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Immobilienkauf Die günstigsten und teuersten Ecken in Deutschlands Metropolen

Berlin Charlottenburg. Quelle: Getty Images

Die Immobilienpreise in den Boomstädten steigen, aber nicht in allen Stadtteilen gleich. Jede Metropole hat noch preiswerte Gegenden. Wir haben die sieben größten Städte in fünf Preiszonen eingeteilt.

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Der Immobilienmarkt in den begehrten Großstädten boomt seit vielen Jahren. Die Preisgefüge in den Metropolen sind aber ganz unterschiedlich: Sie variieren im Niveau, der Bandbreite und sind abhängig von der jeweiligen Lage, für die in jeder Stadt etwas andere Kriterien gelten.

Der Druck auf dem Wohnungs- und Häusermarkt hat so manchen Stadtteil deutlich verändert. „Bezahlbarer Wohnraum ist trotz des anhaltenden Immobilienbooms vielerorts noch vorhanden“, konstatiert Steffen Wicker, Gründer und Geschäftsführer von Homeday, das Ergebnis einer aktuellen Analyse.

Angenommen, jemand zieht von München nach Stuttgart oder von Hamburg nach Berlin und will dort ein Eigenheim erwerben: Wie soll er beurteilen, ob die aufgerufenen Preise vor Ort tatsächlich günstig sind, wie es der Makler behauptet, oder vielleicht doch überteuert? Das Maklerportal Homeday hat deshalb für die WirtschaftsWoche die Preisgefüge in den sieben größten deutschen Städten genauer unter die Lupe genommen.



Anhand von Angebotspreisen für Kaufimmobilien haben die Datenexperten überprüft, was eine 75 Quadratmeter große Eigentumswohnung in den verschiedenen Bezirken der Metropolen aktuell kostet. Anschließend wurden die Ergebnisse aus den verschiedenen Stadtteilen in fünf gleich große Gruppen unterteilt, von sehr günstig bis sehr teuer. Durch diese Methode lässt sich feststellen, wo sich jene Wohnungen in einer Stadt befinden, die zum Beispiel zu den günstigsten 20 Prozent gehören, und in welcher Preisspanne sie liegen.

Am billigsten in Berlin kaufen

An Berlin wird besonders deutlich, wie stark sich die Stadtbezirke beim Preisniveau unterscheiden. So kostet die Eigentumswohnung in Berlin nach Homeday-Daten im Mittel (Median) rund 216.000 Euro, umgerechnet 2886 Euro pro Quadratmeter. 50 Prozent der Berliner Eigentumswohnungen sind also teurer, die andere Hälfte ist billiger. Im günstigsten Fünftel ist den Homeday-Daten zufolge die Wohnung aber schon für durchschnittlich 177.000 Euro zu bekommen.

Die Preisspanne reicht dabei von 147.000 bis 195.000 Euro, die Quadratmeterpreise beginnen bei 1955 Euro. Zu den sehr günstigen Stadtteilen gehören natürlich bekannte Problemviertel wie etwa Hellersdorf oder Marzahn, aber auch Spandau, Wilhelmstadt oder Altglienicke (siehe Tabellen).

Berlin - Preisgefüge für Immobilienkäufer nach Stadtbezirken

In Berlins zweitgünstigstem Fünftel der Bezirke liegen die Kaufpreise hingegen enger beieinander und bewegen sich für die Musterwohnung zwischen 195.000 und 207.000 Euro. In der mittleren Preisgruppe werden dann Preise zwischen 208.000 und 228.000 Euro aufgerufen.
In keiner anderen der sieben Großstädte ist der Immobilienkauf günstiger als in Berlin. Das Hauptstadtbeispiel zeigt zudem, dass dort nach Jahren des Booms mittlerweile in den teuren Bezirken Preise aufgerufen werden, die in Städten wie Köln oder Düsseldorf selbst in den teuersten Stadtvierteln wie der Kölner Altstadt oder Düsseldorf-Oberkassel nicht erreicht werden. Dort ist bei 4600 beziehungsweise 4900 Euro je Quadratmeter das Ende der Fahnenstange erreicht.

Hamburg - Preisgefüge für Immobilienkäufer nach Stadtbezirken

Und noch etwa fällt auf: In den teuren Bezirken nimmt die Preisspanne deutlich zu. Im zweitteuersten Fünftel der Stadtteile sind demnach zwischen 230.000 und 280.000 Euro für die Wohnung fällig, in den teuersten 20 Prozent der Bezirke dann sogar bis zu 440.000 Euro, was einem Quadratmeterpreis von bis zu 5870 Euro entspricht. Wer in Berlin-Tiergarten oder Dahlem nach einer Immobilie schielt, zahlt definitiv mehr als 5000 Euro je Quadratmeter, Grunewald oder Kreuzberg sind preislich nur knapp darunter.

Das Bild der zunehmenden Preisspannen in den teuren und sehr teuren Wohngegenden wiederholt sich in allen sieben Großstädten (siehe Grafik). Im Durchschnitt liegen die Quadratmeterpreise zwischen den sehr günstigen Lagen bis zu mittleren Preislagen nur 1000 Euro auseinander.

