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Immobilienblase Schulden sind Schwedens gefährlicher Volkssport

Schwedens Immobilienpreise erreichen Rekordhöhen, die Banken vergeben großzügig Darlehen - doch kaum jemand zahlt seine Schulden zurück. Die Immobilienblase könnte jederzeit platzen.

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Angebote für Wohneigentum in Schweden finden schnell Käufer - auch zu immer höheren Preisen. Quelle: Bloomberg

Im Oktober ging in Schweden eine politische Erfolgsgeschichte zu Ende. Nach acht Jahren löste eine rot-grüne Regierungskoalition unter der Führung von Stefan Löfven die konservative Regierung von Frederik Reinfeldt ab.

Der Mann, der die Schweden durch die Finanzkrise manövrierte und trotz strenger Haushaltsdisziplin zu einem Wachstum von 12,6 Prozent seit der Lehman-Pleite 2008 verhalf, trat nach seiner Wahlniederlage zurück. Jetzt darf sich der Sozialdemokrat und gelernte Facharbeiter Löfven an den Problemen des Landes mit einer Minderheitsregierung abarbeiten.

Obwohl Schweden gern als Musterstaat herangezogen wird, gibt es genügend Probleme in dem Land. Die Jugendarbeitslosigkeit liegt bei mehr als 20 Prozent, die Schere zwischen Arm und Reich geht weiter auf.

Und zu allem Überfluss gibt es eine gewaltige Immobilienblase, die schon beim kleinsten Anlass platzen könnte – und die völlig überschuldeten privaten Haushalte, Banken und die skandinavischen Nachbarländer aufgrund der engen Wirtschaftsbeziehungen in den Abgrund zu reißen vermag.

Die Folgen der Immobilienkrisen ausgewählter Länder

Wohnungspreise in zehn Jahren verdreifacht

Seit dem Ende der Neunzigerjahre wachsen die Immobilienpreise in dem Land mit 9,6 Millionen Einwohnern so schnell wie in kaum einem anderen Staat der Erde. Verantwortlich sind vor allem die seit Jahren sinkenden Zinsen, die Hypotheken zunehmend billig machen, sowie das viel zu knappe Wohnungsangebot. Beide Faktoren haben dafür gesorgt, dass sich die Häuserpreise in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt haben, Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum sogar dreimal so teuer geworden.

Einen moderaten Rückgang gab es lediglich in den eineinhalb Jahren nach Ausbruch der globalen Finanzkrise im Herbst 2008 sowie deren erneutem Aufflammen im Jahr 2011. Anders als bei den geplatzten Immobilienblasen in USA oder den Niederlanden ging es schnell wieder aufwärts. 2010 stiegen die Häuserpreise wieder um zehn Prozent, in den vergangenen drei Jahren lag das Plus bei fünf Prozent jährlich.

Eigentumswohnungen wurden im vergangenen Jahr sogar sieben Prozent teurer, im Ballungsgebiet Stockholm stiegen sie zwischen neun und elf Prozent. Das Fatale: An derartige Steigerungsraten haben sich Hauskäufer und die finanzierenden Banken in Schweden längst gewöhnt und verlassen sich darauf.

Diese Erfahrung machte auch Gunnar Lind*. 2008 erwarb er ein 60 Quadratmeter großes Zwei-Zimmer-Apartment in Stockholm. Beim Bau im Jahr 1985 kostete sie nur 60.000 schwedische Kronen, umgerechnet 6480 Euro. Heute ist die Wohnung rund 1,8 Millionen Kronen wert, umgerechnet 194.000 Euro. Der Wert der Wohnung ist auf das Dreißigfache gestiegen. Und das, obwohl 1993 schon einmal eine Immobilienblase in Schweden platzte und taumelnde Banken in der Folge verstaatlicht werden mussten.


Als Lind vor sieben Jahren von Deutschland nach Schweden zog und auf Wohnungssuche ging, hatte er keine Chance auf eine Mietwohnung. Also tat er, was die meisten Schweden in dieser Situation tun: Er finanzierte eine Eigentumswohnung.

