Andreas Stücke, Generalsekretär des Immobilienbesitzer-Verbands Haus und Grund, über Modernisierungszwang, deutsches Kündigungsrecht und das Problem bei Mieterhöhungen.

Andreas Stücke

WirtschaftsWoche: Herr Stücke, ein Freund kauft eine Miet-Immobilie: Was ist Ihr erster Rat?

Stücke: Er sollte sich unbedingt den Energieverbrauch anschauen. Hohe Kosten drohen, und die politischen Anforderungen an Hausbesitzer steigen weiter. Zweitens sollte der Standort auf Sicht der nächsten 10, 20 Jahre wirtschaftlich gute Perspektiven haben. Ansonsten sinkt erst die Nachfrage nach Wohnungen und dann die Miete. Jeder denkt dabei an Ostdeutschland, aber ökonomische und demografische Probleme treffen auch den Westen.

Käufer hoffen auf Rendite, denn sie investieren Kapital, für das sie bisher Zinsen bekommen haben. Wie realistisch ist die Hoffnung?

Laut einer aktuellen Studie des Ministeriums für Städtebau machen Eigentümer mit rund 60 Prozent der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern keinen Gewinn. Das gilt auch für Westdeutschland und in Orten ohne Leerstand. Wo es viele freie Wohnungen gibt, sind die Mieten so niedrig, dass die Rendite null oder negativ ist. Das Ministerium hat die Studie wohlweislich nicht groß bekanntgemacht; schließlich will der Minister ja, dass gebaut wird.

Warum sind die Zahlen so schlecht?

Wir haben schlicht zu viele Wohnungen, auch wenn Bauindustrie und Bausparkassen das Gegenteil behaupten. Sie erklären seit Jahren, Deutschland hätte einen Neubaubedarf von 400.000 Wohnungen. Nach unserer Einschätzung sind es rund 220.000, mit fallender Tendenz. Weil die Bevölkerung schrumpft, werden ab 2015 in Ostdeutschland und fünf Jahre später im Westen weniger Wohnungen gebraucht.

Kaum Mieterhöhungen

Ein großer Teil der Immobilien stammt aus der Nachkriegszeit. Diese Häuser sind günstig, müssen aber modernisiert werden. Lohnt sich das?

Sanierung um Energiekosten zu sparen, ist grundsätzlich sinnvoll. Aber nach unseren Berechnungen rechnet sich die Sanierung häufig nicht – und wir raten unseren Mitgliedern dann ab. Oft wären Abriss und Neubau sinnvoller.

Obwohl Vermieter einen Teil der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen können?

Das ist weniger, als viele denken. Der Vermieter darf Mieter nicht an Instandhaltungsmaßnahmen beteiligen. Das führt zu skurrilen Berechnungen: Wird eine Außenwand wärmegedämmt und anschließend verputzt, dürfen zwar die Kosten für die Dämmung umgelegt werden, das Verputzen der Fugen muss aber rausgerechnet werden. Die bessere Isolierung dient der Modernisierung, der Putz aber der Instandhaltung. Modernisierungs-Mieterhöhungen sind juristisch sehr schwer umzusetzen, in der Realität wird nur jedem fünften Mieter anschließend die Miete erhöht.

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