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Immobilienboom Die besten Städte für den Hauskauf

Die Preise in Metropolen steigen, Investoren treiben die Nachfrage, das Angebot bleibt knapp. Doch längst nicht überall lohnt der Kauf von Haus oder Wohnung. Das Immobilien-Ranking der 50 größten Städte.

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Der Magdeburger Hafen in der Hafencity in Hamburg Quelle: dpa

Völlig abgehetzt kommt Heike Bunge zum Besichtigungstermin für die Vierzimmerwohnung im Hamburger Stadtteil Ottensen. Das Haus zwischen Friedensallee und Gaußstraße steht leicht nach hinten versetzt, die Hausnummer des Nachbarn ist durch ein Baugerüst verdeckt, deswegen hat sie es nicht gleich gefunden. Dreimal vorbei und fast eine Viertelstunde die Straße auf und ab sei sie gelaufen – mit wachsender Panik. „Den Termin will ich auf keinen Fall verpassen. Schließlich suchen wir schon seit fast zwei Jahren.“

Auch diesmal wird es schwierig, erkennt die Betriebswirtin mit geschultem Blick. Um die 40 Kaufinteressenten stauen sich im Treppenhaus. An der Wohnungstür ist Block-Abfertigung: Mehr als acht Leute gleichzeitig lässt die Maklerin nicht in die Wohnung; genauso viele kommen jeweils raus. In mehr als 20 Monaten intensiver Immobiliensuche hat Bunge sich daran gewöhnt. „Das ist halt wieder das, was alle wollen“, konstatiert sie, „Altbau, ruhige Straße, gute Gegend, vier Zimmer, da muss man gegen viele anbieten.“

Kaufpreis für Immobilien in Deutschland (Index, 2008=100; für Vergrößerung bitte anklicken) Quelle: Hypoport

Goldgräberstimmung in Deutschland

Tatsächlich kommt es immer häufiger zum Bieterwettstreit. Die aufgerufenen Preise der Makler sind „in begehrten Lagen reine Richtwerte“, sagt der Hamburger Vermögensberater Heiko Löschen. Interessante Objekte gingen deutlich teurer weg.

Es herrscht Goldgräberstimmung in vielen deutschen Städten. Allein 2011 stiegen die Immobilienpreise deutschlandweit um fast fünf Prozent. In den Großstädten waren die Preissprünge noch größer: Wohnungen und Reihenhäuser verteuerten sich hier sogar um sieben Prozent – im Durchschnitt. In begehrten Lagen von Berlin, Hamburg und München schnellten die Preise um über zehn Prozent in die Höhe.

Immobilien-Ranking

Doch der Markt ist gespalten: Am flachen Land in Nord- und Ostdeutschland und an wenigen größeren Städten, etwa im Ruhrgebiet, zieht der Aufschwung vorbei. Hier müssen Eigentümer mit hohem Leerstand und sinkenden Preisen leben. In den Metropolen und den wirtschaftsstarken Mittelstädten von Lübeck bis Freiburg aber ist ein Ende des neuen deutschen Immobilienbooms nicht in Sicht. Auch wenn die Zuwächse in einzelnen, besonders gefragten Stadtteilen kurzfristig an Schwung verlieren, werden die Preise in den Städten insgesamt steigen – oft zieht die Karawane der Kaufinteressenten einfach weiter in die nächsten angesagten Viertel.

Großinvestoren kommen

Preise für bestehende Wohnungen Quelle: Immobilienscout 24

Längst sind es nicht mehr nur Selbstnutzer und Privatanleger, die ihr Geld in deutsche Wohnimmobilien stecken. Auch Großinvestoren greifen zu. Im vergangenen Jahr haben sie nach Daten des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle 5,8 Milliarden Euro investiert, fast doppelt so viel wie 2010. Jürgen Michael Schick, Berliner Makler und Vizepräsident des Maklerverbandes IVD, beobachtet zunehmend „Investoren aus Österreich, Skandinavien und dem Nahen Osten“, die es auf Mehrfamilienhäuser abgesehen haben.

Zins für ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit Quelle: FMH-Finanzberatung

Die gestiegenen Preise haben den Immobilienkauf in den vergangenen Jahren zwar verteuert, dank deutlich gefallener Zinsen können Käufer Häuser und Wohnungen aber günstiger finanzieren. Für einen Kredit über zehn Jahre zahlen private Käufer derzeit nur drei Prozent pro Jahr. Im Sommer 2008 kostete der gleiche Kredit noch 5,5 Prozent Zins. Tilgen Käufer einen Kredit über 100.000 Euro innerhalb von zehn Jahren, müssen sie jetzt monatlich 120 Euro weniger Zins und Tilgung zahlen.

Risiko Preisblase

Gerade Risikoscheue haben kaum eine Alternative: Gegenüber 1,8 Prozent Zins aus zehnjährigen Bundesanleihen erscheinen fünf Prozent Mietrendite mit Wohnimmobilien attraktiv. Jochen Möbert von Deutsche Bank Research macht daher zum Beispiel Versicherungen und Pensionskassen, die bislang nur rund drei Prozent ihrer Anlagen als Immobilien halten, als neue Käufer aus.