Einen Kredit für den Immobilienerwerb zu bekommen, ist in Schweden kein Problem. Ein Kreditvolumen von 100 Prozent des Kaufpreises ist weit verbreitet. "Eine Tilgung wollte meine Bank auch nicht. Die Banken sind nur an den Zinseinnahmen interessiert“, erklärt Lind. Banken würden sogar von Tilgungen abraten, erzählt er.

Für die schwedischen Hypothekenbanken ist die Immobilienblase ein gutes Geschäft. Sie werben aggressiv für ihre Darlehen und sind bei der Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer nicht gerade empfindlich. Die im Wert steigende Immobilie genügt ihnen als Sicherheit.

Die Folge: Schwedens Privathaushalte sind mit insgesamt 175 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens im europäischen Vergleich sehr hoch verschuldet. Zum Vergleich: In Deutschland liegt dieser Wert bei 86 Prozent.

Eine Studie der schwedischen Zentralbank vom Mai 2014 besagt, dass die privaten Hypothekenschulden mittlerweile im Durchschnitt das 3,7-fache des jährlichen Haushaltseinkommens erreichen. Bei Haushalten mit sehr niedrigem Einkommen übersteigen die Schulden gar das Vierfache des Einkommens. 95 Prozent der Schulden dienen der Immobilienfinanzierung.

Schulden erst in 100 Jahren getilgt

Nur 60 Prozent der verschuldeten Haushalte zahlen ihre Kredit überhaupt zurück – allerdings langsam. Die meisten werden eine Tilgung zu Lebzeiten nicht schaffen. Die durchschnittliche Rückzahlungsdauer liegt bei 100 Jahren.

Die Zentralbank hat sich die Verschuldung von rund vier Millionen erwachsenen Schweden genauer angesehen. 15 Prozent dieser Haushalte reduzieren ihre Schulden überhaupt nicht. Noch schlimmer: 25 Prozent erhöhen ihre Schulden von Jahr zu Jahr.

Immobilienpreise in Europa

Weil die Immobilienbanken gern auch 120 Prozent der Kaufpreise für Wohnungen und Häuser finanziert haben, war oft auch noch der Urlaub, das Ferienhaus oder das neue Auto mit der Hypothekenfinanzierung drin. Steigt die Immobilie im Wert, kann der Kredit erweitert werden. Was die private Verschuldung angeht, sitzt Schweden auf einem Pulverfass.

„An die Form der Immobilienfinanzierung musste ich mich erst gewöhnen“, erinnert sich Lind. In Schweden sind Hypothekenkredite mit variabler Verzinsung vollkommen normal. Mehr als zwei Drittel der Schweden nutzen diese Kreditform. Dass Lind damals für das Darlehen eine Zinsfestschreibung für fünf Jahre vereinbarte, sorgte bei seinen Kollegen für Schmunzeln. So etwas mache niemand, erklärten sie ihm.

Verführerische Niedrigzinsen

Als Lind seine Wohnung finanzierte, kletterte der Zinssatz noch von Woche zu Woche. Die Zinsanpassungen zieren regelmäßig die Titelseiten der Tageszeitungen, Stammtischgespräche drehen sich um die aktuelle Zinshöhe. 2008 lag er noch bei mehr als sechs Prozent. Aber die lange Phase fallender Zinsen nach Ausbruch der weltweiten Finanzkrise und eine schwelende Deflation haben ihn inzwischen unter die Marke von zwei Prozent gedrückt.

Die Immobilienblase birgt erhebliche Gefahren. Steigt der variable Zins irgendwann wieder, dürften insbesondere junge Familien schnell mit den Monatsraten überfordert sein. Wenn diese Haushalte dann ihr Wohneigentum verkaufen müssen, fallen die Häuserpreise. Die Sicherheiten der Banken verlieren dann dramatisch an Wert, viele Haushalte auf einen Schlag technisch gesehen Insolvent – und auch den Banken droht eine Pleitewelle.

Die Schweden haben dabei offenbar ähnlich wie Dänen und Niederländer eine vollkommen andere Einstellung zum Schuldenmachen. "Es gibt einen deutlichen Mentalitätsunterschied", hat Lind beobachtet. "Die Schweden wollen gar nicht tilgen, selbst dann nicht, wenn sie hohe Ersparnisse haben. Wenn Sie eine Anschaffung planen, fragen sie die Bank nur nach den Raten. Sie sehen nur die monatlichen Kosten."

