Immobilienkredit Jetzt noch schnell Sondertilgung nutzen

Bis zum 30. Dezember können Immobilieneigner mit laufender Baufinanzierung noch ihre jährliche Chance zur Sondertilgung nutzen. Das lohnt sich für viele Hausbesitzer gleich aus mehreren Gründen.

Mit Sondertilgung den Hauskredit verkürzen. Quelle: Getty Images

Wer heute eine Immobilie kreditfinanziert, zahlt wenig Zinsen und eine hohe Tilgung. Anfang Dezember gab es die günstigsten Immobilienkredite schon zu einem Zinssatz von knapp einem Prozent. Das war vor zehn Jahren noch anders, die Zinsen waren viel höher. Damit die monatliche Darlehensrate nicht zu hoch ausfällt, wählten damals viele Hauskäufer einen Kredit mit nur einem Prozent Tilgung, mittlerweile liegt der durchschnittliche Tilgungssatz eher bei drei Prozent.

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Kredite waren damals also deutlich teurer als heutzutage. Etwas Gutes hatten die hohen Zinsen aber doch: der anfängliche Tilgungssatz erhöhte sich mit den Jahren schneller, so dass die Dauer der Kreditrückzahlung bei gleichbleibenden Konditionen deutlich schneller vonstattenging, als bei einem Niedrigzinskredit mit identischer Tilgungsrate.

Aus diesem Grund empfehlen Finanzierungsexperten wie Stephan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals baufi24.de, bei den aktuellen Zinskonditionen höhere Tilgungsraten von mindestens drei Prozent. „Ich empfehle, höher zu tilgen sowie Sondertilgungen einzuplanen. Besonders ältere Bauherren profitieren damit von der verkürzten Laufzeit und vermeiden die Gefahr, dass die Finanzierung bis in die üblicherweise finanzschwächere Ruhestandszeit läuft“, erklärt Scharfenroth. Zudem sinkt das Risiko, bei einer Umschuldung zum Ende der Zinsbindungsfrist von gestiegenen Kreditzinsen finanziell erdrückt zu werden.

Sondertilgungen haben eine große Wirkung

Sondertilgungen sind tatsächlich eine ideale Möglichkeit, die Kreditkosten und Laufzeit flexibel zu verkürzen. Allerdings müssen sie im Kreditvertrag vereinbart worden sein, damit sie ohne zusätzliche Gebühren oder Entschädigungszahlungen möglich sind. Einziger Nachteil: die Bank kann dafür einen etwas höheren Sollzins verlangen. Vor etwa fünf Jahren war für die Sondertilgungsoption noch ein Zinsaufschlag von 0,5 Prozentpunkten üblich. Heute gehören solche Sondertilgungsoptionen bei den meistens Baufinanzierern zum Standard. „Sondertilgungen von fünf Prozent der Kreditsumme jährlich sind heute - bis auf wenige Ausnahmen - bei Banken die Regel und entsprechend in die Tarife eingepreist", bestätigt Baufinanzierungsexperte Scharfenroth. Verlangen die Kreditnehmer mehr Flexibilität und die Möglichkeit höhere Summen zu tilgen, berechnen Banken dafür nach wie vor Zinsaufschläge, die den Sollzinssatz um 0,5 und mehr Prozentpunkte erhöhen. "Deshalb gilt es immer ganz genau nachzurechnen, ob sich diese Flexibilität wirklich lohnt. "Mein Tipp an die Verbraucher ist, nachzuprüfen, ob es sich lohnt, Optionen im Kreditvertrag zu streichen", sagt Scharfenroth. "Wer sicher ist, die Sondertilgung nicht zu nutzen, kann so eventuell beim Zinssatz sparen. Bei der Bank nachzufragen lohnt sich allemal.“

