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Immobilienmakler Ulrich Jacke "An Wohnimmobilien führt kein Weg vorbei"

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„Gewohnt wird immer“

So viel Wohnraum gibt es für eine Million Euro
In München gibt es für eine Million Euro ein Einfamilienhaus mit 174 Quadratmetern, in Düsseldorf oder Frankfurt rein rechnerisch mehr als anderthalb Häuser. Im Bundesdurchschnitt bekommt man schon fast fünf Häuser. Das zeigt die neue Immobilienstudie des Arbeitskreises der amtlichen Gutachter.
In Wiesbaden kauft die Million durchschnittlich 1,7 Einfamilienhäuser.
In Stuttgart gibt es 1,9 Häuser zum Preis von einem Münchener.
In München ist ein Haus doppelt so teuer wie in Hamburg.
In Köln, Darmstadt und Freiburg kauft die Million 2,3 Häuser.
Sie haben eine Million auszugeben? In Leipzig gibt es dafür rechnerisch knapp 2,5 Häuser.
Sie haben eine Million auszugeben? In München gibt es dafür ein Einfamilienhaus, in Dresden rechnerisch zweieinhalb.

Ihr Team hat gerade das Risiko-Rendite-Verhältnis bei Wohnimmobilien in 50 Städten untersucht. Welche sind aktuell die attraktivsten Märkte für Investoren?
Häufig die B-Städte wie zum Beispiel Dresden, Ulm, Wolfsburg und Lüneburg, bei denen Renditen zu erzielen sind, die über der aus unserer Sicht erforderlichen Mindestrendite liegen.

Das Ergebnis dürfte viele Immobilienanleger überraschen. Können Sie uns Ihre Auswahl erklären.
Wir haben Daten zur Bevölkerung, Sozioökonomie, aber auch zum Wohnungsmarkt, der Nachfrage und den Miet- und Kaufpreisen in den Städten ausgewertet. Im Ergebnis haben 23 der 50 Städte ein Risikorating von A+ oder A++. Diese zeichnet ein geringes Risiko für Investoren aus. Neben München und Frankfurt ragen vor allem die B-Städte Ingolstadt, Regensburg und Potsdam aber auch Wolfsburg und Lüneburg heraus.

Warum?
Weil sie insgesamt sehr positive Entwicklungen aufzeigen und damit auch längerfristige Stabilität vermitteln. Interessant ist dabei allerdings, dass einige Städte besonders günstige Risiko-Renditerelationen ausweisen, die einem Investor bessere Renditen verschaffen.

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    Um wie viele Prozentpunkte überschreitet die erzielbare Rendite die von Ihnen empfohlene Mindestrendite?
    In Wolfsburg liegt die Rendite bei hochwertigen Wohnimmobilien im Schnitt bei mehr als 1,4 Prozentpunkten über der aus unserer Sicht erforderlichen Mindestrendite. In Lüneburg sind es knapp 1,3 Prozentpunkte, wo hingegen in den Top-Städten München, Stuttgart, Hamburg und Düsseldorf die Mindestrenditen bis zu 1,2 Prozentpunkten unterschritten werden. Festzustellen ist allerdings, dass es in allen untersuchten Städten nach wie vor attraktive Investments gibt, bei denen erforderliche Mindestrenditen zu erzielen sind. Generell gilt: Investoren müssen bei Ihrer Investition die lage- und objektspezifischen Risiken richtig einpreisen.

    Was macht Lüneburg und Wolfsburg so lukrativ?
    Beide Städte weisen im Vergleich der erzielbaren Rendite zur erforderlichen Mindestrendite den größten Ertragsvorteil aller untersuchten Standtorte auf und stehen bei der Beurteilung der Standortrisiken im vorderen Feld des Ranking. Neben moderaten Kaufpreisen sind es vor allem sozioökonomische Gründe, die für diese Städte sprechen. In Wolfsburg sorgt natürlich VW für eine große Anziehungskraft. Mein persönlicher Favorit ist aber Lüneburg.

    Warum?
    Lüneburg ist ein altes Hansestädtchen mit einer unheimlich hübschen alten Bausubstanz und einer aufstrebenden Uni. Der wahre Vorteil ist aber die Nähe zu Hamburg. Vom neuen ICE-Bahnhof sind Sie in knapp einer halben Stunde in Hamburg. Es gibt mittlerweile viele Pendler nach Hamburg, die die Vorteile günstiger Miet- und Kaufpreise nutzen.

    Wie schneidet in Ihrer Auswertung München ab?
    München ist die Stadt mit dem geringsten Risiko für Käufer in Deutschland. Auf Grund der seit Jahren anhaltenden extremen Nachfrage bei knappem Angebot, sind die Kaufpreise regelmäßig so stark gestiegen, dass die aus unserer Sicht erforderliche Mindestrendite häufig nicht mehr zu realisieren ist. 

    Käufer sollten also lieber Bundesanleihen kaufen, als in Münchener Immobilien zu investieren?
    Mit der Investition in Immobilien sind nicht nur bessere Renditen sondern auch teilweise Inflationsausgleiche möglich, so dass die Bundesanleihe keine Alternative zur langfristigen Immobilienanlage darstellt.

    Angesichts der vielfach gestiegenen Preise könnte man anderer Meinung sein.
    Im Immobilienmarkt gibt es natürlich keine pauschalen Aussagen, es kommt letztlich auf die Mikrolage und das Objekt an. Unsere Studie sollte aber Investoren grundsätzlich zu denken geben. Stimmt der Preis? Rechnet sich mein Investment? Nach wie vor bietet der Immobilienmarkt attraktive Investmentmöglichkeiten, in München als auch in risikoreicheren Städten. Zu beachten ist: Das Risiko muss sich in der Rendite angemessen widerspiegeln.

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