Staatlicher Mietmarkt funktioniert nicht

Wohnungsknappheit und Zinstief haben in Schweden merkwürdige Blüten getrieben. Der Mietmarkt etwa ist seit der Nachkriegszeit fest in kommunaler Hand, ein freier Markt existiert nicht. Die Städte und Gemeinden legen zudem einheitliche Mietpreise fest. Lediglich die Wartezeit bis zur Zuteilung einer Mietwohnung signalisiert, ob es sich um eine gute Wohngegend oder eine begehrte Wohnung handelt oder nicht. Allein in Stockholm sollen rund 400.000 Personen in den Warteschlangen gelistet sein, die auf eine Mietwohnung warten.

Aufgrund der massiven Landflucht sind insbesondere in den Großstädten Mietwohnungen Mangelware. In den begehrtesten Lagen Stockholms warten Mietinteressenten bis zu 30 Jahre auf eine freie Wohnung. Wer einmal die gewünschte Mietwohnung ergattert hat, gibt sie daher so schnell nicht auf. Mieter können ihr Mietrecht auch an die Kinder vererben oder über staatliche Tauschbörsen gegen andere Mietwohnungen eintauschen.

Hypothek für ein Wohnrecht

Um der Wohnungsknappheit zu begegnen, entstanden schon vor Jahrzehnten die sogenannten „Bostadsrätt“, eine Art Wohnungsgenossenschaften mit vereinsähnlichen Strukturen und ehrenamtlichen Verwaltern. Darin sind die Bewohner von Mehrfamilienwohnungen zusammengeschlossen.

Die Vereine bauen die Wohnhäuser und verkaufen anschließend Vereinsanteile, die den Mitgliedern ein dauerhaftes Wohnrecht in ihren Häusern zusichern. Streng genommen aber bleiben die Wohnungen Eigentum der Vereine. Die Vereinsanteile aber sind für die Schweden mit dem direkten Kauf einer Eigentumswohnung gleichzusetzen – und mindestens ebenso teuer. Sie können auch genauso wie Eigentumswohnungen verkauft werden. Einzige Einschränkung: eine Vermietung ist nur für maximal ein Jahr erlaubt.

Phasen der Bauzinsentwicklung von 1980 bis heute

Solch ein Angebot hatte auch Gunnar Lind genutzt. Der Verein, der Linds Wohnung erbaut hatte, erstellte für die Baukosten 1985 einen Tilgungsplan über 120 Jahre. Noch heute ist die Wohnung mit Schulden in Höhe von rund 30.000 Euro belastet. Die Kosten für Zins und Tilgung werden von dem Verein mit der Nebenkostenabrechnung auf die Immobilienbesitzer umgewälzt.

Als Lund nach fünf Jahren seinen Kredit – ganz untypisch - komplett zurückzahlte, blieben im deshalb monatliche Kosten von knapp 500 Euro, die er an den Verein zu zahlen hatte. Die Immobilienschulden gibt es somit zweimal: einmal beim Verein, und einmal beim Käufer des Wohnrechts, der es finanziert. Die Banken danken es.

In den vergangenen Jahren haben sich viele neugegründete Wohnungsvereine allerdings mit zweifelhaften Buchführungsmethoden hervorgetan. Um die monatlichen Raten möglichst attraktiv zu gestalten, wählten sie für die Baukosten Abschreibungszeiträume von bis zu 1200 Jahren. Die Auswüchse am Immobilienmarkt nehmen immer skurrilere Züge an.

Steuergeschenke senken die Kreditraten

Üblich ist auch die Versteigerung der Wohnungen, was aufgrund der hohen Nachfrage regelmäßig die Immobilienpreise weiter in die Höhe treibt. Verkaufsdesigner statten die Wohnungen zu den Besichtigungsterminen mit Designermöbeln aus, um Käufer zu locken.

Verbreitet müssen Käufer das Mindestgebot um 20 Prozent überbieten, um den Zuschlag zu erhalten. Am eigenen Hausbau aber zeigen die Schweden wenig Interesse. Lieber zahlen sie für eine bestehende Immobilie einen deutlichen Aufschlag, als sich das Projekt Neubau anzutun.

