Der Immobilienmarkt in den begehrten Großstädten boomt seit vielen Jahren. Die Preisgefüge in den Metropolen sind aber ganz unterschiedlich: Sie variieren im Niveau, der Bandbreite und sind abhängig von der jeweiligen Lage, für die in jeder Stadt etwas andere Kriterien gelten.
Der Druck auf dem Wohnungs- und Häusermarkt hat so manchen Stadtteil deutlich verändert. „Bezahlbarer Wohnraum ist trotz des anhaltenden Immobilienbooms vielerorts noch vorhanden“, konstatiert Steffen Wicker, Gründer und Geschäftsführer von Homeday, das Ergebnis einer aktuellen Analyse.
Angenommen, jemand zieht von München nach Stuttgart oder von Hamburg nach Berlin und will dort ein Eigenheim erwerben: Wie soll er beurteilen, ob die aufgerufenen Preise vor Ort tatsächlich günstig sind, wie es der Makler behauptet, oder vielleicht doch überteuert? Das Maklerportal Homeday hat deshalb für die WirtschaftsWoche die Preisgefüge in den sieben größten deutschen Städten genauer unter die Lupe genommen.
Anhand von Angebotspreisen für Kaufimmobilien haben die Datenexperten überprüft, was eine 75 Quadratmeter große Eigentumswohnung in den verschiedenen Bezirken der Metropolen aktuell kostet. Anschließend wurden die Ergebnisse aus den verschiedenen Stadtteilen in fünf gleich große Gruppen unterteilt, von sehr günstig bis sehr teuer. Durch diese Methode lässt sich feststellen, wo sich jene Wohnungen in einer Stadt befinden, die zum Beispiel zu den günstigsten 20 Prozent gehören, und in welcher Preisspanne sie liegen.
Am billigsten in Berlin kaufen
An Berlin wird besonders deutlich, wie stark sich die Stadtbezirke beim Preisniveau unterscheiden. So kostet die Eigentumswohnung in Berlin nach Homeday-Daten im Mittel (Median) rund 216.000 Euro, umgerechnet 2886 Euro pro Quadratmeter. 50 Prozent der Berliner Eigentumswohnungen sind also teurer, die andere Hälfte ist billiger. Im günstigsten Fünftel ist den Homeday-Daten zufolge die Wohnung aber schon für durchschnittlich 177.000 Euro zu bekommen.
Die Preisspanne reicht dabei von 147.000 bis 195.000 Euro, die Quadratmeterpreise beginnen bei 1955 Euro. Zu den sehr günstigen Stadtteilen gehören natürlich bekannte Problemviertel wie etwa Hellersdorf oder Marzahn, aber auch Spandau, Wilhelmstadt oder Altglienicke (siehe Tabellen).
Berlin - Preisgefüge für Immobilienkäufer nach Stadtbezirken
Preise von 1950 bis 2600 Euro/qm, Durchschnitt: 2372 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Hellersdorf, Falkenberg, Wartenberg, Falkenhagener Feld, Marzahn, Neu-Hohenschönhausen, Malchow, Hakenfelde, Wittenau, Hellersdorf, Falkenberg, Wartenberg, Falkenhagener Feld, Marzahn, Malchow, Neu-Hohenschönhausen, Hakenfelde, Wittenau, Bohnsdorf, Spandau, Wilhelmstadt, Siemensstadt, Staaken, Johannisthal, Borsigwalde, Oberschöneweide, Baumschulenweg, Altglienicke, Adlershof
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
Quelle: Homeday; Stand Juni 2018
günstige Stadtbezirke: 2600 bis 2760 Euro/qm, Durchschnitt: 2682 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Mahlsdorf, Buckow, Buch, Karow, Haselhorst, Kaulsdorf, Lübars, Waidmannslust, Reinickendorf, Niederschöneweide, Biesdorf, Rudow, Köpenick, Müggelheim, Mariendorf, Konradshöhe, Friedrichsfelde, Rahnsdorf, Lichtenrade
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
mittlere Stadtbezirke: 2780 bis 3050 Euro/qm, Durchschnitt: 2904 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Blankenburg, Gropiusstadt, Grünau, Schmöckwitz, Märkisches Viertel, Heiligensee, Charlottenburg-Nord, Lankwitz, Tegel, Neukölln, Marienfelde, Britz, Rosenthal, Wilhelmsruh, Heinersdorf, Gatow, Kladow, Alt-Hohenschönhausen, Hermsdorf
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
teure Stadtbezirke: 3080 bis 3740 Euro/qm, Durchschnitt: 3434 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Frohnau, Wedding, Niederschönhausen, Lichtenberg, Karlshorst, Lichterfelde, Friedrichshagen, Französisch Buchholz, Westend, Fennpfuhl, Steglitz, Pankow, Stadtrandsiedlung Malchow, Weißensee, Rummelsburg, Gesundbrunnen, Blankenfelde, Schöneberg, Tempelhof
