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Immobilienblase Schulden sind Schwedens gefährlicher Volkssport

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Hypothek für ein Wohnrecht

Um der Wohnungsknappheit zu begegnen, entstanden schon vor Jahrzehnten die sogenannten „Bostadsrätt“, eine Art Wohnungsgenossenschaften mit vereinsähnlichen Strukturen und ehrenamtlichen Verwaltern. Darin sind die Bewohner von Mehrfamilienwohnungen zusammengeschlossen.

Die Vereine bauen die Wohnhäuser und verkaufen anschließend Vereinsanteile, die den Mitgliedern ein dauerhaftes Wohnrecht in ihren Häusern zusichern. Streng genommen aber bleiben die Wohnungen Eigentum der Vereine. Die Vereinsanteile aber sind für die Schweden mit dem direkten Kauf einer Eigentumswohnung gleichzusetzen – und mindestens ebenso teuer. Sie können auch genauso wie Eigentumswohnungen verkauft werden. Einzige Einschränkung: eine Vermietung ist nur für maximal ein Jahr erlaubt.

Phasen der Bauzinsentwicklung von 1980 bis heute

Solch ein Angebot hatte auch Gunnar Lind genutzt. Der Verein, der Linds Wohnung erbaut hatte, erstellte für die Baukosten 1985 einen Tilgungsplan über 120 Jahre. Noch heute ist die Wohnung mit Schulden in Höhe von rund 30.000 Euro belastet. Die Kosten für Zins und Tilgung werden von dem Verein mit der Nebenkostenabrechnung auf die Immobilienbesitzer umgewälzt.

Als Lund nach fünf Jahren seinen Kredit – ganz untypisch - komplett zurückzahlte, blieben im deshalb monatliche Kosten von knapp 500 Euro, die er an den Verein zu zahlen hatte. Die Immobilienschulden gibt es somit zweimal: einmal beim Verein, und einmal beim Käufer des Wohnrechts, der es finanziert. Die Banken danken es.

In den vergangenen Jahren haben sich viele neugegründete Wohnungsvereine allerdings mit zweifelhaften Buchführungsmethoden hervorgetan. Um die monatlichen Raten möglichst attraktiv zu gestalten, wählten sie für die Baukosten Abschreibungszeiträume von bis zu 1200 Jahren. Die Auswüchse am Immobilienmarkt nehmen immer skurrilere Züge an.

Steuergeschenke senken die Kreditraten

Üblich ist auch die Versteigerung der Wohnungen, was aufgrund der hohen Nachfrage regelmäßig die Immobilienpreise weiter in die Höhe treibt. Verkaufsdesigner statten die Wohnungen zu den Besichtigungsterminen mit Designermöbeln aus, um Käufer zu locken.

Verbreitet müssen Käufer das Mindestgebot um 20 Prozent überbieten, um den Zuschlag zu erhalten. Am eigenen Hausbau aber zeigen die Schweden wenig Interesse. Lieber zahlen sie für eine bestehende Immobilie einen deutlichen Aufschlag, als sich das Projekt Neubau anzutun.

Das liegt nicht nur an der Bequemlichkeit vieler Schweden, sondern auch an den enormen Steuererleichterungen für Immobilienbesitzer, die für Käufer von mindestens fünf Jahre alten Gebäuden sogar noch deutlich höher ausfallen.

Alle Immobilienkäufer in Schweden können 30 Prozent ihrer Zinsausgaben direkt von der Einkommensteuer abziehen. Die Regierung des Konservativen Reinfeldt hat den Immobilienboom sogar noch weiter angeheizt. Sie schaffte die Immobiliensteuer – ähnlich der deutschen Grundsteuer – kurzerhand ab.

Außerdem förderte sie auch noch Renovierungen mit Zuschüssen. Jeder eingetragene Immobilienbesitzer erhält jährlich einen Zuschuss von bis zu 50.000 schwedischen Kronen, umgerechnet 5400 Euro. Offiziell will Schweden damit die Schwarzarbeit im Handwerk bekämpfen. In der Praxis ist auch deshalb die Zahl der Neubauten in den vergangenen Jahren gesunken.

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