Das liegt nicht nur an der Bequemlichkeit vieler Schweden, sondern auch an den enormen Steuererleichterungen für Immobilienbesitzer, die für Käufer von mindestens fünf Jahre alten Gebäuden sogar noch deutlich höher ausfallen.

Alle Immobilienkäufer in Schweden können 30 Prozent ihrer Zinsausgaben direkt von der Einkommensteuer abziehen. Die Regierung des Konservativen Reinfeldt hat den Immobilienboom sogar noch weiter angeheizt. Sie schaffte die Immobiliensteuer – ähnlich der deutschen Grundsteuer – kurzerhand ab.

Außerdem förderte sie auch noch Renovierungen mit Zuschüssen. Jeder eingetragene Immobilienbesitzer erhält jährlich einen Zuschuss von bis zu 50.000 schwedischen Kronen, umgerechnet 5400 Euro. Offiziell will Schweden damit die Schwarzarbeit im Handwerk bekämpfen. In der Praxis ist auch deshalb die Zahl der Neubauten in den vergangenen Jahren gesunken.

Zentralbank schlägt Alarm

Umgekehrt hat der Staat am lebhaften Immobilienhandel auch gut verdient. Wer seine Wohnung oder sein Haus verkauft, überweist den Finanzbehörden 22 Prozent des Gewinns aus dem Verkauf. Die Schweden nennen das „Umzugssteuer“, weil sie auch beim Wechsel in ein anderes Eigenheim anfällt. Wie auch die knappen Mietwohnungen trägt diese Steuer dazu bei, dass die schwedischen Arbeitnehmer zunehmend an Mobilität bei der Arbeitsplatzsuche einbüßen.

Mit Niedrigzinsen zum Eigenheim

Längst haben auch die Politiker erkannt, dass sich in Schweden eine Immobilienblase aufbaut. Unternommen haben sie jedoch bislang nichts. Die konservative Regierung unter Reinfeldt hat das Thema gemieden und den Boom sogar noch weiter angeheizt. Wichtiger war der Regierung ein Staatshaushalt ohne Neuverschuldung angestrebt. Zuletzt brachte der es sogar auf einen kleinen Überschuss. Aber die privaten Schulden sind indessen weiter gewachsen.

Erst seit kurzem rudern die großen Hypothekenbanken zurück und gestatten Neukunden oft nur noch ein Kreditvolumen von 85 Prozent oder weniger des Kaufpreises einer Immobilie.

Löfvens neue rot-grüne Regierung will zwar Jobs und Wohnraum schaffen, aber an die halsbrecherischen Finanzierungsmethoden und allzu bereitwillige Kreditvergabe traut auch er sich bislang nicht recht ran. Den erlahmten Wohnungsneubau will er stärken, indem er die Vorschriften dafür lockert.

Er weiß, dass sich die Schweden darauf verlassen, dass der Staat die Immobilienbesitzer im Falle steigender Zinsen und fallender Immobilienpreise schützt. Zudem ist das Neubauvorhaben populär: Allein im Großraum Stockholm fehlen 122.000 Wohneinheiten – in zehn Jahren werden es schätzungsweise 400.000 sein, wenn die Regierung nicht gegensteuert.

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Tilgung ist endlich Thema

Wie dringend Maßnahmen gegen die privaten Schulden sind, betonte zuletzt der Gouverneur der schwedischen Zentralbank (Riksbank) Stefan Ingves, nachdem er Ende Oktober den Leitzins überraschend auf Null gesenkt hatte, um die seit einem Jahr schwelende Deflation zu bekämpfen.

Wirtschaft und Wachstum seien zwar auf einem hohen Niveau, doch die Verschuldung der privaten Haushalte für den Immobilienerwerb müsse dringend von der Regierung angegangen werden. Ein guter Schritt wäre ihm zufolge eine obligatorische Tilgung der Kredite und eine Beschränkung der Abschreibungszeiträume. Der Bankenverband etwa schlug vor, die Tilgung von drei Vierteln der Kredite anzustreben.

Das würde vielen verschuldeten Haushalten sicher weh tun. Aber besser spät als nie.

*Name von der Redaktion geändert

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