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Immobilienmakler Ulrich Jacke "An Wohnimmobilien führt kein Weg vorbei"

Immobilienmakler Ulrich Jacke kennt sich aus in Deutschland. Wo die attraktivsten Renditen warten, wann sich der Kauf nicht mehr lohnt – und wie sich das Problem teurer Mieten lösen ließe.

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Seit 2002 ist Ulrich Jacke Geschäftsführender Gesellschafter beim Immobilienmakler Dr. Lübke & Kelber. Zuvor war er im Unternehmen Geschäftsführer für operative und strategische Unternehmensführung, Mitglied der erweiterten Geschäftsleitung und Leiter der Vertriebssteuerung in den Bereichen Investment und zentrales Immobilieninvestment. In einer neuen bundesweiten Studie hat Dr. Lübke & Kelber ausgewertet, in welchen Städten es sich noch auskömmlich in Immobilien investieren lässt. Quelle: Handelsblatt Online

Herr Jacke, man hat den Eindruck, die Preise für Immobilien in den Metropolen kennen keine Grenzen nach oben. Welche Renditen bringen Immobilien in den Großstädten Investoren eigentlich noch?
Das hängt beim Immobilienkauf natürlich immer von vielen Faktoren ab. Als Faustregel lässt sich aber sagen: Wer jetzt kauft, kann in diesen Städten immer noch mit einem marktüblichen Ertrag zwischen 3,75 Prozent und fünf Prozent rechnen. Wenn der Käufer alles richtig macht. Trotzdem gibt es Auswüchse am Markt.

Bitte geben Sie uns ein Beispiel.
Ein Bestandshalter in München berichtete mir in vertrauter Runde davon, dass er ein Mietshaus im besseren Stadtteil zu einem so unglaublichen Preis verkauft hat, dass ich es kaum glauben konnte. Der Preis war 38-mal so hoch wie die jährlichen Mieteinnahmen. Eine Rendite ist damit fast nicht mehr feststellbar. 

Eigentlich gilt die Regel, dass Käufer ab Kaufpreisfaktoren von mehr als dem 24-fachen bei Bestandsobjekten vorsichtig werden sollten. Wer so teuer kauft, kann doch keine ausreichende Rendite mehr erzielen?
Ganz genau, der Käufer dürfte dann weniger als drei Prozent Rendite erzielen, es sei denn, dass zusätzliche Ertragspotenziale durch einen anschließend kleinteiligen Weiterverkauf die Rendite deutlich stärken. Erstaunlich: Bei der vorgenannten Immobilie handelte es sich nicht einmal um ein Liebhaber-Objekt, sondern um ein ganz normales Mietshaus. Keinesfalls außergewöhnlich, einfach ein Standard-Bestandsobjekt und voll vermietet.

In München ist der Markt für Kaufimmobilien abgegrast. Gibt es auch in anderen Städten solche Preise?
Ich könnte Ihnen für fast alle der großen Metropolen solche Beispiele nennen, jedoch nicht in der Preisdimension von München. Ausgesuchte Lagen in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und Stuttgart werden inzwischen teilweise mit Faktoren deutlich über dem 20-Fachen angeboten und gekauft. Selbst für Liebhaber muss aber aus ökonomischer Vernunft allerspätestens bei einem Faktor von 24 Schluss sein, wenn nicht zusätzliche Ertragspotenziale zu realisieren wären.

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    Wer kauft denn zu solch absurd hohen Preisen? Sind das Verschwender? Oder gar Verrückte?
    Das sind natürlich Zeichen, dass der Markt in sehr gesuchten Lagen heiß läuft. Die Investoren setzen dabei auf eine Fortführung der bisherigen Preisentwicklung, da sie langfristig keine deutliche Angebotsmehrung bei anhaltendem Nachfragepotential sehen.

    Gibt es eine Blase?
    Nein. Auswüchse ja, aber keine bundesweite Immobilienblase. An Wohnimmobilien führt derzeit kein Weg vorbei. 

    Warum?
    Es gibt keine Alternative. Zinsprodukte bringen kaum noch Rendite. Mit klugen Immobilieninvestments sind aber in allen Städten immer noch fünf Prozent und mehr drin, bei überschaubaren Risiken. Zudem sind Wohnimmobilien die einzige Nutzungsklasse, die sich dauerhaft kaum verändern wird. Der Einzelhandel erlebt gerade einen starken Wandel durch den e-Commerce, dieser befeuert die Logistiksparte. Büros müssen sich immer an modernen Arbeitswelten orientieren. Gewohnt wird aber immer, auch wenn sich der Einrichtungsgeschmack ändert.

