Trotz Coronapandemie geht der Immobilienboom in Deutschland weiter. Allerdings, so eine Analyse des Online-Finanzdienstleisters Baufi24, flacht sich der Anstieg der Kaufpreise in besonders teuren Märkten wie Stuttgart oder München ab. In wirtschaftlich schwachen Regionen wie dem Ruhrgebiet oder dem Saarland stagnieren die Preise. In einzelnen Städten wie Bremerhaven gehen sie sogar zurück.
Deutschlandweit stiegen laut Baufi24 die Preise für Immobilien zwischen Mai 2020 und April 2021 um durchschnittlich sechs Prozent. Für Wohnungen sind pro Quadratmeter im Schnitt 3065 Euro zu zahlen. Das ist ein Plus von 6,8 Prozent. Bei Häusern sind es durchschnittlich 3709 Euro pro Quadratmeter: plus 5,1 Prozent. Die Zahlen stammen aus rund 200.000 realen Transaktionen.
Tomas Peeters, Baufi24-CEO, sieht aktuell den Engpass vor allem beim Angebot an Immobilien: „Jeder will kaufen, aber der Markt ist leer gefegt.“ Auf der Finanzierungsseite geht er zwar von mittelfristig steigenden Zinsen aus. Aber das Niveau werde vorerst historisch niedrig bleiben. Zudem fehlten auf dem Anlagemarkt die Alternativen zu Immobilien. Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen werde daher hoch bleiben.
Vor allem Kapitalanleger haben es deshalb schwer. Denn nach einer Studie des Online-Immobilienportals Immoscout24 stiegen die Mieten in Deutschland im zweiten Quartal 2021 nur noch leicht: Bei Bestandswohnungen waren es plus 0,8 Prozent, im Neubau plus 1,5 Prozent. Wenn die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten, dann müssen Anleger noch genauer hinschauen, wo sie noch rentabel investieren können.
Sinkende Mietrenditen in München
In München sind laut der Kaufpreis-Analyse von Baufi24 Immobilien deutschlandweit am teuersten. Durchschnittlich rund 9400 Euro pro Quadratmeter zahlen die Käufer von Wohnungen und Häusern in der bayerischen Landeshauptstadt. Die aus den Transaktionen abgeleiteten Kaufpreise sind im Schnitt um 4,6 Prozent gestiegen. Das liegt deutlich unter dem bundesweiten Schnitt von sechs Prozent. Münchens Immobilienboom nähert sich dem Zenit.
Für Kapitalanleger wird München zunehmend unattraktiver, denn die Mietrenditen sind laut Baufi24 teilweise unter oder nur knapp über zwei Prozent pro Jahr gesunken. Betroffen sind vor allem die besonders begehrten Stadtteile Bogenhausen, Altstadt-Lehel und Schwabing-Freimann. Wer dort investiert, sollte sicher sein, dass er die Immobilie mit Gewinn verkaufen wird. Denn nur mit einem attraktivem Exit wird die Rendite angemessen hoch sein.
Bessere Renditechancen bieten oft die mittelgroßen Städte aus der zweiten Reihe. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist meist besser als in den sieben größten deutschen Städten. Allerdings ziehen auch dort schon die Immobilienpreise deutlich an. In Halle beispielsweise waren es plus 15 Prozent. Anleger, die dort einsteigen, müssen zudem mit einem vergleichsweise hohem Leerstand rechnen. Zwar teurer, aber für Vermieter sicherer, wäre das nahe gelegene Leipzig.
Immobilienblasen in der Provinz
Allein die absolute Höhe des Kaufpreises und die kurzfristige Entwicklung über die Coronapandemie hinweg können einen Immobilienstandort nicht ausreichend einordnen. Dafür braucht es eine längere Perspektive. Die Analysten des Berliner Unternehmens Empirica regio überwachen regelmäßig das Blasenrisiko deutscher Immobilienmärkte. Dabei liegt der Fokus auf dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete und zum Einkommen der Einwohner. Zudem prüft Empirica wie sich der Neubau von Wohnungen in der jeweiligen Stadt oder dem Landkreis entwickelt. Aus diesen drei Faktoren ergibt sich das Blasenrisiko.
Von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten ist bei elf Prozent das Risiko einer Überhitzung des Immobilienmarktes hoch. Haupttreiber für das Blasenrisiko in diesen Regionen ist das verschlechterte Verhältnis von Einkommen zum Kaufpreis. Von den Top-7-Städten ist in Köln das Risiko am geringsten. Das liegt vor allem daran, dass vergleichsweise wenig neue gebaute Wohnungen auf den Markt kommen. Sinkende Preise sind daher unwahrscheinlich.
Immobilienblasen bilden sich jedoch nicht nur in den Metropolen, sondern auch in der Provinz. Zu den Landkreisen mit dem höchsten Risiko einer Überhitzung zählen Segeberg (Schleswig-Holstein), Ammerland (Niedersachsen) und Heinsberg (Nordrhein-Westfalen). In allen drei Kreisen hat sich das Verhältnis von Einkommen zu Kaufpreis verschlechtert, gleichzeitig wurde zuletzt deutlich mehr gebaut.
Besonders gefährlich ist ein hohes Blasenrisiko in Regionen mit schrumpfender Wirtschaft. Zu den Schrumpfungsregionen zählt Empirica beispielsweise die Landkreise Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen) oder Erzgebirgskreis (Sachsen). Ein erhöhtes Risiko hat jedoch lediglich die Region in Sachsen. Im Erzgebirge kosten Immobilien inzwischen das Dreißigfache der Jahresnettokaltmiete. Die Gefahr, dass sich ein Investment dort nicht über Mieten refinanzieren lässt, ist hoch. Im Kreis Lüchow-Dannenberg dagegen hat sich das Verhältnis des Kaufpreises zu Einkommen und Jahresnettokaltmiete spürbar verbessert. Entsprechend gering ist das Blasenrisiko.
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