Immobilienmarkt Bauboom bremst Immobilienpreise

Seit 2010 sorgen niedrige Zinsen und mangelnde Anlagealternativen für steigende Immobilienpreise und Mieten. Jetzt schwächt sich der Boom ab, weil zunehmend neuer Wohnraum gebaut wird.

Wo eine Immobilienblase droht
Eine deutsche Immobilienblase ist vorerst nicht zu erkennen – so lautet die Einschätzung des Empirica-Instituts. Ihr Blasenindex für 2014 zeigt in den größten Städten Deutschlands keine akute Gefahr an. Mieten, Kaufpreise und Einkommen steigen nämlich vielerorts im Gleichklang. Laut empirica drohen Blasen auf dem Immobilienmarkt erst, wenn die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, die Kaufpreise wiederrum schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung mehr Wohnungen gebaut und dafür zudem mehr Kredite aufgenommen werden. Quelle: REUTERS
In Nordrhein-Westfalens Landeshauptstadt Düsseldorf ist die Bildung einer regionalen Immobilienblase in den kommenden Jahren wahrscheinlich. Gemessen am Referenzwert von 2004 ist sowohl die Anzahl die für den Erwerb einer Eigentumswohnung benötigten Jahresmieten als auch die dafür benötigten Jahreseinkommen gestiegen. Brauchte man im ersten Quartal 2004 lediglich 22,4 Jahresmieten, benötigte man 2014 bereits 25,5. Bei den Jahreseinkommen stieg die Zahl von 5,3 auf 5,9. Bei beiden Werten leuchtet die Blasenampel rot auf. Lediglich die Fertigstellung neuer Wohnungen je 1000 Einwohner macht einen stabilen Eindruck. Statt 2,1 im Jahre 2003 wurden 2012 1,8 Wohnungen je 1000 Düsseldorfer errichtet. Insgesamt herrscht in Düsseldorf eine mittelmäßig einzustufende Blasengefahr. Blasengefahr: GelbHinweis: Empirica teilt ihr Bewertungsschema zur Untersuchung der Blasengefahr in Deutschlands Großstädten in vier Kategorien ein: „Vervielfältiger“ gibt an, wie viele Jahresmieten nötig sind, um eine Eigentumswohnung erwerben zu können, „Preis-Einkommen“ misst die Anzahl der benötigten Jahreseinkommen für den Erwerb einer Eigentumswohnung, „Fertigstellungen“ zeigt, wie viele Wohnungen je 1000 Einwohner pro Quartal fertiggestellt wurden. Die vierte Kategorie beziffert die gesamte Blasengefahr für die jeweilige Stadt. Zur Kennzeichnung der Blasengefahr verwendet Empirica eine „Ampel-Logik“. Rot bedeutet akute Blasengefahr, Gelb eine mittelmäßige Blasengefahr und grün eine stabile Immobilienmarktentwicklung. Die Daten beschreiben die Entwicklung des ersten Quartals 2014 im Vergleich zum ersten Quartal 2004. Quelle: dpa/dpaweb
In den Großstädten der neuen Bundesländer sieht die Immobilienmarktsituation entspannter aus, als in den Städten der alten Länder. So steht die Ampel im Dresden in der Kategorie „Vervielfältiger“ auf grün. Im Vergleich zu 2004 sank die Anzahl der Jahresmieten für den Erwerb einer Wohnung von 25 auf 22,6. Damit liegt die Stadt unter dem bundesdeutschen Schnitt von 24,9. Bei „Preis-Einkommen“ stieg der Wert leicht von 5,4 auf 5,6. Die Ampel leuchtet hier gelb auf. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
In Bremen zeigen die Indikatoren eine leichte Blasengefahr an, die schnell akut werden könnte. Die Jahresmieten stiegen um 19,9 auf 21,6, das Preis-Einkommensverhältnis um 0,1 auf 4,8. Nur die Fertigstellung neuer Wohnungen gab leicht nach von 2,2 auf 1,2. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
Deutschlands teuerster Immobilienmarkt zeigt in der Empirica-Studie die deutlichsten Anzeichen einer möglichen Blasenbildung. Zwar gehört München zu den einkommensstärksten Regionen der Republik, das Preis-Einkommensverhältnis leuchtet dennoch rot auf. Wurden 2004 noch 7,3 Jahreseinkommen für eine Eigentumswohnung verlangt, waren es im ersten Quartal 2014 schon 8,8. In der Kategorie „Vervielfältiger“ stieg die Zahl von 27,7 auf 31,1. Auch hier steht die Ampel auf rot. Nur die Zahl der Fertigstellungen macht einen stabilen Eindruck. Hier stieg die Zahl der neuen Wohnungen von 2,9 auf 4,3. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
Die beliebte Studentenstadt Köln gehört ebenfalls zu den eher sich erhitzenden regionalen Immobilienmärkten. Das Jahresmieten-Kaufpreisverhältnis stieg um 2,3 auf 25 und leuchtet rot auf. Das Preis-Einkommensverhältnis präsentiert sich etwas stabiler mit einem Anstieg von lediglich 0,2 auf 6,2. Im Vergleich zum Deutschlandweiten Schnitt von 4,6 liegt die Zahl allerdings klar darüber. Blasengefahr: Gelb Quelle: WirtschaftsWoche
In der Finanzmetropole Frankfurt am Main werden für den Erwerb neue Wohnungen 23,7 Jahresmieten fällig. Im ersten Quartal 2004 waren es lediglich 20,6. Das Preis-Einkommensverhältnis tendiert auf stabilen 7,2 Jahreseinkommen. Blasengefahr: Gelb Quelle: WirtschaftsWoche

