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Immobilienmarkt Deutschlands beste Wohngebiete

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Solider Westen: So hoch ist in Deutschland das Leerstandsrisiko von Wohnimmobilien

Niedrige Preise. „Eine Preisblase wie in London oder in Paris hat es in Deutschland nicht gegeben“, sagt Hartmut Bulwien, Aufsichtsratschef von Bulwien Gesa und einer der renommiertesten Kenner des Marktes. Als Beleg genügt etwa ein Blick in die Bundeshauptstadt: Kostete 1998 ein Quadratmeter Neubauwohnung in Berlin laut amtlicher Statistik durchschnittlich 2600 Euro, waren es im vergangenen Jahr 2500. Der Tiefpunkt lag 2006 bei 2350 Euro – da ist wenig spekulative Luft im Berliner Wohnungsmarkt.

„Das Risiko eines Preiseinbruchs ist in Deutschland deutlich geringer als in Spanien oder in Großbritannien, weil hier nicht übertrieben viel gebaut wurde“, sagt Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research. Im Gegenteil: Seit 2000 ist das Bauvolumen um 46 Prozent gesunken. Wo weniger gebaut wird, kann im Krisenfall weniger leer stehen, Mieteinnahmen können nicht im hohen Maße wegbrechen.

Und die immer wieder geäußerte Befürchtung, die schrumpfende Bevölkerung Deutschlands könnte Immobilieneignern einen Strich durch die Rechnung machen, ist übertrieben. Denn entscheidend ist die Zahl der Haushalte, die nach einer Prognose des Statistischen Bundesamtes bis etwa 2021 wachsen wird.

Werterhalt hängt auch von Nutzungsart ab

Inflationsschutz. „Betongold schützt vor Währungsentwertung“ – das ist das Argument, das sich wohl am tiefsten in das kollektive Bewusstsein der Deutschen eingegraben hat. Nur: In Zeiten stabiler Finanzmärkte und niedriger Inflationsraten zieht das Verkaufsargument „Inflationsschutz“ kaum. Bulwien Gesa hat nachgerechnet: Seit 1993 liegt die Immobilienrendite mit insgesamt 1,9 Prozent im Minus. Nach Abzug der Inflation verloren die Immobilieneigentümer 27 Prozent. Deutlich besser lief es in den Siebzigerjahren, als die Inflationsraten noch über sechs Prozent lagen. Auch in der Wirtschaftskrise 1929 und der Hyperinflation boten Immobilien neben Gold den besten Schutz. Mit steigenden Inflationsraten, die nach der erhofften Überwindung der Finanzkrise unausweichlich scheinen, gewinnt das Argument wieder an Gewicht.

Wie gut die einzelne Immobilie gegen Preissteigerungen schützt, hängt auch von der Nutzungsart ab.

Für Vermieter funktioniert der Inflationsschutz nur, wenn Mieteinnahmen parallel zur Preissteigerung entsprechend erhöht werden können. Das gelang zuletzt nicht. Von 2003 bis 2008 sind die Lebenshaltungskosten um rund zehn Prozent, die Miet-Nebenkosten um 7,5 Prozent und die die Gesamtmieten inklusive Nebenkosten nur um 5,6 Prozent gestiegen.

Für jeden, der seine Immobilie selbst bewohnt, ist die Sache einfacher. Wer nicht verkaufen muss und Hypothekenzinsen zahlt, ist fein raus. Die Schulden verlieren bei Inflation real an Wert, ohne dass sich das Eigenheim verkleinert.

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