    „Gewohnt wird immer“

    So viel Wohnraum gibt es für eine Million Euro
    In München gibt es für eine Million Euro ein Einfamilienhaus mit 174 Quadratmetern, in Düsseldorf oder Frankfurt rein rechnerisch mehr als anderthalb Häuser. Im Bundesdurchschnitt bekommt man schon fast fünf Häuser. Das zeigt die neue Immobilienstudie des Arbeitskreises der amtlichen Gutachter.
    In Wiesbaden kauft die Million durchschnittlich 1,7 Einfamilienhäuser.
    In Stuttgart gibt es 1,9 Häuser zum Preis von einem Münchener.
    In München ist ein Haus doppelt so teuer wie in Hamburg.
    In Köln, Darmstadt und Freiburg kauft die Million 2,3 Häuser.
    Sie haben eine Million auszugeben? In Leipzig gibt es dafür rechnerisch knapp 2,5 Häuser.
    Sie haben eine Million auszugeben? In München gibt es dafür ein Einfamilienhaus, in Dresden rechnerisch zweieinhalb.

    Ihr Team hat gerade das Risiko-Rendite-Verhältnis bei Wohnimmobilien in 50 Städten untersucht. Welche sind aktuell die attraktivsten Märkte für Investoren?
    Häufig die B-Städte wie zum Beispiel Dresden, Ulm, Wolfsburg und Lüneburg, bei denen Renditen zu erzielen sind, die über der aus unserer Sicht erforderlichen Mindestrendite liegen.

    Das Ergebnis dürfte viele Immobilienanleger überraschen. Können Sie uns Ihre Auswahl erklären.
    Wir haben Daten zur Bevölkerung, Sozioökonomie, aber auch zum Wohnungsmarkt, der Nachfrage und den Miet- und Kaufpreisen in den Städten ausgewertet. Im Ergebnis haben 23 der 50 Städte ein Risikorating von A+ oder A++. Diese zeichnet ein geringes Risiko für Investoren aus. Neben München und Frankfurt ragen vor allem die B-Städte Ingolstadt, Regensburg und Potsdam aber auch Wolfsburg und Lüneburg heraus.

    Warum?
    Weil sie insgesamt sehr positive Entwicklungen aufzeigen und damit auch längerfristige Stabilität vermitteln. Interessant ist dabei allerdings, dass einige Städte besonders günstige Risiko-Renditerelationen ausweisen, die einem Investor bessere Renditen verschaffen.

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      Um wie viele Prozentpunkte überschreitet die erzielbare Rendite die von Ihnen empfohlene Mindestrendite?
      In Wolfsburg liegt die Rendite bei hochwertigen Wohnimmobilien im Schnitt bei mehr als 1,4 Prozentpunkten über der aus unserer Sicht erforderlichen Mindestrendite. In Lüneburg sind es knapp 1,3 Prozentpunkte, wo hingegen in den Top-Städten München, Stuttgart, Hamburg und Düsseldorf die Mindestrenditen bis zu 1,2 Prozentpunkten unterschritten werden. Festzustellen ist allerdings, dass es in allen untersuchten Städten nach wie vor attraktive Investments gibt, bei denen erforderliche Mindestrenditen zu erzielen sind. Generell gilt: Investoren müssen bei Ihrer Investition die lage- und objektspezifischen Risiken richtig einpreisen.

      Was macht Lüneburg und Wolfsburg so lukrativ?
      Beide Städte weisen im Vergleich der erzielbaren Rendite zur erforderlichen Mindestrendite den größten Ertragsvorteil aller untersuchten Standtorte auf und stehen bei der Beurteilung der Standortrisiken im vorderen Feld des Ranking. Neben moderaten Kaufpreisen sind es vor allem sozioökonomische Gründe, die für diese Städte sprechen. In Wolfsburg sorgt natürlich VW für eine große Anziehungskraft. Mein persönlicher Favorit ist aber Lüneburg.

      Warum?
      Lüneburg ist ein altes Hansestädtchen mit einer unheimlich hübschen alten Bausubstanz und einer aufstrebenden Uni. Der wahre Vorteil ist aber die Nähe zu Hamburg. Vom neuen ICE-Bahnhof sind Sie in knapp einer halben Stunde in Hamburg. Es gibt mittlerweile viele Pendler nach Hamburg, die die Vorteile günstiger Miet- und Kaufpreise nutzen.

