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Immobilienkredite Der Weg zum eigenen Haus wird verbaut

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Rentner sind nicht mehr kreditwürdig

Rentner sind besonders betroffen. Das Paar etwa, das sein Haus altersgerecht umbauen wollte, war der Bank mit 73 und 68 Jahren zu alt. Sie hätten den Kredit „voraussichtlich nicht innerhalb der statistischen Lebenserwartung“ zurückgezahlt. Dass ihre Immobilie seit Jahren lastenfrei ist und die gewünschte Kreditsumme um 80 000 Euro übersteigt, zählt nicht mehr. Einige Banken akzeptieren jetzt generell nur noch Darlehensnehmer bis 65 Jahre.

Auch Menschen mit befristeten Verträgen haben nun Probleme. Der Zeitsoldat mit dem Wunsch nach einem Haus konnte seiner Bank einen nur noch zehn Jahre laufenden Arbeitsvertrag vorweisen. Welchen Beruf er danach ausüben möchte, wusste er nicht. Das Geldhaus konnte nicht kalkulieren – „auf Grund der Befristung“.

Wo es bis 2030 in Deutschland noch teurer wird
Platz 15: BremenIn mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen zehn Jahren nach oben entwickelt. Dazu hat vor allem die Urbanisierung beigetragen. Nach einer Auswertung der Postbank wird es in Bremen in Zukunft auch so weiter gehen. In den folgenden Städten wird es sogar noch teurer. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose bis 2030*: + 0,48 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen bis 2030**: + 0,21 Prozent * Annahme: Von 2015 bis 2030 migrieren 1 Million Flüchtlinge in die Bundesrepublik (Bleiberecht inkl. Familienzuzug); die Verteilung der Flüchtlinge auf die Bundesländer erfolgt nach dem Königsteiner Schlüssel, innerhalb der Bundesländer nach Bevölkerungsanteilen. * Prognostizierte Preisentwicklung auf Basis der angenommenen Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingszuzug; Veränderungen des Verkaufspreises in Euro pro Quadratmeter. Quelle: Postbank Quelle: dpa
Platz 14: KölnAuch in Köln werden die Preise steigen. Insgesamt werden sich in den kommenden 15 Jahren sich Städte und Regionen sehr unterschiedlich entwickeln: Weniger als die Hälfte der Städte werden noch wachsen, trotz Flüchtlingszuzug. Und: Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt und die Preise am Immobilienmarkt hängen eng zusammen, wie die Studie der Postbank zeigt. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,22 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,38 Prozent Quelle: dpa
Platz 13: LeipzigIn vielen Städten mildern neue Mitbürger, denen nach dem Asylverfahren ein Bleiberecht und damit eine Perspektive gewährt werden, den Bevölkerungsrückgang zumindest ab. Vor allem der Osten kann vom Zuzug durch Flüchtlinge profitieren, während er in prosperierenden Städten Engpässe auf dem Immobilienmarkt noch verstärken wird. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,38 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,40 Prozent Quelle: dpa
Platz 12: DresdenDer Studie liegt die Annahme zugrunde, dass bis 2030 insgesamt etwa eine Million Menschen zuwandern – und der Zuzug damit etwa der Zahl der Flüchtlinge entspricht, die im Jahr 2015 ins Land kam. Die gegenwärtige Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte nach Bevölkerungsanteilen angenommen. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,57 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,06 Prozent Quelle: dpa
Platz 11: MünchenGrund für die erhöhte Wohnflächennachfrage in Städten wie München sind die steigende Anzahl von Haushalten, insbesondere Single-Haushalten, sowie der Wunsch nach mehr Wohnraum. „Der steigende Wohnflächenbedarf wird vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ankurbeln“, erklärt Postbank-Experte Dieter Pfeiffenberger. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,58 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,39 Prozent Quelle: dpa
Platz 10: AaachenDie Preisstürze in den schrumpfenden Städten hingegen werden der Studie zufolge wahrscheinlich durch einen weiteren Trend abgemildert – nämlich durch die steigende Wohnflächennachfrage. Bevölkerungs-entwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,06 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,33 Prozent Quelle: dpa
Platz 9: DüsseldorfIn allen 36 untersuchten Städten sind die Immobiliengrößen pro Haushalt in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. Wurde im Jahr 2005 noch auf 71,8 Quadratmetern gewohnt, sind es jetzt im Schnitt 73,3 Quadratmeter. Bis 2030 wird die Wohnflächennachfrage in drei Viertel der untersuchten Städte weiter steigen, prognostiziert die Studie. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,18 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,74 Prozent Quelle: dpa

