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Immobilienkauf So gelingt die solide Baufinanzierung

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Besser konservativ kalkulieren

Was Banken bei der Hausfinanzierung wichtig ist
Haushaltsplan Quelle: FM2 - Fotolia
Gefülltes Portemmonaie Quelle: Klaus Eppele - Fotolia
Mann am Schreibtisch Quelle: detailblick - Fotolia
Holzhaus Quelle: Svenni - Fotolia
VorhabenImmobilien als Kapitalanlage (Gewerbeimmobilien, Mietshäuser) werden nicht von allen Banken finanzier. Häuser in den ländlichen Gegenden der neuen Bundesländer können ebenfalls aufgrund der schlechten Zukunftsaussichten durch das Raster der Bank fallen. Quelle: dpa
Verfallene Häuser Quelle: dapd
Neubau Quelle: obs

Wer ein Haus bauen oder kaufen will, sollte seine finanzielle Leistungsfähigkeit richtig einschätzen. Folgende Punkte sind vor Abschluss einer Immobilienfinanzierung wichtig:

Budget einhalten.

Zins und Tilgung sollten nicht höher sein als die bisher für die Mietwohnung gezahlte Kaltmiete. Kosten für Wasser, Strom, Heizung, Müllabfuhr kommen wie beim Mieter obendrauf. Zusätzlich müssen Eigentümer die Instandhaltung aus eigener Tasche zahlen.

Mieter erwarten vom Eigentümer, dass er das Mietshaus in Schuss hält. Wer mietfrei wohnt, muss dagegen selbst dafür sorgen, dass der Wert der selbst genutzten Immobilie erhalten bleibt. Kosmetische Pflege reicht nicht. Schon allein um die ständig verschärften Energiestandards einzuhalten, sind größere Investitionen nötig: Heizung und Fenster austauschen, Fassaden und Kellerdecken dämmen. Seit Anfang dieses Jahres sind Verkäufer von Wohneigentum verpflichtet, dem Käufer den Energieausweis der Immobilie vorzulegen. Häuser mit einem schlechten Energiestandard dürften sich künftig schwerer losschlagen lassen.

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Standort erkennen

    Um den Wert und die Wohnqualität des Hauses zu erhalten, sollten Immobilienkäufer schon bei der Finanzierung Kosten für Renovierung und Reparaturen einplanen. Faustregel: Je nach Zustand und Alter des Gebäudes sollten ein bis zwei Prozent des Verkehrswerts pro Jahr als Instandhaltungskosten mit eingeplant werden.

    Der Kaufpreis allein entscheidet nicht über die Höhe der Darlehenssumme. Makler, Notare und selbstredend der Staat wollen mitverdienen. Erst kürzlich wurden die Gebühren für Notare und Grundbuchämter per Gesetz angehoben. Im Schnitt müssen Immobilienkäufer 20 bis 30 Prozent mehr Gebühren zahlen.

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    AnbieterHypothekenzinsen¹
    10 Jahre fest15 Jahre fest20 Jahre fest
    NominalEffektivNominalEffektivNominalEffektiv
    ACCEDO2,502,533,053,093,103,14
    DTW-Immobilienfinanzierung2,452,483,063,103,203,25
    Interhyp2,452,483,073,113,213,26
    Enderlein2,502,533,073,113,213,26
    Dr. Klein2,452,483,083,123,223,27
    HypothekenDiscount2,502,533,083,123,223,27
    Allianz2,772,813,223,283,373,43
    Gladbacher Bank2,652,683,263,313,393,44
    Signal Iduna3,003,043,383,433,523,58
    Postbank2,772,813,433,483,703,76

    ¹in Prozent bei 100 Prozent Auszahlung;

    Zins gilt für Kredite über 200.000 Euro und bis 70 Prozent des Immobilienkaufpreises; Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: 19. November 2013

    Nebenkosten einrechnen.

    Für Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notargebühren und Gutachterkosten sollten Hauskäufer etwa zwölf Prozent auf die Kaufsumme aufschlagen, wenn sie die Höhe des Kredits ermitteln.

    Gerade die Grunderwerbsteuer ließ in den vergangenen Jahren die Nebenkosten beim Hauskauf ansteigen. Im kommenden Jahr erhöhen vier Bundesländer den Steuersatz: Berlin von 5,0 auf 6,0 Prozent, Bremen von 4,5 auf 5,0 Prozent, Niedersachsen von 4,5 auf 5,0 Prozent und Schleswig-Holstein sogar von 5,0 auf 6,5 Prozent. 2006 lag der Steuersatz noch bundeseinheitlich bei 3,5 Prozent. Die Steuerbelastung hat sich seitdem also fast verdoppelt.

    Förderung prüfen.

    KfW-Darlehen und Wohn-Riester können die Gesamtfinanzierung günstiger machen. Viele Gemeinden bieten Familien mit Kindern günstiges Bauland oder Zuschüsse an. Einige Banken haben Familienhypotheken im Programm, bei denen es pro Kind einen Zinsabschlag von 0,05 Prozentpunkten gibt. Entscheidend sind allerdings die Gesamtkonditionen nach Abzug des Kinderbonus.

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