      Wie schneidet in Ihrer Auswertung München ab?
      München ist die Stadt mit dem geringsten Risiko für Käufer in Deutschland. Auf Grund der seit Jahren anhaltenden extremen Nachfrage bei knappem Angebot, sind die Kaufpreise regelmäßig so stark gestiegen, dass die aus unserer Sicht erforderliche Mindestrendite häufig nicht mehr zu realisieren ist. 

      Käufer sollten also lieber Bundesanleihen kaufen, als in Münchener Immobilien zu investieren?
      Mit der Investition in Immobilien sind nicht nur bessere Renditen sondern auch teilweise Inflationsausgleiche möglich, so dass die Bundesanleihe keine Alternative zur langfristigen Immobilienanlage darstellt.

      Angesichts der vielfach gestiegenen Preise könnte man anderer Meinung sein.
      Im Immobilienmarkt gibt es natürlich keine pauschalen Aussagen, es kommt letztlich auf die Mikrolage und das Objekt an. Unsere Studie sollte aber Investoren grundsätzlich zu denken geben. Stimmt der Preis? Rechnet sich mein Investment? Nach wie vor bietet der Immobilienmarkt attraktive Investmentmöglichkeiten, in München als auch in risikoreicheren Städten. Zu beachten ist: Das Risiko muss sich in der Rendite angemessen widerspiegeln.

      Bausubstanz leidet unter Mietpreisbremse

      Wo der Immobilienmarkt heiß läuft
      Wohnimmobilien haben vor allem in den großen Metropolen Deutschlands ihr Höchstpreisniveau im Jahr 2012 bestätigen können. Aber auch andere, kleinere Regionen in der Bundesrepublik holen auf. Das Transaktions-Umsatz-Ranking listet die Top Ten der Städte mit dem umfangreichsten Transaktionsvolumen im Bereich der Eigentumswohnungen und der Ein- und Zweifamilienhäusern auf. Das Ranking ist das Ergebnis des „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2013/2014“ von Engel & Völkers. Absolutes Schlusslicht im Wohnungsranking ist Schwerin. 2012 wurde in Schwerin im Eigentumswohnungssektor ein Volumen von 29,6 Millionen Euro erzielt. Das reicht nur für den 36. Platz. Quelle: dpa
      Flensburg schlittert haarscharf am letzten Platz des Volumen-Umsatz-Rankings vorbei. Mit einem Volumen im Wohnungssektor von rund 34 Millionen Euro belegt die Stadt Platz 35. Quelle: dpa
      „ Leipzig ist das neue Berlin“, bekommt man heutzutage vielerorts zu hören. Im Bereich des Transaktionsvolumen der Eigentumswohnungen stimmt das nicht ganz. Aber immerhin: Die kreative Oststadt schafft es mit einem Umsatzvolumen 2012 von 440 Millionen Euro im Bereich der Eigentumswohnungen in die Top Ten des Rankings. Quelle: dpa
      Die Städte und Regionen in Ostdeutschland konnten im vergangenen Jahr das Preisniveau für Wohnungen und Einfamilienhäuser stark anziehen. Vor allem Dresden tut sich da mit einem 9. Platz und einem Umsatzvolumen im Wohnungssektor von 486 Millionen Euro hervor. Quelle: dpa
      Nürnberg erzielte 2012 ein Umsatzvolumen von rund 545 Millionen Euro. Platz 8. Quelle: dpa
      Auch in Baden-Württemberg haben sich Wohnimmobilien als sichere Anlageform etabliert. So wurde in Stuttgart im Bereich der Eigentumswohnungen ein Volumen von 876 Millionen Euro erzielt. Stuttgart liegt im Ranking damit auf dem 6. Platz. Das Transaktionsvolumen bei Ein- und Zweifamilienhäusern beläuft sich auf  340 Millionen Euro. Quelle: dpa
      Die Mischung von Skyscrapern mit Ein- und Mehrfamilienhäuser kommt gut an: Platz fünf für Frankfurt am Main. In der deutschen Bankenmetropole erreichten die Transaktionen bei Eigentumswohnungen 2012 ein Volumen von 1,2 Milliarden Euro. Quelle: dpa

      Wie fallen die Antworten für Berlin aus? In die Hauptstadt fließt viel Geld aus dem Ausland, Marktteilnehmer berichten von einem wilden Immobilien-Rodeo.  
      In unserem Vergleich belegt Berlin mit einem A-Rating nur den 36. Platz von 50 untersuchten Städten. Dennoch wird die aus unserer Sicht erforderliche Mindestrendite für die Gesamtstadt Berlin in einigen Lagen nicht erreicht und liegt mit einer Unterschreitung von bis zu 1,8 Prozentpunkten am untersten Tabellenwert. Insbesondere in den Trendbezirken werden aktuell sehr hohe Preise am Markt verlangt.