Bringen Kunden genug Eigenkapital mit und liegt der Wert der Immobilie deutlich über der Kreditsumme, würden Risikohinweise eigentlich reichen. Schließlich wäre das Risiko für die Bank selbst überschaubar. „Keine Bank will Geld verlieren. An der Stelle war der Gesetzgeber nicht gefordert“, sagt Banker Frauscher.

Gebärfähige Frauen als Risiko

Immer wieder kommen auch junge Familien in Bredouille – wie der Betriebswirt und seine Frau mit den zwei Kindern aus der Nähe von Mainz. Obwohl sie inklusive Eltern und Kindergeld im Jahr stolze 45 000 Euro netto verdienen, verweigerte die Bank den Kredit, aus Angst, später selbst belangt zu werden. Schließlich sei unklar, ob die Frau nach der Elternzeit arbeiten würde. Ohne Elterngeld könne sich die Familie Zins und Tilgung aber nicht mehr leisten.

Für Banken ist eine gebärfähige Frau zum Risiko geworden. „Ihr Einkommen könnte ausfallen – eine Bank muss das einkalkulieren“, sagt Gawarecki von Dr. Klein. So interessieren sich nicht mehr nur Arbeitgeber, sondern auch Banken für die Pläne einer Schwangeren: Wann wird sie wieder arbeiten – und halbtags oder ganztags?

Bei jungen Menschen fällt oft auch die prognostizierte Rente noch gering aus, weil die Prognose auf Rentenbeiträgen der vergangenen fünf Jahre beruht. So war es bei dem jungen Ehepaar mit 32 und 34 Jahren. Trotzdem setzte die Bank die Rentenprognose an, weil der geplante 350 000-Euro-Kredit zum Rentenstart noch nicht abbezahlt wäre. Fazit: Der finanzielle Spielraum werde später „sehr knapp“. Zu knapp.

Das Beispiel lehrt, dass nicht nur Rentner betroffen sind: Menschen ab 40 Jahren gelten nun schon als „alt“ – denn eine Immobilie zahlt man eben oft erst binnen 20 bis 30 Jahren ab. Bei den niedrigen Zinsen verlängert sich die zur Tilgung benötigte Zeit noch, wenn Kreditnehmer nicht von Anfang an mehr tilgen. Läuft ein erster Kredit mit dem festen, aktuell niedrigen Zins aus, kann ein teurerer Anschlusskredit viele Kreditinteressenten tatsächlich überfordern.

Bis der gewünschte Kredit über 350.000 Euro des Ehepaares bei heutigen 1,3 Prozent Zins und 1000 Euro Monatsrate getilgt wäre, würde es fast 37 Jahre dauern. Müssten sie nach zehn Jahren einen Anschlusskredit zu dann schon fünf Prozent Zins abschließen, läge die Monatsrate bei 1500 Euro, um wie geplant mit etwa 70 Jahren schuldenfrei zu sein. Das würde 40 Prozent ihres derzeitigen Nettoeinkommens inklusive Elterngeld entsprechen, noch tragbar. Setzt die Bank hingegen die magere Rentenprognose an, geht die Rechnung nicht mehr auf.

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