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Immobilienkauf So gelingt die solide Baufinanzierung

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Eigenanteil und Nebenkosten im Blick

So schützen sich Immobilienkäufer vor Baumängeln
Häufige BaumängelDie häufigsten Baumängel verbergen sich im Keller, im Dach, bei der Fassade oder bei Strom-, Gas- und Wasserleitungen. Auch bei der Heizung oder den Fenstern steckt oft Pfusch oder veraltete Technik dahinter. Und nicht alle Fehler sind bei einer ersten Begehung mit bloßem Auge erkennbar. Quelle: dpa
SanierungskostenSchätzungen des Verbands privater Bauherren (VPB) zufolge verursachen Häuser, die zwischen 1945 und Anfang der 80er Jahre gebaut wurden - bevor die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft trat - Zusatzkosten für eine Sanierung von bis zu 50 Prozent. Erst nach dieser Investition wäre das alte Gebäude wieder auf dem aktuellen Stand der Technik und würde heutigen Wohnerfordernissen entsprechen. Bei einer Hausbesichtigung aber alle Sanierungsmaßnahmen und Schritte zu überblicken, dürfte die meisten Immobiliensuchenden überfordern. "In aller Regel unterschätzen Käufer gebrauchter Immobilien den Sanierungsbedarf", bestätigt auch Thomas Penningh, Sachverständiger und Präsident beim Verband privater Bauherren. Quelle: AP
Gutachter bestellenDamit die gebrauchte Immobilie nicht zum finanziellen Desaster wird, sollten Käufer unbedingt einen Sachverständigen hinzuziehen. Ein erfahrener Sachverständiger kann innerhalb von einigen Tagen ein brauchbares Gutachten erstellen. Die Begehung des Wunschobjektes dauert nur zwei bis drei Stunden. Schon im Anschluss kann der Gutachter seine Einschätzung mit dem Kaufinteressenten besprechen und erste Empfehlungen geben. "Wir urteilen in der Regel grob in drei Abstufungen: Empfehlenswert, bedingt empfehlenswert oder nicht empfehlenswert", erklärt Penningh vom Verband privater Bauherren. Quelle: Fotolia
Kosten für das GutachtenDie Begutachtung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses kostet grob geschätzt 500 Euro. Innerhalb weniger Tage wird auf Wunsch auch noch eine schriftliche Ausarbeitung der Ergebnisse erstellt. Dafür werden nochmals rund 300 Euro fällig. Fähige Gutachter finden Immobilienkäufer beispielsweise bei der Industrie- und Handelskammer. Quelle: Fotolia
Geringe PreisnachlässeBei der hohen Immobiliennachfrage sind allerdings Verkäufer in aller Regel nicht bereit, deutlich von ihren Preisvorstellungen abzurücken. „Das Gutachten dient vor allem als wichtige Entscheidungsgrundlage für den Kaufinteressenten“, weiß Penningh aus Erfahrung. Dennoch: Wer harte Verhandlungen nicht scheut, sollte zumindest versuchen, den Kaufpreis zu drücken - wenigstens um die Kosten des Gutachtens. Quelle: dpa
Eine Lupe zeigt Baumängel an einem Wohnhaus Quelle: dpa, Montage
Versteckte MängelBesagte verdeckte Baumängel können sich nach Vertragsabschluss schnell zu einem großen Ärgernis entwickeln. Anders als beim Kauf von Neubauten, bei denen Bauunternehmen oder Bauträger noch mindestens fünf Jahre für verdeckte Baumängel haften müssen, kommt es bei gebrauchten Immobilien deswegen nur selten zum Schadenersatz. Denn ähnlich wie beim Kauf eines Gebrauchtwagens wird eine Gebrauchtimmobilie mitsamt ihrer Mängel gekauft. Eine generelle Mängelhaftung auf Seiten des Verkäufers besteht somit entgegen landläufiger Meinung nicht. In der Regel wird diese vom Verkäufer im Kaufvertrag ohnehin wirksam ausgeschlossen. Quelle: Fotolia

Eigenanteil justieren.

Je mehr eigene Ersparnisse die Bauherren einbringen, desto niedriger sind die Bauzinsen. Beispiel: Für einen Baukredit über 200.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung und einer Beleihung von 60 Prozent verlangen die günstigsten Anbieter derzeit 2,38 Prozent. Finanziert der Bauherr dagegen mit 80 Prozent, steigt der Zins auf 2,58 Prozent. Bei zwei Prozent Tilgung wären statt 725 Monat für 60 Prozent Beleihung dann 758 Euro monatlich für Zins und Tilgung fällig.

Der Prozentsatz für die Beleihung ist wichtig für die Kalkulation des Zinssatzes. Um die Quote fürs Eigenkapital zu bestimmten, taugt dieser Wert allerdings nur bedingt. Wenn die Bank die Immobilie etwa mit 70 Prozent beleiht, dann heißt das nicht, dass der Bauherr nur 30 Prozent als Eigenkapital einbringt. Tatsächlich ist der Eigenkapitalanteil höher, denn die Bank zieht vom Verkehrswert der Immobilie eine Sicherheitsmarge von 10 bis 20 Prozent ab. Übrig bleibt der Beleihungswert. Beispiel: Ein Selbstnutzer kauft ein Haus für 350.000 Euro. Die Bank zieht 15 Prozent, also 52.500 Euro, ab. Vom Beleihungswert 297.500 Euro finanziert sie 70 Prozent, also 208.250 Euro. Die übrigen 141.750 Euro müsste der Hauskäufer aus eigener Tasche zahlen. Das sind 40,5 Prozent. Obendrauf kommen noch die Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer, die 12 bis 15 Prozent des Verkehrswerts ausmachen. Unter dem Strich zahlt der Hauskäufer also knapp die Hälfte des Kaufpreises aus eigener Tasche.

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    Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, muss mit versteckten Mängeln rechnen. Diese Mängel können eine Baufinanzierung sprengen, wenn das Darlehen zu knapp bemessen ist. Finanzierungsberater Teske rät Immobilienkäufern, eine Reserve von fünf bis zehn Prozent einzukalkulieren. Einige Banken würden einen Teil des Darlehens zurücknehmen, wenn das Geld nicht benötigt wird, ohne dafür eine Entschädigung für entgangene Zinseinnahmen zu verlangen (Vorfälligkeitsentschädigung). Alternativ könnten Immobilienkäufer nicht benötigtes Kapital für Sondertilgungen nutzen, so Teske.

    Banken bieten derzeit zwar niedrige Bauzinsen an, wirtschaftlich haben sie jedoch kein Interesse an einer kürzeren Laufzeit für die Baufinanzierung. Für jedes Jahr, in dem der Baukredit länger läuft, kassieren die Banken weiter Zinsen. Für Immobilienkäufer wird es dagegen teurer.

    Schneller tilgen.

    Käufer oder Bauherren sollten mindestens zwei, besser drei Prozent pro Jahr tilgen, damit die Immobilie schneller entschuldet wird. Beispiel: Ein Bauherr schließt ein Darlehen über 200.000 Euro zu 2,5 Prozent auf zehn Jahre ab und bekommt nach zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung zu 4,5 Prozent. Wenn er mit zwei Prozent pro Jahr tilgt, ist die Immobilie nach 29 Jahren und einem Monat schuldenfrei. Bei drei Prozent Tilgungssatz dauert es nur 22 Jahre und neun Monate. Hinzu kommt, dass der Bauherr bei der Variante mit zwei Prozent Tilgung unter dem Strich 46.345 Euro mehr Zinsen zahlt als bei der Variante mit drei Prozent Tilgung.

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