      Lohnt noch der Einstieg?
      Trotzdem ist Berlin ein äußerst attraktiver Markt. In vielen Lagen werden bei Risiko- und Renditegerechten Preisen besondere Immobilienchancen geboten. Neben weiteren Mietsteigerungserwartungen bieten viele Investments besonders attraktive kleinteilige Exit-Strategien an zum Beispiel bei mittels Einzelverkäufen von Wohnungen. Für große Investoren bietet die Stadt auch mittelfristig große Transaktionspotentiale an. Auch in Zeiten geringer Nachfrage werden hier sicher noch für Portfolien im Wert von 100 Millionen und mehr Euro Käufer gefunden, in Lüneburg wird das eher nicht der Fall sein.

      Gibt es in Ihrer Untersuchung eine der Top-Sieben Metropolen, die gegenüber der erforderlichen Mindestrendite noch eine reale Mehrrendite bietet?
      In den Top-Lagen gibt es bei den analysierten Angeboten aktuell keine Überschreitung der Mindestrendite. Ganz anders sieht es dann in den B-Lagen dieser Städte aus. Hier liegen die zu realisierenden Renditen auf dem Niveau der Mindestrendite oder überschreiten diese von Fall zu Fall.

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        Investoren klagen nicht nur über die aktuell hohen Preise. Wie wirkt sich die Mietpreisbremse aus?
        Negativ. Es ist doch so: Wenn das Gesetz irgendwann einmal gilt, dann schauen die Investoren in ihre Kalkulationen. Wenn der geplante Mehrertrag durch steigende Mieten kleiner ausfällt als geplant, müssen die Kosten gekürzt werden. Das trifft dann die Renovierung oder Instandhaltung. Die Substanz wird leiden, aber das ist nicht der einzige Kritikpunkt.

        Was kritisieren sie sonst?
        Investoren werden abgeschreckt, die Neubauquoten werden leiden.

        Ist das nicht nur die alte Klage einer erfolgsverwöhnten Branche?
        Mitnichten. Ich kann Ihnen von mehreren ausländischen Investoren berichten, die wegen der Pläne der Regierung schon jetzt sagen: Warten wir doch lieber mal ab. Da geht es schnell um dreistellige Millionenbeträge. Das Gesetz ist wirklich kontraproduktiv, erzeugt sogar das Gegenteil.

        Die Mieten in den Metropolen sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Die Regierung sagt: Wir müssen eingreifen, damit auch Durchschnittsverdiener in den Städten wohnen können. Was ist daran falsch? 
        Wir leben in einer Marktwirtschaft. Jeder Ökonom kann Ihnen erklären: Die Preise sinken nur, wenn sich das Angebot erhöht. Wir brauchen also ein Investitionsprogramm, kein Investitionsverhinderungsprogramm. Es wäre so einfach, das Wohnungsproblem in der aktuellen Situation zu lösen.

        Wie könnte das funktionieren?
        Mit einem Förderprogramm für Immobilien, wie es dies etwa nach der Wende beim Aufbau Ost gab. Schauen Sie sich doch mal die Städte im Osten an. Dort gibt es jetzt gepflegte Bestände zu bezahlbaren Mieten. Bei der richtigen Förderung für Institutionelle und private Käufer, der Unterstützung des Immobilienkaufs als Altersvorsorge und entsprechenden Ausweisungen von Bauland und Abbau von Bürokratie könnte es einen Boom geben, von dem alle profitieren.

