Der am stärksten in Großbritannien vertretene HausInvest verdient dort 75 Prozent seiner Mieten nicht mit Büros, sondern mit einem Einkaufscenter (Westfield). Büroflucht täte dem Fonds nicht weh, eine Konsumflaute schon.
- Konjunktur: Eine Konjunkturflaute in Großbritannien ist selbst bei einem EU-Austritt nicht ausgemacht. Verliert das britische Pfund an Wert, werden Immobilien und Waren für Ausländer günstiger. Der britische Aktienindex FTSE 100 steht sieben Prozent höher als vor dem Brexit.
- Währungssicherung: Gegen den Pfund-Absturz haben sich die Fonds abgesichert. Verliert eine in Pfund notierte Immobilie an Wert, gewinnen ihre Devisentermingeschäfte. Sonja Knorr, Immobilienanalystin bei der Ratingagentur Scope, prophezeit ihnen dennoch niedrigere operative Ergebnisse in Großbritannien. Denn anders als die Immobilien sind die Mieten nicht währungsgesichert. Das könnte die Fonds belasten, bringt sie aber nicht in ernste Probleme.
- Niedrigzinsen: Im aktuellen Umfeld bleibt das Interesse am Betongold groß. „Das Zinsniveau wird einen Preisverfall bremsen“, sagt Verbandsgeschäftsführer Archner.
- Vermietung: Ziehen Mieter wirklich aus London weg, profitieren andere Städte. In Frankfurt stehen 9,3 Prozent der Flächen leer, in Amsterdam sogar 13,7. Platz genug für Zuzügler. Und auch dort haben die Immobilienfonds investiert. Ein für sie wichtiger Mietpreisindex von JLL für 24 europäische Büroimmobilien-Zentren stellte für das zweite Quartal 2016 den stärksten Anstieg seit 2011 fest. Besonders hohe Mietpreiszuwächse gab es in Stockholm, Barcelona und Paris. Rückläufige Mieten in Istanbul, Moskau, Genf und Warschau treffen die Fonds nicht ganz so stark. Brechen die Mieteinnahmen jedoch wider Erwarten auf breiter Front ein, könnten die Fonds das nicht mehr abfedern. Ihre hohe Geldhaltung bringt keine Erträge. Sparkassen-Haus Deka rechnet bei der Liquidität im Deka-ImmobilienEuropa für das am 30. September endende Geschäftsjahr mit einer „schwarzen Null“ von 0,1 Prozent Rendite.
Einstieg mit Preisabschlag
Nachdem Mitte 2013 Kündigungsfristen für alle offenen Immobilienfonds eingeführt wurden, um Liquiditätsengpässe zu vermeiden, werden die Fonds verstärkt über den Zweitmarkt Börse gehandelt und laufen häufig bei Niklas Breckling ein, Börsenmakler bei der Wertpapierhandelsbank Schnigge. Er stellt die Preise für die Fondsbörse Hamburg-Hannover. Dort wurden im Juli und August je 52 Millionen Euro mit offenen Immobilienfonds umgeschlagen. Trifft eine große Order aber auf wenige Käufer, gerät der Preis unter Druck. „Der Markt wird jetzt auch von Käufern entdeckt, die sonst in die als langweilig geltenden Immobilienfonds nicht eingestiegen wären“, sagt Breckling.
Dazu zählen Hedgefonds, aber auch Jörg Benecke. Der Vorstandschef der CS Realwerte Aktiengesellschaft hat sich auf den Ankauf von Immobilienfonds und -dachfonds spezialisiert, die abgewickelt werden. Das Geschäft geht in die heiße Phase. Bis zum Frühjahr müssen große Abwicklungskandidaten von KanAm, Axa, Credit Suisse oder SEB ihren Bestand verkaufen. Der CS Euroreal hat noch drei britische Immobilien mit 90 Millionen Euro Verkehrswert. Börsianer sind skeptisch, ob sie das erzielen. Der Fonds liegt an der Börse 19 Prozent unter dem offiziellen Preis.
