Der Zentrale Immobilienausschusses (ZIA) geht von Preisrückgängen von bis zu einem Drittel in Großstädten aus. Auch sei in manchen Metropolen ein Ende des Mietanstiegs bei Neuverträgen in Sicht. „Für Berlin gilt: The party is over. Wer jetzt noch kommt, darf beim Aufräumen helfen“, sagte jüngst Studienautor Harald Simons vom Forschungsinstitut Empirica. Der Zuzug in die Metropolen lasse nach.
„Jeder Zyklus ist einmal vorbei“, sagt Empirica-Geschäftsführer Reiner Braun. Nach seinen Daten wachsen in bundesweit 227 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten Mieten und Kaufpreisen nicht mehr im Gleichklang. „Die Blasengefahr steigt weiter“. In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt oder Berlin könnten die Preise um ein Viertel fallen, in Köln oder München um ein Drittel.
Braun sieht eine Gefahr in steigenden Zinsen. Sie machen Immobilienkredite teurer und alternative Anlagen attraktiver - und setzen so Kaufpreise unter Druck. Dies hänge aber vom Tempo der Zinswende ab und ob es Wirtschaftsschocks gebe, schränkt er ein.
Doch ein starker Anstieg der Zinsen ist nicht in Sicht. So hat die Europäische Zentralbank ihre Anleihenkäufe erst verlängert - und mit dem billigen Geld den Zyklus für Immobilien. Auch ist die deutsche Konjunktur robust. Die Preise dürften weiter steigen, folgert Commerzbank-Analyst Ralph Solveen. „Je länger der Boom anhält, desto größer wird die Gefahr, dass es zu massiven Übertreibungen kommt.“
Die Analysefirma Bulwiengesa hält zwar moderate Rückgänge in den kommenden Jahren für „nicht unwahrscheinlich“. Sie glaubt aber nicht an Preiseinbrüche von bis zu einem Drittel: Die habe es selbst wirtschaftlich schwachen Jahren wie 1994 bis 1999 nicht gegeben, sagt Chefvolkswirt Martin Steininger. Großstädte zögen weiter Menschen an.
Auch Stefan Mitropoulos, Immobilienexperte bei der Landesbank Helaba, ist skeptisch. „Zu einer Blase fehlen eine leichtfertige Kreditvergabe und das spekulative Element“, sagt er. Anders als bei den Basen in Spanien und den USA vor der Finanzkrise sei der Anstieg hierzulande großteils mit Angebot und Nachfrage zu erklären.
Wahrscheinlicher als eine Blase mit Preiseinbrüchen sei eine gewöhnliche Bereinigung, meint Mitropoulos. So seien auch vom Ende der 80er Jahre bis Mitte der 90er Jahre die Immobilienpreise in Deutschland ebenfalls stark gestiegen, im Mittel um fast 50 Prozent. Danach gab es eine Phase mit jahrelang leicht fallenden oder stagnierenden Preisen - ein Szenario, das sich wiederholen könnte.
