Aber woran erkennt man Immobilienmärkte mit Abwärtsrisiken? Ein Indiz ist ein hohes absolutes beziehungsweise relatives Preisniveau, etwa gegenüber der Entwicklung von Einkommen und Mieten. Problematisch kann eine nachlassende Wirtschaftskraft werden, wenn die privaten Haushalte wegen einer steigenden Arbeitslosigkeit ihre Hypothekenraten nicht mehr zahlen können. Das gilt vor allem bei einer hohen Verschuldung. Eine Belastung für den Markt ist aber auch ein Überangebot, weil zu viel gebaut wurde oder weil sich der Wohnungsbedarf abschwächt, etwa aufgrund einer schrumpfenden Bevölkerung.
Daran gemessen bestehen latente Risiken in Australien, Norwegen, Schweden, Neuseeland, Kanada und der Schweiz. Die hohen Preise sind ein Spiegelbild des Wohlstands, der guten Lebensqualität und der hohen Arbeitskräftenachfrage, die zusammengenommen in hohem Maße Einwanderer anziehen. Dank guter Einkommen können sich die Familien hohe Kredite leisten. Solange die wirtschaftliche Basis stimmt, funktioniert das Wachstumsmodell.
Niedrigstes Risiko in Deutschland und Österreich
Das ist aber nicht für alle Zeiten garantiert. Das zeigen etwa die nachlassende Rohstoffnachfrage für Australien oder der gesunkene Ölpreis für Kanada, was sich auf den Arbeitskräftebedarf, die Einwanderung und damit die Wohnungsnachfrage negativ auswirken könnte. Akut ist die Einbruchsgefahr noch nicht, die Mischung aus teuren Immobilien und hohen Schulden darf aber nicht unterschätzt werden. Das trifft grundsätzlich auch auf Großbritannien und die Niederlande zu, auch wenn die vollzogenen Preiskorrekturen hier schon Druck abgebaut haben.
Anders sieht die Risikolage in Finnland, Frankreich und Italien aus. Hier leiden die Wohnungsmärkte unter der wirtschaftlichen Schwäche. Größeres Unheil dürfte aber ausbleiben, weil die Verschuldung der Haushalte dort relativ moderat ausfällt. Am niedrigsten ist das vom Immobilienmarkt ausgehende Risiko in Deutschland und Österreich. Aber auch hier sind die Immobilienmärkte nicht frei von Risiken. Das betrifft die hohe Preisdynamik in den Metropolen. In Österreich kommt das schwache gesamtwirtschaftliche Wachstum hinzu.
Alles in allem hat sich also die Temperatur der Wohnungsmärkte merklich erhöht, auch wegen der anhaltend niedrigen Zinsen. Im Unterschied zur letzten Krise hat sich jedoch das Risikobewusstsein verändert. Nationale und internationale Organisationen analysieren die Märkte, die Aufsichtsbehörden arbeiten an besseren Instrumenten. Das ist schon viel wert, auch wenn nicht jede Krise verhindert werden kann.