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
sehr teure Stadtbezirke: 3750 bis 5870 Euro/qm, Durchschnitt: 4415 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Alt-Treptow, Plänterwald, Wannsee, Charlottenburg, Friedenau, Wilmersdorf, Nikolassee, Zehlendorf, Hansaviertel, Moabit, Schmargendorf, Friedrichshain, Mitte, Prenzlauer Berg, Halensee, Kreuzberg, Grunewald, Dahlem, Tiergarten
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
In Berlins zweitgünstigstem Fünftel der Bezirke liegen die Kaufpreise hingegen enger beieinander und bewegen sich für die Musterwohnung zwischen 195.000 und 207.000 Euro. In der mittleren Preisgruppe werden dann Preise zwischen 208.000 und 228.000 Euro aufgerufen.
In keiner anderen der sieben Großstädte ist der Immobilienkauf günstiger als in Berlin. Das Hauptstadtbeispiel zeigt zudem, dass dort nach Jahren des Booms mittlerweile in den teuren Bezirken Preise aufgerufen werden, die in Städten wie Köln oder Düsseldorf selbst in den teuersten Stadtvierteln wie der Kölner Altstadt oder Düsseldorf-Oberkassel nicht erreicht werden. Dort ist bei 4600 beziehungsweise 4900 Euro je Quadratmeter das Ende der Fahnenstange erreicht.
Hamburg - Preisgefüge für Immobilienkäufer nach Stadtbezirken
Preise von 2530 bis 2810 Euro/qm, Durchschnitt: 2677 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Allermöhe, Kirchwerder, Ochsenwerder, Reitbrook, Spadenland, Tatenberg, Hausbruch, Neugraben-Fischbek, Altengamme Curslack, Neuengamme, Francop, Neuenfelde, Waltershof und Finkenwerder, Eißendorf, Marmstorf, Sinstorf, Wilstorf, Billbrook, Moorfleet
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
Quelle: Homeday; Stand Juni 2018
günstige Stadtbezirke: 2890 bis 3270 Euro/qm, Durchschnitt: 3044 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Billstedt, Wilhelmsburg, Harburg, Langenbek, Moorburg und Altenwerder, Neuland und Gut Moor, Rönneburg, Heimfeld, Bergedorf, Billwerder, Lohbrügge, Rahlstedt, Lurup, Steilshoop, Eidelstedt, Tonndorf, Horn, Schnelsen, Osdorf
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
mittlere Stadtbezirke: 3270 bis 3600 Euro/qm, Durchschnitt: 3495 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Farmsen-Berne, Langenhorn, Rothenburgsort, Veddel, Fuhlsbüttel, Bramfeld, Neuallermöhe, Bergstedt, Hamm, Duvenstedt, Lemsahl-Mellingstedt, Wohldorf-Ohlstedt, Rissen, Hummelsbüttel, Wandsbek, Poppenbüttel, Sasel, Groß Borstel, Niendorf
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
teure Stadtbezirke: 3610 bis 5020 Euro/qm, Durchschnitt: 4115 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Dulsberg, Jenfeld, Marienthal, Iserbrook, Sülldorf, Ohlsdorf, Borgfelde, Volksdorf, Bahrenfeld, Stellingen, Wellingsbüttel, Hamburg-Altstadt, Barmbek-Nord, Eilbek, Lokstedt, Hammerbrook, Altona-Nord, Groß Flottbek, Alsterdorf
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
sehr teure Stadtbezirke: 5040 bis 6920 Euro/qm, Durchschnitt: 5764 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Barmbek-Süd, Nienstedten, St. Pauli, Winterhude, Hohenfelde, Hoheluft-West, Sternschanze, Neustadt, Eimsbüttel, Blankenese, St. Georg, Othmarschen, Ottensen, Altona-Altstadt, Eppendorf, Hoheluft-Ost, Uhlenhorst, HafenCity, Rotherbaum, Harvestehude
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
Und noch etwa fällt auf: In den teuren Bezirken nimmt die Preisspanne deutlich zu. Im zweitteuersten Fünftel der Stadtteile sind demnach zwischen 230.000 und 280.000 Euro für die Wohnung fällig, in den teuersten 20 Prozent der Bezirke dann sogar bis zu 440.000 Euro, was einem Quadratmeterpreis von bis zu 5870 Euro entspricht. Wer in Berlin-Tiergarten oder Dahlem nach einer Immobilie schielt, zahlt definitiv mehr als 5000 Euro je Quadratmeter, Grunewald oder Kreuzberg sind preislich nur knapp darunter.
