Immobilienfonds Credit Suisse wagt Blitzöffnung von CS Euroreal

Erneut startet ein eingefrorener offener Immobilienfonds einen Versuchsballon: Er gibt seinen Sparern Zeit, Anteile zurückzugeben. Reicht die Liquidität, ist alles gut. Wenn nicht, verschwindet noch ein Flaggschiff der Branche.

Das Logo der Credit Suisse Quelle: REUTERS

Der offene Immobilienfonds CS Euroreal lässt die Anleger über sein Schicksal entscheiden. Der seit zwei Jahren eingefrorene Publikumsfonds nimmt bis zum 21. Mai Verkaufsaufträge seiner Anleger an, wie das Credit Suisse Asset Management am Mittwoch in Frankfurt mitteilte. Die Investoren müssen allerdings einen Abschlag von 3,5 Prozent in Kauf nehmen. 

Die bis zum Stichtag eingereichten Rücknahmeorder werden nur ausgeführt, wenn die Liquidität ausreicht, sie zu bedienen. In diesem Fall würde der Fonds wieder geöffnet, die Anteilrücknahme aber vorerst auf einmal pro Jahr umgestellt. Bevor der Fonds auf Eis gelegt wurde, kamen die Investoren täglich an ihr Geld. Sollten die Rückgabewünsche die verfügbare Liquidität hingegen übersteigen, wird der Fonds abgewickelt.

Er wäre bereits das achte Opfer der einst als sicheres „Betongold“ beworbenen Produkte. Credit Suisse wagt somit den gleichen Versuch, mit dem erst zu Wochenbeginn der Wettbewerber SEB Immoinvest gescheitert ist: Weil zu viele Anleger ihre Anteile zurückgeben wollten, reichte die Liquidität bei weitem nicht aus. Der SEB Immoinvest wird inzwischen angewickelt.

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Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Berlin Quelle: Immobilienscout 24
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Hamburg Quelle: Immobilienscout 24
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in München Quelle: Immobilienscout 24
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Köln Quelle: Immobilienscout 24
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Frankfurt Quelle: Immobilienscout 24
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Stuttgart Quelle: Immobilienscout 24
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Regensburg Quelle: Immobilienscout 24
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Würzburg Quelle: Immobilienscout 24

„Für den CS Euroreal ist die Situation durch die Bekanntgabe der SEB nicht unbedingt einfacher geworden“, sagte die Fondsanalystin der Ratingagentur Scope, Sonja Knorr, kürzlich der „Financial Times Deutschland“. In den CS Euroreal mit gut sechs Milliarden Euro Volumen haben gut 200 000 Kleinanleger Ersparnisse investiert. Weniger als fünf Prozent der Anteile liegen nach den Credit Suisse-Angaben in Händen institutioneller Investoren, davon etwa die Hälfte bei Dachfonds.

„Das ist aus unserer Sicht die einzige Chance, herauszufinden, wie die Anleger entscheiden werden, ohne sie der Gefahr der Ungleichbehandlung auszusetzen“, erklärte Karl Heinz Heuß, Geschäftsführer der Credit Suisse Asset Management Immobilien KAG. Zwar hätten die Vertriebspartner in den Banken angegeben, dass die Mehrheit der Anleger im Fonds investiert bleiben wolle. „Allerdings ist angesichts der Unsicherheiten infolge der jüngsten Abwicklungen offener Immobilienfonds eine exakte Prognose der Rückgabewünsche nicht mehr möglich.“ Deshalb sei es notwendig, die tatsächlichen Rückgabewünsche zu erfassen. 

Credit Suisse bezifferte die Nettoliquidität des Euroreal aktuell auf rund 1,5 Milliarden Euro oder rund 25 Prozent des Fondsvermögens. Noch in dieser Woche werde eine weitere Liegenschaft im Wert von über 100 Millionen Euro veräußert, sagte Heuß. Die Nettoliquidität steige damit auf etwa 27 Prozent. Bei weiteren zwei Objekten seien die Verkaufsgespräche fortgeschritten. 

Derzeit hat der Fonds 99 Liegenschaften in ganz Europa, davon 40 Prozent in Deutschland. Offene Immobilienfonds galten lange als sichere Investition für Privatanleger, die jederzeit an ihr Geld kommen wollen. Die Branche stürzte in tiefe Probleme, als nach der Lehman-Pleite zu viele Investoren gleichzeitig Anteile zurückgeben wollten, um an Geld zu kommen: Mehrere Fonds mussten die Rücknahme von Anteilsscheinen zum Schutz der anderen Investoren aussetzen. Sonst wären die Barmittel aufgezehrt worden, und die Fonds hätten ihre Gebäude unter Wert notverkaufen müssen. 

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Nach Daten des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) hat das Gros der Immobilienfonds mit zusammen mehr als 70 Prozent des Volumens die jüngsten Krisen allerdings problemlos umschifft - und sie sind weiter beliebt. Allein im März flossen den offenen Immobilienfonds nach BVI-Angaben 400 Millionen Euro zu. Die Anlageklasse kann auch weiter erfolgreich sein, wie die DekaBank berichtete. Demnach erzielte der Deka-ImmobilienEuropa, mit einem Volumen von 11,6 Milliarden Euro der Gigant unter diesen Publikumsfonds, zum 30. April ein Jahresplus von rund 2,2 Prozent.

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