Kaufpreise nach Stadtteilen (Bandbreite in Tausend Euro) Quelle: Homeday

In den teuren und sehr teuren Lagen steigt dieser Unterschied jedoch um das Zwei- bis Dreifache, in München sogar um das Sechsfache. Dort sind für eine 75-Quadratmeter-Wohnung somit Preise von mehr als 700.000 Euro eher die Regel als die Ausnahme.
Die hohen Preisspannen im Top-Segment der Metropolen zeugen somit sowohl von finanziellen Spielräumen wohlhabender Klientel, also auch von der hohen Nachfrage im Luxussegment. „Die Schere zwischen teuren und günstigen Lagen öffnet sich in den Metropolstädten immer weiter“, stellt Wicker fest.

Berlins teuerste Wohnungen wären in München ein Schnäppchen

Selbst nach vielen dynamischen Boomjahren reichen die Preise in Berlin längst nicht an das Preisniveau Münchens heran. Dort beginnen die Wohnungspreise im günstigsten Fünftel der Stadtteile bei 438.000 Euro. Selbst in Feldmoching-Hasenbergl sind pro Quadratmeter Wohnfläche schon mindestens 5800 Euro fällig – und damit mehr als selbst in Berlins begehrtesten Bezirken.

Ebenfalls ist zu beobachten, dass die Preise in Stuttgart und Köln in unserem Stadtteilvergleich deutlich enger beieinanderliegen als etwa in Hamburg, Frankfurt und natürlich München. Ein insgesamt noch moderates und wenig ausschweifendes Preisniveau bieten im Vergleich der sieben größten Städte Deutschlands noch am ehesten Düsseldorf, Stuttgart und Köln.

München - Preisgefüge für Immobilienkäufer nach Stadtbezirken

Die mitunter großen Preisspannen in den einzelnen Stadtteilen haben verschiedene Ursachen. Zunächst fallen natürlich Ausstattung, Gebäudezustand und Mikrolage auch bei gleicher Wohnungsgröße mitunter ganz unterschiedlich aus. Besonders groß sind die Preisunterschiede aber zwischen Neu- und Altbauten. So hat die Postbank in ihrem Wohnatlas 2018 ermittelt, dass eine 70-Quadratmeter-Neubauwohnung in den sieben größten Städten zwischen 71.000 und 166.000 Euro teurer ist als eine vergleichbare Altbauwohnung.

Dabei kommen in den Metropolen laut Postbank die Bestandsgebäude, also Altbauten, auf einen Anteil von mehr als 70 Prozent. „Neubau entsteht vor allem da, wo Platz ist“, sagt dazu Jörg Koschate von der BHW Bausparkasse. „Dabei sind Lage und Infrastruktur bei älteren Objekten oft deutlich attraktiver.“ Je nach Zustand kommt es aber auch vor, dass die Ersparnis gegenüber einem Neubau komplett für eine Sanierung des Altbaus draufgeht.

Kaufpreisunterschiede zwischen Alt- und Neubau in den Metropolen*

Berlin

108.500 Euro

Hamburg

71.454 Euro

München

82.431 Euro

Köln

104.353 Euro

Frankfurt

100.613 Euro

Stuttgart

166.580 Euro

Düsseldorf

120.211 Euro

*Durchschnittsangaben; Neubau: ab Baujahr 2014
Quelle: Postbank Wohnatlas 2018

Köln - Preisgefüge für Immobilienkäufer nach Stadtbezirken

München toppt alle Städte hinsichtlich Preisniveau und Bandbreite der Preise. Hier reichen die Immobilienpreise für 75 Quadratmeter Wohnfläche im Stadtbezirk Altstadt-Lehel hinauf bis zu 860.000 Euro. Umgerechnet zahlen Käufer dort mehr als 11.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche - das ideale Pflaster für Millionäre und finanzstarke Spekulanten.

Noch immer ist viel Geld im Markt auf der Suche nach attraktiven Immobilieninvestments. Andererseits glauben auch Experten nicht, dass der Boom noch Jahre anhält. Schon seit Längerem warnt die Bundesbank vor einer Überbewertung von Immobilien in den Metropolen um rund 35 Prozent. Die Marktforscher von Empirica sehen in neun von zwölf Großstädten eine „eher hohe Blasengefahr“.

Erste Anzeichen für eine Trendumkehr: So manches Luxuswohnbauprojekt erweist sich mittlerweile als schwer verkäuflich. Vieles spricht dafür, dass sich das Ende das Immobilienbooms zuerst im Hochpreissegment abzeichnet, und dann erst nach und nach die darunterliegenden Preisstufen erfasst.

Frankfurt - Preisgefüge für Immobilienkäufer nach Stadtbezirken

„Im Hinblick auf die ausufernden Kosten in den hochpreisigen Lagen gewinnen bezahlbare Alternativen in der Umgebung zunehmend an Attraktivität bei Immobilienkäufern“, erklärt Wicker. „Die Folge ist allerdings auch hier ein zusätzlicher Preisanstieg in den begehrten Regionen.“

Klingt, als wäre der Immobilienboom vielleicht gebremst, aber noch nicht vorbei. Das Preisniveau in den vergleichsweise günstigen Stadtteilen kann also noch deutlich ansteigen und zu den hochpreisigen Vierteln aufschließen. Wer also auf eine Immobilie in so einem Stadtteil setzt, sollte sich vermutlich besser beeilen - oder lieber auf eine Mietwohnung setzen.

Stuttgart - Preisgefüge für Immobilienkäufer nach Stadtbezirken

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