Das Bild der zunehmenden Preisspannen in den teuren und sehr teuren Wohngegenden wiederholt sich in allen sieben Großstädten (siehe Grafik). Im Durchschnitt liegen die Quadratmeterpreise zwischen den sehr günstigen Lagen bis zu mittleren Preislagen nur 1000 Euro auseinander.
In den teuren und sehr teuren Lagen steigt dieser Unterschied jedoch um das Zwei- bis Dreifache, in München sogar um das Sechsfache. Dort sind für eine 75-Quadratmeter-Wohnung somit Preise von mehr als 700.000 Euro eher die Regel als die Ausnahme.
Die hohen Preisspannen im Top-Segment der Metropolen zeugen somit sowohl von finanziellen Spielräumen wohlhabender Klientel, also auch von der hohen Nachfrage im Luxussegment. „Die Schere zwischen teuren und günstigen Lagen öffnet sich in den Metropolstädten immer weiter“, stellt Wicker fest.
Berlins teuerste Wohnungen wären in München ein Schnäppchen
Selbst nach vielen dynamischen Boomjahren reichen die Preise in Berlin längst nicht an das Preisniveau Münchens heran. Dort beginnen die Wohnungspreise im günstigsten Fünftel der Stadtteile bei 438.000 Euro. Selbst in Feldmoching-Hasenbergl sind pro Quadratmeter Wohnfläche schon mindestens 5800 Euro fällig – und damit mehr als selbst in Berlins begehrtesten Bezirken.
Ebenfalls ist zu beobachten, dass die Preise in Stuttgart und Köln in unserem Stadtteilvergleich deutlich enger beieinanderliegen als etwa in Hamburg, Frankfurt und natürlich München. Ein insgesamt noch moderates und wenig ausschweifendes Preisniveau bieten im Vergleich der sieben größten Städte Deutschlands noch am ehesten Düsseldorf, Stuttgart und Köln.
München - Preisgefüge für Immobilienkäufer nach Stadtbezirken
Preise von 5850 bis 6270 Euro/qm, Durchschnitt: 6073 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Feldmoching-Hasenbergl, Ramersdorf - Perlach, Pasing-Obermenzing, Obergiesing-Fasangarten, Moosach
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
Quelle: Homeday; Stand Juni 2018
günstige Stadtbezirke: 6300 bis 6450 Euro/qm, Durchschnitt: 6350 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Hadern, Sendling-Westpark, Allach-Untermenzing, Trudering-Riem, Laim
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
mittlere Stadtbezirke: 6460 bis 6690 Euro/qm, Durchschnitt: 6557 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Milbertshofen-Am Hart, Schwabing-Freimann, Berg am Laim, Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
teure Stadtbezirke: 6740 bis 7730 Euro/qm, Durchschnitt: 7245 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Bogenhausen, Sendling, Untergiesing-Harlaching, Schwanthalerhöhe, Neuhausen-Nymphenburg
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
sehr teure Stadtbezirke: 8180 bis 11.470 Euro/qm, Durchschnitt: 9667 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Schwabing-West, Maxvorstadt, Au-Haidhausen, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Altstadt-Lehel
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
Die mitunter großen Preisspannen in den einzelnen Stadtteilen haben verschiedene Ursachen. Zunächst fallen natürlich Ausstattung, Gebäudezustand und Mikrolage auch bei gleicher Wohnungsgröße mitunter ganz unterschiedlich aus. Besonders groß sind die Preisunterschiede aber zwischen Neu- und Altbauten. So hat die Postbank in ihrem Wohnatlas 2018 ermittelt, dass eine 70-Quadratmeter-Neubauwohnung in den sieben größten Städten zwischen 71.000 und 166.000 Euro teurer ist als eine vergleichbare Altbauwohnung.
