Auf den Immobilienmärkten in Deutschlands Großstädten wiederholte sich zuletzt Jahr für Jahr dasselbe Spiel. Mieten und Kaufpreise kletterten stetig und übersprangen Hürden, die vor einiger Zeit kaum jemand für möglich gehalten hätte. Nicht nur verzweifelte Bürger, die gerne eine Wohnung oder ein Haus kaufen würden, fragen sich: Kann das noch normal sein? Oder ist es eine Blase, die irgendwann platzt?
Wie stark sich die Wohnungsmärkte erhitzen, zeigen Daten des Immobilienspezialisten Jones Long Lasalle (JLL). Um im Mittel acht Prozent stiegen demnach die Mieten 2016 in den begehrtesten Großstädten. Das sei ein neues Rekordjahr, sagt JLL-Experte Roman Heidrich. „Selbst die hohen Wachstumsraten aus 2012 wurden in einigen Städten übertroffen“. Den Mieten enteilt sind die Kaufpreise, die 2016 um rund zehn Prozent zulegten. Seit 2004 steht so ein Plus zwischen 56 Prozent in Köln und 115 Prozent in Berlin.
Der rasante Anstieg alarmiert auch die Bundesregierung. Sie plant Instrumente, mit der die Finanzaufsicht Bafin vorbeugend und schnell bei drohenden Immobilienblasen eingreifen kann. So sollen etwa höhere Hürden bei neuen Krediten für Wohnimmobilien möglich sein.
In Sorge ist auch die Bundesbank. Sie sieht in den Großstädten starke Überhitzungen. „Die Preisübertreibungen betrugen gemäß aktuellen Schätzergebnissen im vergangenen Jahr zwischen 15 Prozent und 30 Prozent“, warnte die Notenbank jüngst.
Für den Boom gibt es viele Gründe: Die Niedrigzinsen, die Immobilienkredite erschwinglicher machen und die Renditen an den Finanzmärkten drücken, so dass Investoren in die Wohnungsmärkte strömen. Die Zuwanderung, die die Einwohnerzahlen gerade in Großstädten steigen lässt. Und das zu geringe Angebot: Nur ein Drittel der benötigten Wohnungen wurde laut Institut der deutschen Wirtschaft (IW) zwischen 2011 und 2015 neu gebaut.
Nur das allein kann den Preisanstieg in Großstädten nicht mehr erklären, so die Bundesbank. „Insgesamt dürfte die erhöhte Preisdynamik bei Wohnimmobilien über diejenige Entwicklung hinausgegangen sein, die durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angelegt ist“, schreibt sie in ihrem Monatsbericht. Auch günstige Finanzierungen könnten nur einen Teil der Dynamik erklären. Gibt es also eine Blase, die irgendwann platzt?
Preiseinbrüche von einem Drittel erwartet
Der Zentrale Immobilienausschusses (ZIA) geht von Preisrückgängen von bis zu einem Drittel in Großstädten aus. Auch sei in manchen Metropolen ein Ende des Mietanstiegs bei Neuverträgen in Sicht. „Für Berlin gilt: The party is over. Wer jetzt noch kommt, darf beim Aufräumen helfen“, sagte jüngst Studienautor Harald Simons vom Forschungsinstitut Empirica. Der Zuzug in die Metropolen lasse nach.
„Jeder Zyklus ist einmal vorbei“, sagt Empirica-Geschäftsführer Reiner Braun. Nach seinen Daten wachsen in bundesweit 227 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten Mieten und Kaufpreisen nicht mehr im Gleichklang. „Die Blasengefahr steigt weiter“. In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt oder Berlin könnten die Preise um ein Viertel fallen, in Köln oder München um ein Drittel.
Braun sieht eine Gefahr in steigenden Zinsen. Sie machen Immobilienkredite teurer und alternative Anlagen attraktiver - und setzen so Kaufpreise unter Druck. Dies hänge aber vom Tempo der Zinswende ab und ob es Wirtschaftsschocks gebe, schränkt er ein.
Doch ein starker Anstieg der Zinsen ist nicht in Sicht. So hat die Europäische Zentralbank ihre Anleihenkäufe erst verlängert - und mit dem billigen Geld den Zyklus für Immobilien. Auch ist die deutsche Konjunktur robust. Die Preise dürften weiter steigen, folgert Commerzbank-Analyst Ralph Solveen. „Je länger der Boom anhält, desto größer wird die Gefahr, dass es zu massiven Übertreibungen kommt.“
Die Analysefirma Bulwiengesa hält zwar moderate Rückgänge in den kommenden Jahren für „nicht unwahrscheinlich“. Sie glaubt aber nicht an Preiseinbrüche von bis zu einem Drittel: Die habe es selbst wirtschaftlich schwachen Jahren wie 1994 bis 1999 nicht gegeben, sagt Chefvolkswirt Martin Steininger. Großstädte zögen weiter Menschen an.
Auch Stefan Mitropoulos, Immobilienexperte bei der Landesbank Helaba, ist skeptisch. „Zu einer Blase fehlen eine leichtfertige Kreditvergabe und das spekulative Element“, sagt er. Anders als bei den Basen in Spanien und den USA vor der Finanzkrise sei der Anstieg hierzulande großteils mit Angebot und Nachfrage zu erklären.
Wahrscheinlicher als eine Blase mit Preiseinbrüchen sei eine gewöhnliche Bereinigung, meint Mitropoulos. So seien auch vom Ende der 80er Jahre bis Mitte der 90er Jahre die Immobilienpreise in Deutschland ebenfalls stark gestiegen, im Mittel um fast 50 Prozent. Danach gab es eine Phase mit jahrelang leicht fallenden oder stagnierenden Preisen - ein Szenario, das sich wiederholen könnte.
