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Immobilienkredite Eine frühe Kündigung kann teuer werden

So günstig wie in den vergangenen Jahren kamen Häuslebauer selten an ein Darlehen. Die Kehrseite: Banken verlangen immer mehr von Kunden, die ihre Schulden früher zurückzahlen. Eine Studie zeigt, worauf zu achten ist.

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Vorsicht Baustelle! Hausbauer, die früher als geplant ihr Darlehen auslösen, müssen mit hohen Schadenersatzforderungen der Banken rechnen. Quelle: dpa

Düsseldorf Der Traum von den eigenen vier Wänden: Viele Häuslebauer wollten ihn sich in den vergangenen Jahren erfüllen. Dank niedriger Kapitalmarktzinsen waren auch die Zinsen für ein Baudarlehen so niedrig wie nie. Doch gibt es auch bei der günstigen Baufinanzierung die sprichwörtliche Kehrseite der Medaille. Denn im Zweifel muss draufzahlen, wer seinen Immobilienkredit oder dessen Anschlussfinanzierung frühzeitig ablösen möchte – oder auch muss.

In einer aktuellen Studie hat die Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV) festgestellt, dass die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, die Kunden bei einer frühzeitigen Tilgung ihres Darlehens an die Bank bezahlen müssen, enorm angestiegen sind: Lag der Betrag für die Kreditablöse 2007 und 2008 noch bei durchschnittlich vier Prozent des abgelösten Restkapitals, stieg er zwischen 2009 und 2013 auf durchschnittlich 8,9 Prozent an. Dabei basiert die Rechnung auf rund 3000 Fällen, die der VZBV in dem Zeitraum vorlagen.

Wie aber ergeben sich die höheren „Schadenersatzforderungen“ der Kreditinstitute? Einen Großteil zur Erklärung liefern die Niedrigzinsen selbst. Kündigt der Kunde vorzeitig sein Darlehen, macht die Bank einen Verlust, weil die (besser verzinsten) Kreditraten des Kunden wegfallen.

Schlimmstenfalls bleibt ihr nur, das vorzeitig erhaltene Geld in Hypothekenpfandbriefen anlegen, also sicheren und damit deutlich schlechter verzinsten Wertpapieren. Es waren die obersten Bundesrichter, die den Pfandbriefsatz als Referenzzins für die Berechnung festgelegt hatten.

Schließlich dürfen die Kreditinstitute den Wert der Ersatzanlagen zum niedrigeren Zins der Restschuld des Darlehens gegenüberstellen. Die Differenz zwischen den beiden Größen weist dann den Bruttoschaden der Bank aus. Klar wird: Im Zuge des allgemein rückläufigen Zinsniveaus sind die Pfandbriefsätze in den vergangenen Jahren gefallen – und haben sich immer mehr von den damals vereinbarten Darlehenszinsen entfernt.


Urteile zu allen strittigen Punkten

Vor dem Hintergrund ist es für Max Herbst von der FMH Finanzberatung in Frankfurt keine große Überraschung, wenn die Verbraucherzentrale feststellt, Vorfälligkeitsentschädigungen seien „so hoch wie nie“. „Das ist klar, denn die Zinsen sind ja so niedrig wie nie“, so der Experte.

Laut Verbraucherzentrale sind die niedrigen Zinsen allerdings nur ein Erklärungsansatz für die gestiegenen Kreditablöseforderungen der Banken. Dorothea Mohn, Teamleiterin Finanzen bei der VZBV, mahnt außerdem an, dass viele Banken zu viel verlangten, da für die genaue Berechnung klare gesetzliche Vorgaben fehlten.

„Die Regeln für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen endlich eindeutig, transparent und fair werden“, sagt Mohn und appelliert an den Gesetzgeber, eine entsprechende EU-Richtlinie zum Anlass für eine bessere Regelung zu nehmen.

Finanzberater Herbst indessen kann die Aufregung über mangelnde Transparenz nicht so richtig nachvollziehen. Es lägen zu allen strittigen Punkten entsprechende Urteile der Gerichte vor – auch dazu, wie vertragliche festgehaltene Sondertilgungsrechte bei der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden müssten.

Tatsächlich existieren hier mehrere Urteile auf Ebene der Landgerichte zum Thema. Der Tenor: Hat ein Kunde in seinem Darlehensvertrag das Recht, eine größere Summe pro Jahr extra zu tilgen, muss die Bank diese hypothetische künftige Zahlung bei der Berechnung ihres Schadensersatzes einbeziehen, zugunsten des Kunden.


Banken lassen es darauf ankommen

Allerdings – und da stimmt Herbst mit den Verbraucherschützern überein – würden es Kreditinstitute auch schon einmal darauf ankommen lassen, „ob die Kreditnehmer bemerken und reklamieren, dass die Sondertilgungsrechte nicht oder nicht vollständig bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt wurden.“ Eine Klärung durch den Bundesgerichtshof fehle bislang, so die Verbraucherschützer.

Herbst rät Verbraucher, die Berechnung ihrer Bank in jedem Falle nachzuprüfen. Dazu dient zum Beispiel ein entsprechendes Tool, das die FMH Finanzberatung kostenlos im Internet zur Verfügung stellt. Die Option „Sondertilgung“ kann hier explizit gewählt werden.

Die Verbraucherzentrale weist schließlich auf einen weiteren Kostentreiber hin: Bei knapp jedem Dritten der untersuchten Fälle hätten die Kreditinstitute den Wiederanlagewert der vorzeitigen Rückzahlung nicht auf den Tag genau berechnet. „In der Regel ermitteln Banken ihren Schaden mehrere Wochen vor der eigentlichen Ablösung des Kredites und behalten sich dann vor, bei einer Änderung des Zinsniveaus nachträglich eine neue Berechnung heißt es in der Studie.

Bei der Überprüfung der Vorfälligkeitsentschädigung habe man dann jedoch festgestellt, dass ein Teil der Kreditinstitute zwar neu berechnen würden, wenn die Zinsen weiter gesunken seien und der Schaden dadurch höher ausfiele. Umgekehrt, bei zwischenzeitlich gestiegenen Zinsen, werde die Neuberechnung aber oft unterlassen.

Darüber hinaus unterstellt die Verbraucherzentrale den Banken eine unzureichende Anrechnung ersparter Kosten, zum Beispiel Risiko- oder Verwaltungskosten. Tatsächlich hätten Banken hier einen gewissen Spielraum, weiß Finanzplaner Herbst. Doch die Unterschiede würden nicht wirklich ins Gewicht fallen, vielleicht „ein paar hundert Euro ausmachen“. Bis auf die Sache mit den Sondertilgungsrechten würden die Banken, Herbsts Erfahrung nach, relativ korrekt arbeiten.

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