„Der Preisverfall am Immobilienmarkt ist zwar gebremst, die Entwicklung ist aber regional sehr unterschiedlich“, sagt die Journalistin und Immobilienexpertin Katja van Driel aus Amsterdam. „In Den Haag und Rotterdam etwa wollen Wohnungsbaugesellschaften ihren Bestand senken, was die Preise weiter drückt. In Amsterdam hingegen steigen die Immobilienpreise tendenziell wieder.“
Tatsächlich erholt sich der Arbeitsmarkt seit etwa einem Jahr und auch das CPB rechnet in seinem neusten Bericht nach fünf Jahren erstmals wieder mit steigenden Konsumausgaben. Das schlimmste, so scheint es, ist in den Niederlanden überstanden.
Dänemark: Einmal Hölle und zurück
Dänemark ist im Vergleich zu den Niederlanden noch einen Schritt weiter: Hier platzte die Immobilienblase bereits 2006. Die Preise brachen ebenfalls um 20 bis 30 Prozent ein, in manchen Orten sollen es sogar 60 Prozent gewesen sein.
Die Gründe dafür waren überwiegend die gleichen wie in Holland: Finanzierungen ohne Eigenkapital, ohne Tilgung und großzügige Kreditvolumen, die den Kaufpreis der Immobilien weit überstiegen. Auch hier dienten die steigenden Häuserpreise der Bank als ausreichende Sicherheit für eine Schuldenrückzahlung in ferner Zukunft.
Die Erholung des Marktes folgte in Raten. 2010 stiegen die Immobilienpreise erstmals wieder. 2011 kam es nochmal zu einer Korrektur nach unten. Aber seit 2012 steigen die Preise deutlich, allein 2013 um 14,4 Prozent. Heute sind die begehrten Lagen wieder so teuer wie vor der Finanzkrise. Und die Angst vor einer Immobilienblase wächst erneut.
Die Dänen nehmen das gelassen. Sie kaufen trotzdem Immobilien, und die Banken machen wieder mit. Ein paar Jahre haben sie sich bei der Kreditvergabe zurückgehalten, jetzt finanzieren sie Hauskäufe wieder. Nachdem ein Dutzend Banken Pleite gegangen ist, scheint der Markt bereinigt. Die Verluste aus faulen Hypothekenportfolios sind abgeschrieben.
Die Finanzierungskonditionen gleichen denen vor dem Platzen der Immobilienblase. Der Kredit mit variablem Zins ist weiter üblich, die Zinssätze werden monatlich angepasst.
Derzeit zahlen Hauskäufer nicht einmal ein halbes Prozent Zins für ihre Hypothekenschulden. Kaum ein Vertrag kennt eine Zinsbindung von mehr als drei Jahren. Und mehr als die Hälfte aller Darlehen werden nicht zurückgezahlt, sie sind tilgungfrei.
Ersparnisse übersteigen die Wirtschaftsleistung
Auch den Dänen hat in der Immobilienkrise geholfen, dass den privaten Schuldenbergen, die noch höher als in den Niederlanden sind, vergleichsweise hohe Vermögenswerte gegenüberstehen. Sie haben umgerechnet 330 Milliarden Euro auf der hohen Kante. Außerdem darf mit dem erstrangigen Kredit die Immobilie nur zu 80 Prozent finanziert werden. Das hat in der Krise Schlimmeres verhindert.
Christian Baumann vom deutsch-dänischen Immobilienunternehmen Triacon glaubt, dass viele dänische Hauskäufer mit langfristigen Darlehen, wie sie in Deutschland üblich sind, Probleme bekämen. „Steigende Zinsen sind das volkswirtschaftliche Risiko schlechthin in Dänemark“, sagt Baumann, der unter anderem Banken mit notleidenden Immobilienportfolien berät. „Wenn die Zinsen steigen, müssten viele Dänen zu längerfristigen Darlehen mit höheren Zinsen wechseln.“
Weil viele dann ihr Haus verkaufen müssten, würde das auch die Immobilienpreise wieder auf Talfahrt schicken. Alle vertrauen darauf, dass die Europäische Zentralbank und die Regierung sie nicht hängen lassen, sollte es zu einer neuen Krise kommen.
