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Immobilienmarkt Das Milliardengeschäft mit deutschen Wohnungen

Großinvestoren haben es auf Miethäuser abgesehen. Sie nehmen Milliarden in die Hand, um Wohnungen aufzukaufen. Die Gründe für das Interesse an den Immobilien sind ganz ähnlich wie bei Privatleuten.

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Hohe Renditeerwartungen locken Investoren in den Berliner Wohnungs- und Immobilienmarkt: Hier ein erleuchtetes Bürogebäude im Zentrum der Hauptstadt. Quelle: dpa

Düsseldorf, Köln Und wieder ist ein Milliardengeschäft mit deutschen Wohnimmobilien geglückt: Am späten Sonntagabend gab die börsennotierte Deutsche Wohnen den Kauf ehemaliger Baubecon-Gesellschaften bekannt. Für deren gut 23.000 Wohnungen zahlen die Berliner 1,23 Milliarden Euro an die Barclays Bank; das ist das 13-Fache der jährlichen Nettomieteinnahmen.

Nach Jahren der Flaute auf dem Markt für Wohnungspakete ist dies bereits der zweite Megadeal binnen weniger Monate. Und der Trend werde sich fortsetzen, sagt Andrew M. Groom, Chef der Bewertungsabteilung des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL): "Das Transaktionsvolumen könnte dieses Jahr knapp zehn Milliarden Euro erreichen." Das wären, schätzt er, insgesamt 240.000 Wohneinheiten. Allein seit Jahresanfang wechselten JLL zufolge 92.000 Mietwohnungen für 4,6 Milliarden Euro den Besitzer, der Baubecon-Coup nicht eingerechnet. Das ist fast so viel wie im ganzen Jahr 2011, als 5,8 Milliarden Euro ausgegeben wurden. Bewerter wie Groom merken als Erste, wann es wieder was zu holen gibt auf dem Investmentmarkt. Denn dann füllen sich die Auftragsbücher der professionellen Wertermittler von Immobilien. Wie rasant sich der Markt im Jahr zwei nach dem Tiefpunkt 2010 wieder nach oben entwickelt, zeigen Zahlen des JLL-Konkurrenten CBRE. Der Berater, traditionell gut aufgestellt im Bewertungsgeschäft in Deutschland, hat in den ersten fünf Monaten Aufträge zur Taxierung von 60.000 Wohnungen gesammelt, zehnmal so viel wie in den sechs Monaten des Vorjahres.

Auch die über den Finanzierungsvermittler Dr. Klein laufenden Kreditanfragen bestätigen diesen Trend. Während im vergangenen Jahr gerade einmal zwei Anfragen im dreistelligen Millionenbereich parallel bearbeitet werden mussten, seien es zurzeit etwa zehn. Die Firma platziert die Kreditanfragen bei Banken und arrangiert Bankenkonsortien für Großkredite.

Auffällig ist, dass diesmal Käufer mit ganz unterschiedlichen Strategien auf dem Markt sind: "Wir sehen sämtliche Geschäftsmodelle", sagt Christian Schulz-Wulkow, Partner beim Beratungsunternehmen Ernst & Young Real Estate. Vom langfristig orientierten Bestandshalter über börsennotierte Wohnungsgesellschaften bis zum Händler, der seine Pakete komplett oder in Teilen rasch weiterverkaufen will, sei alles dabei.

Als besonders aktiv fielen zuletzt die börsennotierten deutschen Wohnungsgesellschaften auf. Sie müssen ihre Aktionäre schließlich bei Laune halten - und brauchen deshalb Wachstum. "Die börsennotierten Wohnungsgesellschaften stehen unter einem großen Druck", sagt Wijnand Donkers, Chef der größten deutschen Wohnungsgesellschaft Deutsche Annington.


Freibriefe für Kapitalerhöhungen

Weil sie zur Expansion Geld brauchen, sind viele Wohnimmobilien-AGs dabei, sich auf den Hauptversammlungen von den Aktionären Freibriefe für künftige Kapitalerhöhungen ausstellen zu lassen (s. Grafik). Bieten sich Kaufgelegenheiten, können sie schnell frisches Geld beschaffen. Die Berliner GSW etwa will sich Ende Juni von ihren Aktionären noch einmal etwa 460 Millionen Euro zusätzliches Kapital (gerechnet zum aktuellen Kurs von 27,20 Euro) vorsorglich genehmigen lassen. Genug, um - zumindest theoretisch - eine Milliardeninvestition zu tätigen. Denn die Faustformel lautet: Sammelt die Gesellschaft 100 Millionen Euro Eigenkapital bei ihren Aktionären ein, lässt sich damit ein 250-Millionen-Euro-Investment stemmen: Die fehlenden 150 Millionen Euro - 60 Prozent der Investitionssumme - gibt es von der Bank. "Unsere bestehende Liquidität reicht aus, um 6.000 bis 7.000 Wohnungen zu kaufen", sagt Andreas Segal, Finanzchef der GSW.

Das börsennotierte Wohnimmobilienunternehmen Patrizia setzt auf Co-Investments: Im Konsortium mit fünf Versicherern sowie einem Schweizer und einem schwedischen Pensionsfonds erhielt sie den Zuschlag für die gut 21.000 Wohnungen der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW), die den Investoren fast 1,5 Milliarden Euro wert waren. Matthias Moser, als Leiter Special Investments der Patrizia für den LBBW-Kauf verantwortlich, kündigte bereits vergleichbare Transaktionen an.

Still und leise schließlich mischt sich eine weitere Käufergruppe unter die üblichen Verdächtigen: Wenn die Haushaltslage es zulasse, seien auch Käufe von städtischen Unternehmen denkbar, sagt CBRE-Wohnungsexperte Konstantin Lüttger. Dr.-Klein-Vorstand Trampe hat sie bereits in der Kartei: "Uns liegen Kreditanfragen von kommunalen Wohnungsgesellschaften im Bereich dreistelliger Millionenbeträge vor."

Die wiedererwachte Vorliebe nationaler und internationaler Investoren für deutsche Wohnungen hat eine ähnliche Ursache wie der Nachfrageboom auf dem privaten Wohnungsmarkt: "In einem Euro-Krisenszenario versprechen Wohnimmobilien eine vergleichsweise sichere Anlagemöglichkeit dank stabilem Cash-Flow", sagt JLL-Experte Groom.

Und anders als bei privaten Wohnimmobilien scheint der Markt nicht überhitzt: "Wir sehen derzeit seriöse Preise und Finanzierungen für Wohnungsportfolios", sagt Olaf Meisen, Finanzierungsexperte bei der Kanzlei Allen & Overy. Allerdings müssen Käufer heute deutlich mehr Eigenkapital mitbringen als früher. Doch das sei kein Problem, meint CBRE-Mann Lüttger: "Eigenkapital für Wohnungen in Deutschland ist grundsätzlich genügend vorhanden."

Wer es hat, findet auch Kreditgeber, beobachtet Anwalt Meisen: "Bei Pfandbriefbanken bekommt man bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent derzeit ohne weiteres Kredite." Zudem hat sich bei Großdeals wie dem Verkauf der LBBW-Wohnungen das All-inclusive-Muster bewährt: Die Finanzierung ist im Preis gleich inbegriffen. "Dies ist das Modell der Gegenwart", sagt Anwalt Meisen.

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