Woran Sie denken sollten, wenn Sie einen Kredit brauchen
Vor Ausbruch der Finanzkrise gaben Banken so gut wie jedem einen Kredit, heute sind sie eher knauserig. Die Vorgaben für die Kreditvergabe, an die sich die Geldinstitute nun strikt halten (müssen), besagen nämlich, dass das geliehene Geld mit einem entsprechenden Prozentsatz Eigenkapital besichert werden muss. Je weniger Eigenkapital der Schuldner hat, desto riskanter ist es für die Bank, ob sie das Darlehen je zurückgezahlt bekommt. Dementsprechend gilt: Je schlechter die Bonität eines Antragsstellers, desto teurer wird der Kredit. Quelle: Fotolia
Völlig egal, ob es sich um einen Unternehmenskredit oder Geld für das neue Auto oder das Häuschen geht: Je ehrlicher der Antragsteller sagt, wofür er das Geld braucht und welche Sicherheiten es gibt und je besser er vorbereitet ist, desto besser sind seine Chancen, das Darlehen auch zu bekommen. Quelle: dpa
Dementsprechend wichtig ist es, dass Kreditnehmer alle ihre Unterlagen beim Gespräch dabei haben und nicht zig Mal entscheidende Papiere nachreichen müssen. Wer gleich mit den Bilanzen der vergangenen drei Jahre oder dem Businessplan zu seiner Bank geht, spart sich nicht nur Rennerei, sondern zeigt auch, wie ernst es ihm mit dem Darlehen ist. Quelle: Fotolia
Grundsätzlich wird jeder, der ein Darlehen beantragt, gründlich unter die Lupe genommen. Je höher der Kredit, desto genauer fällt die Prüfung aus: Zum einen analysiert die Bank die wirtschaftliche Situation des Antragsstellers sowie seine Sicherheiten. Zum anderen ist die Zuverlässigkeit beim Abbezahlen alter Schulden wichtig für eine positive Entscheidung. Handelt es sich um ein Unternehmen, spielt auch die zukünftige Entwicklung in der jeweiligen Branche eine Rolle. Gleiches gilt auch für die Erfolge des Betriebes und die Fluktuationsrate bei Mitarbeitern, Stichwort "Brain Drain". Quelle: Fotolia
Es kommt gerade in einem solchen Gespräch nicht gut an, bei einer Frage nervös herumzustammeln. Bereiten Sie sich im Vorfeld des Gesprächs auf die klassischen Fragen vor: Wofür soll der Kredit sein, wie lange soll er laufen, womit soll er zurückgezahlt werden. Unternehmer sollten auch schlüssige Antworten auf Fragen nach Marktanteilen, Gewinnzone und geplanten Investitionen parat haben. Quelle: Fotolia
Da die Bank auf jeden Fall fragen wird, welche Sicherheiten der Kreditnehmer anbieten kann, sollte man vor dem Gespräch darüber nachdenken, welche Vermögenswerte derzeit verfügbar sind. Und noch viel wichtiger: Welche er auch tatsächlich mit einer Hypothek belegen kann. Es nutzt niemanden etwas, wenn nachher die Eigentumswohnung der Bank gehört oder das gesamte Privatvermögen weg ist. Quelle: Fotolia
Gerade wenn es um hohe Summen geht, beispielsweise für die Anschaffung einer neuen Maschine, kann es ratsam sein, den Steuerberater oder jemand aus dem Unternehmensbeirat (sofern vorhanden), mit zum Gespräch zu nehmen. Natürlich können auch Privatpersonen einen Berater mit zu seiner Bank nehmen. Wichtig ist, dass dieser das Gespräch nicht an sich reißt, sondern nur bei Bedarf seine Meinung äußert. Quelle: Fotolia

Allerdings haben gerade Sondertilgungen große Vorteile. Die meisten Banken erlauben diese außerplanmäßigen Sondertilgungen bis zur Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme ohne weitere Gebühren oder Verwaltungskosten. Und wer diese fünf Prozent noch nicht ausgeschöpft hat, sollte die Chance zur Sondertilgung noch vor dem Jahresende nutzen. Denn dann können auch 2017 wieder bis zu fünf Prozent in die außerplanmäßige Kreditrückzahlung fließen.

Einige Beispielrechnungen zeigen, wie positiv sich Sondertilgungen auf laufende Immobilienkredite auswirken. So lassen sich verschiedene Szenarien durchspielen.

Angenommen ein Immobilienkredit über 200.000 Euro hat noch eine Restlaufzeit von zehn Jahren. Der Sollzinssatz liegt bei drei Prozent, effektiv – also inklusive Kreditgebühren – sind es 3,04 Prozent. Die Tilgungsrate beginnt mit einem Prozent. Die monatliche Rate liegt so bei 666,67 Euro für Zins und Tilgung, insgesamt ein Zwölftel von 4,04 Prozent der Darlehensumme.

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