Dabei kommen in den Metropolen laut Postbank die Bestandsgebäude, also Altbauten, auf einen Anteil von mehr als 70 Prozent. „Neubau entsteht vor allem da, wo Platz ist“, sagt dazu Jörg Koschate von der BHW Bausparkasse. „Dabei sind Lage und Infrastruktur bei älteren Objekten oft deutlich attraktiver.“ Je nach Zustand kommt es aber auch vor, dass die Ersparnis gegenüber einem Neubau komplett für eine Sanierung des Altbaus draufgeht.
Kaufpreisunterschiede zwischen Alt- und Neubau in den Metropolen* | |
Berlin | 108.500 Euro |
Hamburg | 71.454 Euro |
München | 82.431 Euro |
Köln | 104.353 Euro |
Frankfurt | 100.613 Euro |
Stuttgart | 166.580 Euro |
Düsseldorf | 120.211 Euro |
*Durchschnittsangaben; Neubau: ab Baujahr 2014 | |
Köln - Preisgefüge für Immobilienkäufer nach Stadtbezirken
Preise von 2290 bis 2480 Euro/qm, Durchschnitt: 2374 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Eil, Grengel, Libur, Lind, Wahn, Wahnheide, Brück, Merheim, Neubrück, Elsdorf, Urbach, Langel, Porz, Zündorf, Westhoven, Höhenberg, Kalk
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
Quelle: Homeday; Stand Juni 2018
günstige Stadtbezirke: 2480 bis 2660 Euro/qm, Durchschnitt: 2572 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Ensen, Finkenberg, Gremberghoven, Fühlingen, Merkenich, Roggendorf/Thenhoven, Seeberg, Worringen, Heimersdorf, Lindweiler, Pesch, Godorf, Immendorf, Meschenich, Raderthal, Rondorf, Vingst
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
mittlere Stadtbezirke: 2660 bis 2780 Euro/qm, Durchschnitt: 2727 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Ostheim, Rath/Heumar, Bocklemünd/Mengenich, Ossendorf, Vogelsang, Buchheim, Holweide, Flittard, Höhenhaus, Stammheim, Humboldt/Gremberg, Poll, Dellbrück, Dünnwald, Blumenberg, Chorweiler, Volkhoven/Weiler
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
teure Stadtbezirke: 2780 bis 3480 Euro/qm, Durchschnitt: 3104 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Auweiler, Buchforst, Mülheim, Sürth, Weiß, Lövenich, Weiden, Widdersdorf, Longerich, Weidenpesch, Bilderstöckchen, Mauenheim, Junkersdorf, Niehl, Riehl, Bickendorf, Zollstock
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
sehr teure Stadtbezirke: 3500 bis 4610 Euro/qm, Durchschnitt: 4059 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Hahnwald, Rodenkirchen, Altstadt-Nord, Klettenberg, Ehrenfeld, Neuehrenfeld, Nippes, Deutz, Sülz, Bayenthal, Marienburg, Raderberg, Neustadt/Nord, Braunsfeld, Müngersdorf, Lindenthal, Altstadt-Süd, Neustadt/Süd
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
München toppt alle Städte hinsichtlich Preisniveau und Bandbreite der Preise. Hier reichen die Immobilienpreise für 75 Quadratmeter Wohnfläche im Stadtbezirk Altstadt-Lehel hinauf bis zu 860.000 Euro. Umgerechnet zahlen Käufer dort mehr als 11.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche - das ideale Pflaster für Millionäre und finanzstarke Spekulanten.
