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Immobilienmakler Ulrich Jacke "An Wohnimmobilien führt kein Weg vorbei"

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Bausubstanz leidet unter Mietpreisbremse

Wo der Immobilienmarkt heiß läuft
Wohnimmobilien haben vor allem in den großen Metropolen Deutschlands ihr Höchstpreisniveau im Jahr 2012 bestätigen können. Aber auch andere, kleinere Regionen in der Bundesrepublik holen auf. Das Transaktions-Umsatz-Ranking listet die Top Ten der Städte mit dem umfangreichsten Transaktionsvolumen im Bereich der Eigentumswohnungen und der Ein- und Zweifamilienhäusern auf. Das Ranking ist das Ergebnis des „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2013/2014“ von Engel & Völkers. Absolutes Schlusslicht im Wohnungsranking ist Schwerin. 2012 wurde in Schwerin im Eigentumswohnungssektor ein Volumen von 29,6 Millionen Euro erzielt. Das reicht nur für den 36. Platz. Quelle: dpa
Flensburg schlittert haarscharf am letzten Platz des Volumen-Umsatz-Rankings vorbei. Mit einem Volumen im Wohnungssektor von rund 34 Millionen Euro belegt die Stadt Platz 35. Quelle: dpa
„ Leipzig ist das neue Berlin“, bekommt man heutzutage vielerorts zu hören. Im Bereich des Transaktionsvolumen der Eigentumswohnungen stimmt das nicht ganz. Aber immerhin: Die kreative Oststadt schafft es mit einem Umsatzvolumen 2012 von 440 Millionen Euro im Bereich der Eigentumswohnungen in die Top Ten des Rankings. Quelle: dpa
Die Städte und Regionen in Ostdeutschland konnten im vergangenen Jahr das Preisniveau für Wohnungen und Einfamilienhäuser stark anziehen. Vor allem Dresden tut sich da mit einem 9. Platz und einem Umsatzvolumen im Wohnungssektor von 486 Millionen Euro hervor. Quelle: dpa
Nürnberg erzielte 2012 ein Umsatzvolumen von rund 545 Millionen Euro. Platz 8. Quelle: dpa
Auch in Baden-Württemberg haben sich Wohnimmobilien als sichere Anlageform etabliert. So wurde in Stuttgart im Bereich der Eigentumswohnungen ein Volumen von 876 Millionen Euro erzielt. Stuttgart liegt im Ranking damit auf dem 6. Platz. Das Transaktionsvolumen bei Ein- und Zweifamilienhäusern beläuft sich auf  340 Millionen Euro. Quelle: dpa
Die Mischung von Skyscrapern mit Ein- und Mehrfamilienhäuser kommt gut an: Platz fünf für Frankfurt am Main. In der deutschen Bankenmetropole erreichten die Transaktionen bei Eigentumswohnungen 2012 ein Volumen von 1,2 Milliarden Euro. Quelle: dpa

Wie fallen die Antworten für Berlin aus? In die Hauptstadt fließt viel Geld aus dem Ausland, Marktteilnehmer berichten von einem wilden Immobilien-Rodeo.  
In unserem Vergleich belegt Berlin mit einem A-Rating nur den 36. Platz von 50 untersuchten Städten. Dennoch wird die aus unserer Sicht erforderliche Mindestrendite für die Gesamtstadt Berlin in einigen Lagen nicht erreicht und liegt mit einer Unterschreitung von bis zu 1,8 Prozentpunkten am untersten Tabellenwert. Insbesondere in den Trendbezirken werden aktuell sehr hohe Preise am Markt verlangt.

Lohnt noch der Einstieg?
Trotzdem ist Berlin ein äußerst attraktiver Markt. In vielen Lagen werden bei Risiko- und Renditegerechten Preisen besondere Immobilienchancen geboten. Neben weiteren Mietsteigerungserwartungen bieten viele Investments besonders attraktive kleinteilige Exit-Strategien an zum Beispiel bei mittels Einzelverkäufen von Wohnungen. Für große Investoren bietet die Stadt auch mittelfristig große Transaktionspotentiale an. Auch in Zeiten geringer Nachfrage werden hier sicher noch für Portfolien im Wert von 100 Millionen und mehr Euro Käufer gefunden, in Lüneburg wird das eher nicht der Fall sein.

Gibt es in Ihrer Untersuchung eine der Top-Sieben Metropolen, die gegenüber der erforderlichen Mindestrendite noch eine reale Mehrrendite bietet?
In den Top-Lagen gibt es bei den analysierten Angeboten aktuell keine Überschreitung der Mindestrendite. Ganz anders sieht es dann in den B-Lagen dieser Städte aus. Hier liegen die zu realisierenden Renditen auf dem Niveau der Mindestrendite oder überschreiten diese von Fall zu Fall.

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    Investoren klagen nicht nur über die aktuell hohen Preise. Wie wirkt sich die Mietpreisbremse aus?
    Negativ. Es ist doch so: Wenn das Gesetz irgendwann einmal gilt, dann schauen die Investoren in ihre Kalkulationen. Wenn der geplante Mehrertrag durch steigende Mieten kleiner ausfällt als geplant, müssen die Kosten gekürzt werden. Das trifft dann die Renovierung oder Instandhaltung. Die Substanz wird leiden, aber das ist nicht der einzige Kritikpunkt.

    Was kritisieren sie sonst?
    Investoren werden abgeschreckt, die Neubauquoten werden leiden.

    Ist das nicht nur die alte Klage einer erfolgsverwöhnten Branche?
    Mitnichten. Ich kann Ihnen von mehreren ausländischen Investoren berichten, die wegen der Pläne der Regierung schon jetzt sagen: Warten wir doch lieber mal ab. Da geht es schnell um dreistellige Millionenbeträge. Das Gesetz ist wirklich kontraproduktiv, erzeugt sogar das Gegenteil.

    Die Mieten in den Metropolen sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Die Regierung sagt: Wir müssen eingreifen, damit auch Durchschnittsverdiener in den Städten wohnen können. Was ist daran falsch? 
    Wir leben in einer Marktwirtschaft. Jeder Ökonom kann Ihnen erklären: Die Preise sinken nur, wenn sich das Angebot erhöht. Wir brauchen also ein Investitionsprogramm, kein Investitionsverhinderungsprogramm. Es wäre so einfach, das Wohnungsproblem in der aktuellen Situation zu lösen.

    Wie könnte das funktionieren?
    Mit einem Förderprogramm für Immobilien, wie es dies etwa nach der Wende beim Aufbau Ost gab. Schauen Sie sich doch mal die Städte im Osten an. Dort gibt es jetzt gepflegte Bestände zu bezahlbaren Mieten. Bei der richtigen Förderung für Institutionelle und private Käufer, der Unterstützung des Immobilienkaufs als Altersvorsorge und entsprechenden Ausweisungen von Bauland und Abbau von Bürokratie könnte es einen Boom geben, von dem alle profitieren.

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