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Immobilienkauf So gelingt die solide Baufinanzierung

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Sondertilgungen nutzen

Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr zeitgemäß

Sondertilgungen nutzen.

Soweit finanzierbar, sollten Bauherren Sondertilgungen nutzen. Bei Abschluss des Kredits sollten Bauherren nicht nur auf die Zinshöhe, sondern auch auf Flexibilität achten.

Festzins für 15 Jahre sichern.

Deutlich niedriger als jetzt werden die Bauzinsen wohl nicht mehr. Es lohnt sich, die Zinsen auf 15 und mehr Jahre festzuschreiben. Je länger die Laufzeit, desto kleiner ist die Restschuld und desto geringer die finanzielle Belastung bei einer Anschlussfinanzierung zu wahrscheinlich höheren Zinsen. Der Zinsaufschlag für längere Laufzeiten ist noch überschaubar: ein Baukredit über 200.000 Euro mit 70 Prozent Beleihung und 15 Jahren Zinsbindung kostet derzeit 3,07 Prozent. Für zehn Jahre Festzins wären 2,48 Prozent fällig. Weiterer Vorteil: Sollten die Zinsen nach zehn Jahren doch noch weiter gefallen sein, darf der Kunde auch bei 15-jähriger Zinsfestschreibung kündigen.

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    Wie der Staat beim Immobilienkauf zulangt
    In Baden Württemberg betrug die Grunderwerbssteuer (GrESt) 1998 noch 3,5 Prozent. Seit dem 5. November werden rund fünf Prozent Steuern beim Erwerb eines Grundstücks eingezogen. Quelle: dpa
    Die bayrische Landesregierung scheute sich bisher davor, den Bürgern tiefer in die Tasche zu greifen. Die Grunderwerbssteuer beträgt hier unverändert 3,5 Prozent. Damit liegt das Bundesland unter dem bundesdeutschen Schnitt von 4,75 Prozent. Quelle: dpa
    In Berlin gab es seit 1998 zwei Erhöhungen. Zunächst stieg der Steuersatz auf den Erwerb von Grundstücken am 1. Januar 2007 von 3,5 auf 4,5 Prozent. Am 1. April 2012 wurde die Grunderwerbssteuer dann noch einmal um 0,5 Prozent auf fünf Prozent erhöht. Für 2014 plant die Landesregierung sogar eine Erhöhung auf sechs Prozent. Quelle: dpa
    In Brandenburg (im Foto das Potsdamer Stadtschloss im Park Sanssouci) stieg der Steuersatz am 1. Januar 2011 von 3,5 Prozent auf fünf Prozent. Quelle: dpa
    In Bremen, das kleinste Bundesland der Republik, stieg die Grunderwerbssteuer am 1. Januar 2011 von 3,5 auf 4,5 Prozent. Damit liegt die Hansestadt knapp unter dem Durchschnitt von 4,75 Prozent – noch. Denn ab dem 1. Januar 2014 soll der Steuersatz auf 5,5 Prozent angehoben werden. Quelle: dpa
    Immobilien in Hamburg gehören zu den teuersten in ganz Deutschland. Die Grunderwerbssteuer erreicht ebenfalls Spitzenwerte. Bereits am 1. Januar 2009 erhöhte die Hamburger Landesregierung die Grunderwerbssteuer auf 4,5 Prozent. Quelle: dpa
    Wie Hamburg gehört auch Hessen, insbesondere die Finanzmetropole Frankfurt, zu den teuersten Pflastern in Deutschland. Die GrESt wurde am 1. Januar 2013 auf fünf Prozent angehoben. Quelle: dpa

    Deutlich komplexer wird die Rechnung, wenn der Käufer der Immobilie zusätzlich die Restschuld des vormaligen Eigentümers übernimmt. Bei geschätzt 30 Prozent aller Immobilienkäufe soll der Käufer heute den alten Kredit mit übernehmen, schätzt Immobilienunternehmer Manfred Osthoff aus Essen. Weil bei älteren Krediten die Zinsen meist höher sind als bei neuen Darlehen und der neue Eigentümer diese Konditionen in der Regel nicht übernehmen will, muss die Bank für die entgangenen Zinseinnahmen entschädigt werden. Hinzu kommt, dass die alte Hypothek des Vorbesitzers vorrangig behandelt wird. Der neue Eigentümer muss seine eigene Finanzierung mit schlechteren Zinskonditionen abschließen, da die Bank den Kredit als zweitrangig einstuft. Auch eine sauber durchgerechnete Baufinanzierung kann durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit durchgeschüttelt werden.

    Immobilien



    Risiko absichern.

    Bauherren sollten deshalb die finanziellen Risiken eines Hausbaus durch eine Risikolebensversicherung oder eine Restschuldversicherung absichern. Vorsicht: Die von den Banken selbst angebotenen Restschuldversicherungen sind meist überteuert. Bauherren und Käufer sollten auf jeden Fall noch andere Angebote einholen.

    Solange Eigenheimer ihre Immobilie komplett selbst nutzen und keine Mieteinnahmen fließen, haben sie wenig mit dem Finanzamt zu tun. Die in Deutschland moderate Grundsteuer fällt kaum ins Gewicht.

    Anders sieht es dagegen bei der Grunderwerbsteuer aus. Schnell kommen 10.000 Euro und mehr zusammen. Wer ein Grundstück kauft, um darauf zu bauen, sollte den Kaufvertrag für den Baugrund vom Vertrag für den Bau der Immobilie trennen. Besteht zwischen Grundstücksverkäufer und Bauträger eine geschäftliche Beziehung, kann das Finanzamt auch auf die Herstellungskosten für das Haus Grunderwerbsteuer kassieren.

    In Köln-Widdersdorf, wo jetzt die letzten Objekte vermarktet werden, ist das nicht drin. Haus und Grundstück gehen in der Regel im Paket weg. Käufer müssen also die Grunderwerbsteuer für beide auf ihrer Rechnung für die Baufinanzierung haben.

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