Noch immer ist viel Geld im Markt auf der Suche nach attraktiven Immobilieninvestments. Andererseits glauben auch Experten nicht, dass der Boom noch Jahre anhält. Schon seit Längerem warnt die Bundesbank vor einer Überbewertung von Immobilien in den Metropolen um rund 35 Prozent. Die Marktforscher von Empirica sehen in neun von zwölf Großstädten eine „eher hohe Blasengefahr“.
Erste Anzeichen für eine Trendumkehr: So manches Luxuswohnbauprojekt erweist sich mittlerweile als schwer verkäuflich. Vieles spricht dafür, dass sich das Ende das Immobilienbooms zuerst im Hochpreissegment abzeichnet, und dann erst nach und nach die darunterliegenden Preisstufen erfasst.
Frankfurt - Preisgefüge für Immobilienkäufer nach Stadtbezirken
Preise von 2430 bis 3070 Euro/qm, Durchschnitt: 2892 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Sossenheim, Sindlingen, Zeilsheim, Fechenheim, Riederwald, Griesheim, Schwanheim, Höchst, Unterliederbach
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
Quelle: Homeday; Stand Juni 2018
günstige Stadtbezirke: 3080 bis 3540 Euro/qm, Durchschnitt: 3326 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Nied, Bonames, Harheim, Kalbach-Riedberg, Nieder-Erlenbach, Nieder-Eschbach, Heddernheim, Niederursel, Praunheim
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
mittlere Stadtbezirke: 3540 bis 3900 Euro/qm, Durchschnitt: 3663 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Hausen, Bergen-Enkheim, Eschersheim, Frankfurter Berg, Rödelheim, Niederrad, Sachsenhausen-S., Oberrad, Preungesheim
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
teure Stadtbezirke: 3900 bis 5220 Euro/qm, Durchschnitt: 4594 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Berkersheim, Eckenheim, Ginnheim, Nordend-Ost, Seckbach, Dornbusch, Nordend-West, Altstadt, Bornheim
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
sehr teure Stadtbezirke: 5280 bis 6970 Euro/qm, Durchschnitt: 5862 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Gallus, Sachsenhausen-N., Bockenheim, Bahnhofsviertel, Gutleutviertel, Innenstadt, Ostend, Westend-Nord, Westend-Süd
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
„Im Hinblick auf die ausufernden Kosten in den hochpreisigen Lagen gewinnen bezahlbare Alternativen in der Umgebung zunehmend an Attraktivität bei Immobilienkäufern“, erklärt Wicker. „Die Folge ist allerdings auch hier ein zusätzlicher Preisanstieg in den begehrten Regionen.“
Klingt, als wäre der Immobilienboom vielleicht gebremst, aber noch nicht vorbei. Das Preisniveau in den vergleichsweise günstigen Stadtteilen kann also noch deutlich ansteigen und zu den hochpreisigen Vierteln aufschließen. Wer also auf eine Immobilie in so einem Stadtteil setzt, sollte sich vermutlich besser beeilen - oder lieber auf eine Mietwohnung setzen.
Stuttgart - Preisgefüge für Immobilienkäufer nach Stadtbezirken
Preise von 3350 bis 3470 Euro/qm, Durchschnitt: 3413 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Zuffenhausen, Hedelfingen, Obertürkheim, Stammheim, Untertürkheim
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
Quelle: Homeday; Stand Juni 2018
günstige Stadtbezirke: 3490 bis 3650 Euro/qm, Durchschnitt: 3576 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Mühlhausen, Bad Cannstatt, Weilimdorf, Feuerbach
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
mittlere Stadtbezirke: 3660 bis 3770 Euro/qm, Durchschnitt: 3710 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Birkach, Plieningen, Botnang, Stuttgart-Ost
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
teure Stadtbezirke: 4030 bis 4240 Euro/qm, Durchschnitt: 4132 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Sillenbuch, Vaihingen, Möhringen, Degerloch
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
sehr teure Stadtbezirke: 4300 bis 5020 Euro/qm, Durchschnitt: 4569 Euro/qm*
in aufsteigender Reihenfolge:
Stuttgart-West, Stuttgart-Süd, Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Nord
*Daten erhoben für eine exemplarische Eigentumswohnung mit 75 qm Wohnfläche