        „Mittelfristig keine steigenden Baugeldzinsen“

        Wo sich Blasen aufbauen
        Deutschl andHauspreis zu Miete: -14 % (Unterbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: -16 % (Unterbewertung) (Hauspreise gemessen an ihrem historischen Durchschnittsverhältnis zu Mieten und Durchschnittseinkommen) Die Zahlen zeigen, dass deutsche Immobilienkäufer nach wie vor solide finanzieren. Auch wenn es in einzelnen Metropolen zu Überhitzungen gekommen ist, so geht für die gesamte Wirtschaft noch keine Gefahr vom Immobilienmarkt aus. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
        NiederlandeHauspreis zu Miete: +6 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +23 % (Überbewertung) Die Niederlande kämpfen seit vielen Jahren mit einer Immobilienkrise. Inzwischen sind die Preise zwar deutlich gefallen, aber noch immer sind Häuser recht sportlich bewertet. Quelle: Deutsche Bank Quelle: AP
        ÖsterreichHauspreis zu Miete: +13 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +15 % (Überbewertung) Auch in Österreich sind Immobilien teuer, gemessen an den Mieten und Durchschnittseinkommen. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
        DänemarkHauspreis zu Miete: +15 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +9 % (Überbewertung) Dänen finanzieren gerne Wohnung und Haus ohne monatliche Tilgungsraten. Die Banken machen das, weil sie von deutlich steigenden Immobilienpreisen und steigenden Einkommen ausgehen. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
        SpanienHauspreis zu Miete: +20 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +13 % (Überbewertung) Der Immobilienboom führte in Spanien lange zu massiver Bautätigkeit. Heute zeugen Rohbauten und leerstehende Gebäude vom Platzen der Immobilienblase. Noch sind die Preisübertreibungen nicht abgebaut. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
        SchwedenHauspreis zu Miete: +32 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +16 % (Überbewertung) Die Hauspreise in Schweden haben sich wie dieses "Turning Torso" genannte Appartment-Hochhaus weit in den Himmel geschraubt. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa/dpaweb
        FrankreichHauspreis zu Miete: +36 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +29 % (Überbewertung) Frankreichs Wirtschaft kommt nicht recht in Schwung. Die Gefahren für hochverschuldete Haushalte nehmen zu. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa

        Hat die Mietpreisbremse aus Sicht der Mieter gar keine positiven Aspekte?
        Nein. Sie bezweckt aktuell sogar das Gegenteil. Bestandshalter berichten mir, dass sie aktuell alle Mietverträge hinsichtlich der Realisierung von Mietsteigerungspotentialen prüfen, um bei einer möglichen Anschlussvermietung  nach Einführung der Mietpreisbremse keine Vermögens- und Ertragsverluste zu erleiden.

        In welchen Regionen ist das so?
        Natürlich in den Großstädten, aber auch deutschlandweit. Die Diskussion schreckt doch jeden noch so kleinen Eigentümer im Land auf, der aktuell prüft, ob bei der Miete noch was geht. Das Gesetz ist keine Mietpreisbremse, sondern zunächst einmal der Tritt aufs Gaspedal.

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          Ein wichtiger Grund für den Immobilienboom ist das günstige Baugeld. Wann rechnen Sie mit einer Zinswende?
          Mittelfristig rechnen wir nicht mit steigenden Zinsen. Trotzdem sehen wir ein Risiko.

          Wie sieht das aus?
          Wenn die Zinsen in kurzer Zeit stark steigen, haben die Investoren mit hohem Kreditanteil ein Problem. Das ist aktuell bei einigen Marktteilnehmern der Fall, die mit den günstigen Finanzierungskosten durch den Einsatz von Fremdkapital ihre Eigenkapitalrendite erhöhen möchten. Solche Leverage-Modelle taugen nur bei konstant niedrigen Zinsen. Bei einem Zinsanstieg könnten einige sogar zum Verkauf oder zur Erhöhung ihrer Eigenkapitalposition gezwungen sein, da die Begleichung der Annuität aus laufenden Einnahmen nicht mehr vollständig möglich ist.

          Immobilien



          Sind nur Profi-Investoren betroffen?
          Nein, weil die Finanzierungskosten natürlich jeden betreffen. Wenn ein Käufer mehr Geld für die Zinsen zahlen muss, bleibt weniger fürs Objekt.

          Vor der Finanzkrise legen die Zinsen für klassisches Baugeld mit zehnjähriger Zinsbindung knapp drei Prozentpunkte höher. Klassische Häuslebauer sparen im Vergleich zu den alten Sätzen aktuell leicht einen fünfstelligen Betrag. 
          Wenn die Zinsen kurzfristig auf den alten Wert steigen würden, dann hätte das natürlich Auswirkungen auf die Preise. Auch wenn wir nicht mit einen schnellen Anstieg rechnen, warnen wir dennoch davor, das Risiko nicht zu unterschätzen.

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