Berlin/Düsseldorf Deutschland ist ein Exportland. Kein Wunder, dass hierzulande die Branchen im Mittelpunkt stehen, die viel Geld im Ausland verdienen, etwa die Automobilindustrie. Andere, die nichts auszuführen haben, stehen weniger im Fokus – trotz ihrer großen Bedeutung für die Volkswirtschaft. „Drei Millionen Beschäftige arbeiten – überraschend kleinteilig strukturiert – in 817.000 Unternehmen“, sagte am Mittwoch Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft Köln (IW).
Mit einer Bruttowertschöpfung von mehr als 500 Milliarden Euro vereinige die Immobilienwirtschaft immerhin 18 Prozent der deutschen Wirtschaftsleistung. Damit sei die Immobilienwirtschaft deutlich größer als etwa die Automobilwirtschaft oder der Einzelhandel, sagte Voigtländer. Allerdings zählen die Verfasser dabei die Bauwirtschaft und die Hypothekenbanken mit.
Der Leiter des IW-Immobilienkompetenzzentrums ist zusammen mit Tobias Just, Professor an der Universität Regensburg, Autor des 100 Seiten dicken Gutachtens „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017“, das von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und den Immobilienverbänden BID, Haus & Grund und dem Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV) in Auftrag gegeben und am Mittwoch in Berlin präsentiert wurde.
Dieser Studie zufolge beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro, inklusive des Bodenwerts der bebauten Flächen. Das ist ein Spitzenwert in Europa, hat aber einen Haken: So verfügt Deutschland zwar über das größte absolute Immobilienvermögen in Europa – relativ zur Einwohnerzahl oder zum Einkommen belegt das Land aber nur einen mittleren Platz, heißt es in dem Gutachten. Grund dafür ist die nach wie vor vergleichsweise geringe Wohneigentumsquote hierzulande.
Insgesamt jedoch sehen die Autoren den deutschen Immobilienmarkt nicht nur als Stabilitätsfaktor der deutschen Volkswirtschaft, sondern als wirtschaftlichen Anker für ganz Europa, gar als Vorbild für die mögliche künftige ökonomische Entwicklung in Europa. Gründe seien unter anderen die vielschichtige Eigentümerstruktur im Wohnungsmarkt, das Nebeneinander von mehreren starken Städten mit attraktiven Gewerbeimmobilienmärkten und die auf Sicherheit bedachte Art, Immobilienerwerb zu finanzieren.
Die Gefahr einer spekulativen Blase halten die Autoren für unwahrscheinlich. Die gestiegenen Immobilienpreise seien gut erklärbar und das Finanzierungsverhalten habe sich kaum geändert, hieß es am Mittwoch. Vereinzelte Preiskorrekturen auf dem Haus- und Eigentumswohnungsmarkt schließen die Autoren indes nicht aus.
„Die Zahlen des IW Köln bestätigen, dass wir momentan keine Immobilienblase haben, weder durch eine übermäßige Kreditfinanzierung, noch durch einen übermäßigen Neubau“, kommentierte Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG, die Studie. Bei der starken Konjunktur, starken Zuwanderung und niedrigen Zinsen sei von weiterhin steigenden oder stabilen Preisen auszugehen. „Sollte das Zinsniveau erhöht werden, können wir maximal mit einer Seitwärtsbewegung rechnen“, so Mingazzini. Für den Wohneigennutzer heiße das, dass die Wahl nach wie vor zwischen teurem Neubau und gebrauchtem Eigentum bestehe, die Zahlen ließen auf keine Preissenkung hoffen.
Mehrheit der Vermieter wird nicht reich
Trotz einer prosperierenden Branche: die Entwicklung in Deutschland verläuft höchst unterschiedlich: „Dynamische und hochpreisige Märkte mit erheblichem Neubaubedarf stehen Schrumpfungsregionen mit Preisverfall, Leerständen und Rückbaubedarf gegenüber“, sagte Rolf Buch, DV-Vizepräsident. Aber auch in nachgefragten Gebieten wachse mancherorts die Kluft zwischen angesagten Stadtteilen und Problemvierteln.
Die Auftraggeber der Studie forderten eine aktivere Politik. Baukosten sowie Nebenkosten müssten sinken, die Baulandvergabe und das Planungsrecht vereinfacht werden. Unter anderem sei das Planungsrecht auf den Prüfstand zu stellen und die ordnungsrechtlichen Anforderungen für das Bauen wieder auf einfache und kostengünstige Standards beschränkt werden, forderte Andreas Ibel, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID).
Manche politischen Entscheidungen zulasten der Vermieter seien angesichts des Engagements privater Einzeleigentümer auf dem Wohnungsmarkt wenig nachvollziehbar, betonte Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund. So zeige die Studie, dass neben Selbstnutzern und professionell gewerblichen Wohnungsvermietern etwa 37 Prozent oder 15 Millionen Wohnungen von privaten Kleinvermietern angeboten werden. „In ihrer großen Mehrheit werden die Vermieter dadurch nicht reich“, so Warnecke. Nichtsdestotrotz sei die Zahl der privaten Vermieter zwischen 2011 und 2015 um 330.000 gestiegen.
Frank Wojtalewicz, geschäftsführender Gesellschafter der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH, vermisst eine sachkundige Betrachtung seitens Politik: „Die Politik hat viel zu lange auf Basis eines fehlerhaften Verständnisses der Wohnungswirtschaft agiert. Sie pflegt das Bild einer Wohnungswirtschaft, die von großen Konzernen dominiert ist.“
Die Studie mache aber deutlich, dass die deutsche Wohnungswirtschaft tatsächlich sehr kleinteilig organisiert sei. Die meisten Wohnungen würden von mittelständischen Immobilienunternehmen und privaten Kleinvermietern angeboten. Auf deren Initiative beruhe auch der Großteil neu geschaffenen Wohnraums in Deutschland. Nötig sei ein Perspektivwechsel in der Politik: eine Fokussierung auf Mietrechtsthemen helfe nicht weiter.
