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Immobilienfinanzierung Mit Forward-Darlehen dem Zinsanstieg trotzen

Immobilien-Finanzierung: Die besten Forward-Darlehen. Quelle: imago images

Die Immobilienfinanzierung wird teurer, die Zinsen steigen. Wer glaubt, dass dieser Trend anhält, denkt über ein Forward-Darlehen nach. Wo es jetzt die günstigsten Konditionen gibt, zeigt ein aktuelles Ranking.

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Keine guten Nachrichten für Immobilienbesitzer und jene, die es werden wollen: Die zunehmende Inflationserwartung und steigende Anleiherenditen haben die Konditionen für Finanzierung noch einmal leicht verteuert. „Die Zinsen für Immobiliendarlehen haben in den letzten Wochen noch etwas zugelegt“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp, einem Vermittler privater Baufinanzierungen. „Die Zinsen für zehnjährige Darlehen verteuerten sich in den vergangenen zwei Monaten um fast 0,2 Prozentpunkte und liegen Anfang April bei rund 0,9 Prozent.“

Im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer, einer monatlichen Befragung von Zinsexperten deutscher Kreditinstitute, hält die Mehrheit weitere Zinssteigerungen auf Halbjahres- und Jahressicht für möglich. In den nächsten Wochen erwarten fünf von zehn befragten Kreditinstituten einen leicht steigenden Trend. „Die Wahrscheinlichkeit höherer Bauzinsen nimmt zu“, sagt auch Max Herbst, Chef der Frankfurter FMH Finanzberatung. Es sei ein guter Zeitpunkt, jetzt über ein Forward-Darlehen nachzudenken. „Die Zinsen sind noch niedrig, die Forward-Aufschläge sind gering bis sehr gering, was bedeutet, dass sich selbst bei sehr geringen Zinserhöhungen im Laufe der nächsten Monate und Jahre das Forward-Darlehen lohnen dürfte.“

Die Anbieter verzeichnen bereits eine steigende Nachfrage. „In den letzten Wochen hat das Interesse an Forward-Darlehen leicht zugenommen“, sagt beispielsweise Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein Privatkunden. „Wenn die Zinskurve stärker als gewohnt ausschlägt, steigt in der Regel auch die Nachfrage.

Denn dann informieren sich Kreditnehmer proaktiv zum Thema Anschlussfinanzierung und lassen sich berechnen, wie viel die Sicherung des jetzigen Zinssatzes für die Zukunft kosten würde.“ Möglich sind Vorlaufzeiten von bis zu 60 Monaten. Für diesen Zeitraum können sich Immobilienbesitzer die heute sehr günstigen Zinsen sichern. „In fünf Jahren kann auf dem Zinsmarkt viel geschehen“, sagt Herbst. 2016 habe der Zinssatz bei rund 1,8 Prozent gelegen. „Der durchschnittliche Forward-Aufschlag für 60 Monate liegt zurzeit bei 0,68 Prozent. Gute Anbieter von Forward-Darlehen liegen weit unter 1,80 Prozent bei 15 Jahren fest.“

Für die WirtschaftsWoche hat die FMH-Finanzberatung ein exklusives Ranking erstellt und die Forward-Darlehen für fünf verschiedene Laufzeiten ermittelt. Der Kaufpreis für das Objekt liegt jeweils bei 400.000 Euro. Die Darlehenssumme beträgt 200.000 Euro. Der Zinssatz ist für 15 Jahre fest bei einer Tilgung von vier Prozent. Bei einer Vorlaufzeit von zwölf Monaten bietet die Gladbacher Bank mit einem effektiven Jahreszins von 1,0 Prozent inklusive eines Forward-Aufschlags von 0,16 Prozent die besten Konditionen unter den bundesweiten Anbietern, gefolgt von der Santander mit einem Effektivzins von 1,01 Prozent und der ING mit 1,03 Prozent. Beide verzichten auf einen Forward-Aufschlag. Bei den regionalen Anbietern punktet die Sparda-Bank Hessen mit einem Effektivzins inklusive Aufschlag von 0,91 Prozent. Bei den Baufinanzierungsvermittlern wie Interhyp, Hüttig & Rompf, Accedo, Santel & Petermann sowie der Comdirect liegt der effektive Jahreszins bei 0,8 Prozent, jeweils inklusive eines Forward-Aufschlags von 0,06 Prozent.


Mit der Vorlaufzeit steht der Forward-Aufschlag und damit der jährliche Effektivzins inklusive Aufschlag. Bei 36 Monaten Vorlaufzeit liegt der effektive Jahreszins inklusive eines Forward-Aufschlag von 0,18 Prozent bei der Postbank bei insgesamt 1,23 Prozent. Es folgen die Gladbacher Bank mit 1,32 Prozent und die Santander mit 1,38 Prozent. Bei den regionalen Anbietern punkten die Sparda-Bank Hessen mit 1,16 Prozent und die PSD Bank Rhein-Ruhr mit 1,19 Prozent. Die Baufinanzierungsvermittler bieten einen effektiven Jahreszins inklusive 0,3 Prozent Forward-Aufschlag von 1,05 Prozent.

Wer sich die aktuell günstigen Zinsen für fünf Jahre sichern will, zahlt bei der Postbank 1,53 Prozent, bei der Münchener Hypothekenbank 1,62 Prozent und bei der Gladbacher Bank 1,63 Prozent. Bei den regionalen Anbietern liegt die Sparda-Bank Berlin mit 1,53 Prozent vor der Stadtsparkasse Düsseldorf mit 1,77 Prozent und der PSD Bank Kiel mit 1,79 Prozent. Die Baufinanzierer berechnen einen Forward-Aufschlag von 0,54 Prozent und einen effektiven Jahreszins inklusive Aufschlag von 1,29 Prozent.


Der große Vorteil von Forward-Finanzierungen ist die Sicherheit, die man sich mit einem Zinsaufschlag erkauft. „Vor allem, wenn mit einem Volltilgerdarlehen die gesamte Laufzeit abgedeckt ist, sorgt das für maximale Planungssicherheit und kann zu ruhigen Nächten verhelfen“, sagt Neumann. Wenn der Zins bis zum Termin der Anschlussfinanzierung allerdings nicht steigt, zahlt der Immobilienbesitzer den höheren Forward-Zins für mehr Sicherheit. „Wer sich für ein Forward-Darlehen entscheidet, nimmt diese Möglichkeit jedoch bewusst in Kauf, weil im individuellen Fall die Sicherheit einen höheren Wert hat als die etwaige Zinsersparnis“, ergänzt Neumann. Jeder sollte für sich selber entscheiden, wie viel ihm die Zinssicherheit wert ist und wann der individuell passende Zeitpunkt gekommen ist, Zinsänderungsrisiken abzusichern.

Mehr zum Thema: Auch wenn die Zahlen der Verträge seit Jahren sinken, ist Bausparen für viele Deutsche ein wichtiges Element ihrer Immobilienfinanzierung. Die WirtschaftsWoche hat die besten Bauspar-Tarife gekürt. Baufinanzierung: Die besten Tarife für Bausparer

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