Seit langem fordern Immobilienverbände eine stärkere Förderung des Wohnungsbaus. Ihr Argument: Steigende Immobilienpreise und Sanierungsauflagen zur Energieeffizienz würden die Mieten steigen lassen. In den Metropolen gingen Wohnungssuchende bereits auf die Straße, um gegen Wohnraum-Spekulanten und Mietwucher zu protestieren. Dem sei am besten mit staatlich gefördertem Wohnraum zu begegnen.

Die Befürchtung der Vermieter: Insbesondere in den Top-Lagen und Großstädten wie München, Berlin oder Hamburg wird es für Käufer von Mietobjekten immer schwieriger, Geld zu verdienen, weil die Kauf- und Sanierungskosten steigen und die von der großen Koalition versprochene Mietpreisbremse die Gewinnmöglichkeiten weiter einschränkt.

Die zehn besten Landkreise für den Immobilienkauf in Westdeutschland

Der Wunsch der Immobilienverbände wurde erhört: Nach neuen Zahlen des Bundesamtes für Statistik hat die Zahl der genehmigten Neu- oder Umbauten im ersten Halbjahr 2014 im Vergleich zum Vorjahr um 9,6 Prozent auf 136.800 zugenommen. Einen noch stärkeren Zuwachs bei den Baugenehmigungen hatte es zuletzt im ersten Halbjahr 2011 gegeben. Damals legten die Baugenehmigungen um fast 28 Prozent zu.

Tatsächlich sind die Kaufpreise deutlich schneller gestiegen als die Mieten. Andererseits sorgen die extrem niedrigen Zinsen für Baufinanzierungen weiterhin dafür, dass der Kauf eines Eigenheims für viele so attraktiv ist wie nie. Studien zufolge könnte sich jeder dritte Mieter eine Eigentumswohnung leisten.

Hält dieser Trend an und ist der Spielraum für Mieterhöhungen zunehmend ausgeschöpft, ist das Geschäftsmodell von Vermietern bedroht.  Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, warnt: "Die Politik muss dafür sorgen, dass nicht nur jetzt, sondern auch in Zukunft die wirtschaftlichen Vorgaben für mehr Wohnungsneubau stimmen." So müsse etwa bei der geplanten Mietpreisbremse der Neubau ausgenommen werden. Auch Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund lässt verlauten: "Der Wohnungsmarkt funktioniert noch. Weitere Regulierungen, beispielsweise der Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen, wären hingegen schädlich."

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Die kommunalen Behörden haben nach Daten von Destatis im ersten Halbjahr gut 118.700 Neubaumietwohnungen genehmigt und damit 7,3 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Darunter waren vor allem Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (plus 12,8 Prozent).
Unter Immobilienkäufern ist offenbar weiterhin besonders die Eigentumswohnung gefragt. Hier erhöhte sich die Zahl der Genehmigungen binnen Jahresfrist um 14,3 Prozent auf knapp 33.000. Die Zahl der Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser ging hingegen leicht zurück.

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