Immobilienkredite Frühe Kreditkündigungen kosten zu viel

Wer seinen Immobilienkredit früher als geplant zurückzahlt, muss kräftig draufzahlen. Eine neue Untersuchung zeigt: Schuld sind nicht nur die Niedrigzinsen - sondern auch zwielichtige Abrechnungsmethoden.

Traumhaus mit Meerblick
Griechenland: Insel MakriPreis: 14,5 Millionen Euro Die Insel im Ionischen Meer, in der Nachbarschaft von Scheichs und Oligarchen, ist knapp einen Quadratkilometer groß. Noch steht hier kein Haus, eine Baugenehmigung aber gibt es bereits. Quelle: Savills
Costa Blanca: Wohnung in BenidormPreis: 40.000 Euro Das kleine Apartment mit 40 Quadratmeter Grundfläche liegt in der Touristenhochburg an der spanischen Mittelmeerküste. Trotz über 40 Prozent Preisnachlass fehlen bislang Interessenten. Quelle: Brian Hickey für WirtschaftsWoche
Mallorca: Ferienhaus in PinaPreis 240.000 Euro Das Haus, knapp 30 Auto-Minuten östlich von Palma, soll jetzt nur noch 240.000 Euro kosten. Damit würden nur die Baukosten gedeckt, so der Besitzer. Die Hinterlandlage macht es wenig begehrt. Quelle: privat
Toskana: Haus im ChiantiPreis: 240.000 Euro Das Haus in Poggibonsi im Chianti-Gebiet, gut 30 Kilometer nordwestlich von Siena, lockt mit einer großen Terrasse, die einen guten Ausblick auf die toskanische Landschaft bietet. Quelle: Savills
Mallorca: Penthouse in Cala FigueraPreis: 500.000 Euro Die Neubauanlage an der Südostküste der Insel bietet Luxuswohnungen. Doch mit den geforderten Preisen musste Makler Vallehermoso deutlich herunter gehen. Quelle: Vallehermoso
Insel Zakynthos: Villa in LaganasPreis: 490.000 Euro Die Villa (336 Quadratmeter) hat 4 Schlafzimmer. Sie steht auf der griechischen Insel Zakynthos. Der Verkäufer hat seine Preisforderung seit Ende 2013 deutlich gesenkt. Quelle: Savills
Insel Rhodos: Villa in LindosPreis: 1,5 Millionen Euro Die 230-Quadratmeter-Villa, hell und offen gebaut, direkt am Meer in Lindos, im Südosten von Rhodos, ist schon verkauft. Die französische Eigentümerin wartete ab und konnte ihre Preisvorstellung nun durchsetzen. Quelle: Engel & Völkers/Georgios Mplessas

Sparer und Anleger leiden unter der dauerhaften Niedrigzinsphase. Selbst wer viel Geld zur Bank trägt, erhält dafür nur ein geringes Entgelt. Ganz anders scheint die Lage auf dem Immobilienmarkt zu sein, denn günstige Kreditkonditionen lassen Träume vom eigenen Heim endlich wahr werden. Doch der zweite Blick zeigt: Auch hier gibt es Verlierer – und zwar ausgerechnet die, die bereits einen Kredit aufgenommen haben - und ihn vorzeitig zurückzahlen wollen.

Eine Untersuchung der Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV) hat ergeben, dass Kreditnehmer, die ihr Darlehen schon früher als vertraglich geregelt zurückzahlen möchten, enorm hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen müssen. Dabei handelt es sich um eine Entschädigungssumme, die der Kreditnehmer dem Kreditgeber - also beispielsweise ein Hauseigentümer seiner Bank - bezahlen muss, damit die Bank als Vertragspartner dadurch keine wirtschaftlichen Verluste hinnehmen muss.

Diese Schadensersatzforderungen sind laut VZBV nicht nur rasant gestiegen und mittlerweile extrem hoch - sondern in vielen Fällen auch undurchsichtig oder sogar schlicht falsch berechnet: In mehr als zwei Dritteln der untersuchten Fälle wurden von Bankenseite überhöhte Forderungen gestellt.

Ausverkauf an Spaniens Küste

Insgesamt haben die Wissenschaftler des VZBV um die Finanzteamleiterin Dorothea Mohn rund 3500 Vorfälligkeitsentschädigungsberechnungen überprüft und ausgewertet. Der größte Teil der ausgewerteten Fälle stammt aus den Jahren zwischen 2009 und 2013. Ein besonderes Augenmerk legten die Forscher auf den Vergleich von Vorfälligkeitsentschädigungsberechnungen von vor und nach der Finanzkrise 2008.

Der Unterschied ist überdeutlich: In den Jahren 2012 und 2013 betrug die durchschnittliche Vorfälligkeitsentschädigung rund 11 Prozent des gesamten abzulösenden Kredits – ungefähr drei Mal so viel wie vor der Finanzkrise.

Mit anderen Worten: Heute zahlen Kreditnehmer rund drei Mal so viel bei der vorzeitigen Rückzahlung ihres Kredits als früher. Da die Darlehen im Immobilienbereich häufig im sechsstelligen Bereich oder sogar noch drüber liegen, sind zusätzliche Forderungen von über 10.000 Euro mittlerweile normal.

„Die aktuelle Höhe der Vorfälligkeitsentschädigungen ist für viele Verbraucher existenzbedrohend“, sagt Dorothea Mohn. Insbesondere, da es in der Regel zu verfrühten Kreditrückzahlungen kommt, wenn unvorhergesehene Ereignisse die Lebensplanung der Darlehnsempfänger durcheinander wirbeln.

Diesen sprunghaften Anstieg von Vorfälligkeitsentschädigungen erklärt die VZBV unter anderem mit dem extrem niedrigen Zinsniveau, durch das „vorzeitig zurückgezahlte Kredite nur zu sehr niedrigen Renditen neu angelegt werden können“.

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