Immobilien profitieren zudem von ihrem Ruf als wertstabiles „Betongold“, besonders in Zeiten der Euro- und Staatsschuldenkrise. Deutsche Investoren bauen darauf, aber auch „immer mehr Griechen, die ihr Geld in Sicherheit bringen wollen“, sagt Horst Petersen, Makler in Berlin und Dresden. Meist seien das normale Angestellte, die eine kleinere Wohnung für bis zu 100.000 Euro suchten.

Mehr zu den Immobilienmärkten einzelner Städte:

Schon erinnert die Lage Beobachter „an internationale Wohnungsmärkte wie Großbritannien, wo der Boom letztendlich zu Preisblasen geführt hat“, sagt Andrew Groom, Leiter Immobilienbewertung bei Jones Lang LaSalle. Die Bundesbank heizte diese Debatte jetzt an: Es sei längerfristig nicht gesichert, dass die Mieteinnahmen mit der Preisentwicklung mithalten könnten. Auch wenn das „Rückschlagspotenzial“ der Immobilienpreise noch überschaubar sei, sollten Investoren mit dem Wunsch nach Werterhalt dieses Risiko ins Auge fassen, so die Bundesbank. Sie verweist auf die „ungünstigen demografischen Eckwerte“.

Mangel an Mietwohnungen

In welchen Städten es an Wohnungen fehlt
LondonDer Londoner Bürgermeister Boris Johnson will mit harten Mitteln den Wohnungsmangel bekämpfen: Er will auf dem Gelände des Flughafens Heathrow ein Wohngebiet für rund 250.000 Menschen bauen lassen. Um den Plan zu realisieren, soll das Gelände für rund 19 Milliarden Euro aufgekauft und bebaut werden. Dafür sollen neue Flughäfen am Rande der Stadt entstehen. Das berichtet die Zeitung "Die Welt". Doch London ist nicht die Stadt, in der es einen starken Wohnungsmangel gibt. Auch in deutschen Großstädten fehlt es an Immobilien. Quelle: REUTERS
In neuem Licht erstrahlt das Münster in Freiburg am Donnerstag Quelle: dpa
Eine Frau fährt am Mittwoch auf einem Fahrrad in Karlsruhe vor dem Schloss durch eine Lindenallee Quelle: dapd
Der Sitz des Verteidigungsministeriums in Bonn auf der Hardthöhe Quelle: dpa
Vor der Rathaus-Kulisse und dem NORD/LB Gebäude (r) tummeln sich am Sonntag Menschen auf dem zugefrorenen Maschsee in Hannover Quelle: dpa
Ein Frachter fährt am Dienstag im Rhein bei Düsseldorf Quelle: dpa
Der Kölner Dom, aufgenommen bei Nacht mit dem Museum Ludwig Quelle: dpa

Tatsächlich sinkt die Bevölkerung schon seit 2003. 2030 sollen in Deutschland laut Statistischem Bundesamt noch einmal vier Millionen Menschen weniger wohnen.

Dass dies die Immobilienpreise drückt, ist trotzdem unwahrscheinlich. Für diese ist letztlich die nachgefragte Wohnfläche entscheidend. Und die Zahl der Haushalte steigt dank immer mehr Singlehaushalten weiter. Bis 2025 soll dieser Trend noch anhalten. Deutlich mehr Wohnfläche wird nach Berechnungen des Instituts der Deutschen Wirtschaft bis zum Jahr 2025 in München (plus 13 Prozent), Freiburg (plus 12) und Dresden (plus 10) nachgefragt.

Mittlerweile wirkt sich der Boom zwar auch auf das Angebot aus, also auf den Wohnungsbau. Die Zahl der Baugenehmigungen ist 2011 um fast 20 Prozent gestiegen. Doch das wird längst nicht reichen. Laut einer neuen Studie des Pestel-Instituts fehlen derzeit in den zehn größten Städten mehr als 100.000 Mietwohnungen zu bezahlbaren Preisen. Werde der Mietwohnungsbau nicht verdoppelt, wachse die Lücke binnen fünf Jahren auf 400.000 Wohnungen.

Preisblasen nur in einzelnen Stadtteilen

„In einzelnen Stadtteilen mancher Großstädte mag es Blasen geben, in der Breite aber nicht“, sagt Tobias Just, Immobilienwissenschaftler der Uni Regensburg. Selbst in München, Hamburg oder Frankfurt hätten die Preise im Durchschnitt nur etwas stärker zugelegt als die Mieten.

Ein Gleichlauf von Mieten und Preisen deutet auf einen tragfähigen Aufschwung hin. Schließlich machen viele Investoren eine einfache Rechnung auf: Wenn sie aus den Mieterträgen einer Immobilie fünf Prozent Rendite erzielen wollen, also ein Zwanzigstel ihres Einsatzes, dürfen sie maximal die 20-fache jährliche Nettokaltmiete als Kaufpreis zahlen. Steigen die Mieten um zehn Prozent, bieten auch Investoren zehn Prozent mehr.

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Unter den Großstädten hat Just einzig in Berlin deutlich größere Preis- als Mietzuwächse ermittelt. Angesichts der niedrigen Berliner Mieten spekulieren viele Käufer auf einen Anstieg. In Dresden, wo die Mieten sogar stärker als die Preise angezogen haben, bestehe bei den Preisen „noch Luft nach oben“.

Die weiteren Aussichten in den Städten hängen vor allem von der Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung ab. Erst der genauere Blick auf die Situation vor Ort zeigt, ob der Kauf lohnt.

Mehr zu den Immobilienmärkten einzelner Städte:

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