Die Entscheidungshilfe "Mieten oder Kaufen?" basiert auf den lokalen Preisen, Mieten und Kreditkonditionen. Die Berechnung geht vom Kauf einer bestehenden Wohnung (kein Neubau) mit 80 Quadratmetern aus. Dieser wird zu 60 Prozent per Kredit über 15 Jahre finanziert. Wie gesagt: Rein zu Vergleichszwecken ohne Tilgung gerechnet. Den Rest samt Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, aber ohne Makler) bringt der Käufer auf. Ausgewertet wird nun, wie viel er an sonst fälliger Miete spart. Davon abgezogen werden die Kreditkosten, die auf die Kreditlaufzeit umgelegten Kaufnebenkosten und laufenden Kosten (angesetzt ist ein Euro je Quadratmeter als nur von Eigentümern zu tragende Nebenkosten wie Hausgeld). Erzielen Selbstnutzer so über 4,5 Prozent Ertrag auf ihre Investition, spricht einiges für den Kauf.
Dieser Schwellenwert von 4,5 Prozent mag im aktuellen Niedrigzinsumfeld noch recht hoch erscheinen. Doch auf das Kapital inklusive Kredit entspricht das nur einer Rendite von wenigstens 2,5 Prozent. Bei einer niedrigeren Rendite lohnt der Kauf angesichts der eingegangenen Risiken nicht. Mieten ist dann attraktiver. Der Vergleich berücksichtigt keine Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie, basiert deshalb aber auch nur auf stabilen Immobilienpreisen (also ohne jeglichen Wertzuwachs). Anders als bei Investoren stehen solche Wertzuwächse für Selbstnutzer nicht im Fokus. Sie vergleichen eher die laufenden Wohnkosten.
In unseren Bildergalerien finden Sie jeweils die Top-10-Städte, in denen Mieter im Vorteil sind sowie die Top-10-Städte, in denen Selbstnutzer rein finanziell eher kaufen sollten. Ein Ergebnis vorweg: In 17 der 50 Städte sollten Selbstnutzer mittlerweile eher mieten. Die stark gestiegenen Preise sind den Mieten hier zu weit enteilt, sodass auch die niedrigen Kreditzinsen den Kauf nicht attraktiv machen. Zu diesen Mieterstädten zählen auch Top-Metropolen wie Berlin, Hamburg und München.
Wer zum Ergebnis gekommen ist, dass der Kauf sich an seinem Standort lohnt oder wer die Entscheidung für den Immobilienkauf losgelöst von den Zahlen getroffen hat, der sollte nur noch darauf achten, dass dieser auch tragbar ist. Um dafür eine Richtschnur zu bekommen, hilft eine etwas andere Musterrechnung als beim Vergleich von Kauf und Miete. 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten (für Grundbuch, Notar, Grunderwerbsteuer sowie vielleicht noch den Makler, was durchaus mehr als zehn Prozent sein können) sind das absolute Minimum, das Käufer aus Erspartem aufbringen sollten. Die weitere laufende Belastung, also vor allem durch den für den Kauf aufgenommenen Kredit, sollte dann nicht 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens übersteigen. Beispiel Hamburg: Für eine 80 Quadratmeter große Bestandswohnung würden hier im stadtweiten Durchschnitt 3200 Euro pro Quadratmeter fällig. Inklusive Grunderwerbsteuer (4,5 Prozent in Hamburg) und zwei Prozent für Notar und Grundbuch würde die Wohnung also 272.640 Euro kosten. 20 Prozent und die Kaufnebenkosten würden in unserem Beispiel 67.840 Euro entsprechen. Das sollten Käufer wenigstens aus eigener Tasche aufbringen, also mit Erspartem, sonst verlangen Banken oft besonders hohe Zinsen, weil das Risiko aus ihrer Sicht deutlich größer ist. Je mehr Eigenkapital Kreditkunden mitbringen, desto besser - logisch.
Den restlichen Kaufpreis von 204.800 Euro müssten Käufer als Kredit aufnehmen. Ein über 30 Jahre voll getilgter Kredit für die Hamburger Immobilie würde einen Angestellten mit guter Bonität im Schnitt mehrerer Banken (laut Kreditvermittler Dr. Klein) aktuell 844,25 Euro an Zins und Tilgung pro Monat kosten. Zusätzlich müsste er noch etwa drei Euro pro Quadratmeter an Nebenkosten tragen, inklusive der nur von Eigentümern zu zahlenden Posten, wie Hausgeld. In Summe wären das weitere 240 Euro pro Monat. Nun kommen die 40 Prozent ins Spiel, die als Belastung am Nettoeinkommen nicht überschritten werden sollten: Im Ergebnis wäre ein Mindest-Nettoeinkommen von 2710,63 Euro nötig. Bei dieser Einkommenshöher würde die Kreditbelastung genau den 40 Prozent entsprechen. Wer mehr verdient, kann den Kredit entspannter abzahlen. Natürlich hängt dieses Ergebnis stark von den getroffenen Annahmen ab. Schon wer mehr Eigenkapital als den Mindestwert von 20 Prozent mitbringt, der kann den Kauf auch mit einem geringeren Einkommen noch stemmen.
