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Immobilienmarkt Deutschlands beste Wohngebiete

Riskante Kapitalanlagen haben dramatisch an Wert verloren, sichere bringen nur niedrige Zinsen: In der Finanzkrise festigen Immobilien ihren Ruf als Hort der Stabilität. Doch das gilt längst nicht für alle. Eine exklusive Analyse zeigt, wo Preise und Mieten stabil bleiben, wo sie noch steigen können – und wo nicht.

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Wie die Zahl der Neubauten nach dem Wiedervereinigungsboom abschmolz

Im Crash-Monat Oktober, kurz nach der Pleite von Lehman-Brothers, fürchteten Martina und Klaus Jakobs (* Name von der Redaktion geändert), dass sogar ihre in Festgeldern gebunkerten Ersparnisse verlorengehen könnten. Die Merkel-Garantie für Spareinlagen beruhigte die Frankfurter zwar. „Trotzdem wollen wir jetzt unser Geld in Sicherheit bringen und eine Wohnung kaufen“, sagt Klaus Jakobs. „All die Milliarden, mit denen der Staat die Banken stützt – das muss Inflation geben.“ Bisher waren der Jurist und die Übersetzerin zufriedene Mieter einer Altbauwohnung: 116 Quadratmeter im noblen Frankfurter Westend, 1150 Euro Kaltmiete – für Frankfurter Verhältnisse ist das eher günstig. Trotzdem wollen sie jetzt kaufen, der Sicherheit wegen – „und weil die 1,7 Prozent, die mir die Sparkasse für mein Festgeld gibt, auch nicht mehr richtig glücklich machen“. Finanzieren könnten die Jakobs ihr Traumobjekt – am liebsten eine pfiffige Neubauwohnung mit Balkon oder Garten in den angesagten Stadtteilen Nordend oder Sachsenhausen – fast komplett aus ihren Ersparnissen.

Die Jakobs sind nicht allein mit ihrer Angst, die Furcht vieler Sparer hat ihren guten Grund: 50.000 Milliarden Dollar Vermögen hat die Finanzkrise bis heute weltweit ausradiert. Aktien haben Löcher von 50 Prozent in die Depots gerissen. Altanlagen in Unternehmensanleihen liegen zweistellig unter Wasser, einige Immobilienfonds und Fonds für Nachrangpapiere sind bis auf Weiteres geschlossen. Wo also überhaupt noch investieren? Einjährige deutsche Staatsanleihen bringen nicht mal mehr ein lumpiges Prozent. Für Tages- und Festgelder, lange als Ausweg gefeiert, zahlt die Hausbank vielleicht noch 2,5 Prozent.

Deutsche Wohnimmobilien feiern psychologisches Comeback

Steinharte Investition. Kein Wunder, dass deutsche Wohnimmobilien zumindest ein psychologisches Comeback feiern. Als Langweiler und „Klotz am Bein“ verschrien, weil sie über die vergangenen Jahre magerere Wertzuwächse oder sogar leichte Verluste brachten, mausern sich heimische Wohnungen und Häuser neben Gold zum sicheren Hort in der Finanzkrise. „Bloß kein Geld mehr mit bedrucktem Papier verlieren“, lautet für viele Anleger die Devise. Dann schon lieber in Steine investieren. Die schmelzen nicht ab wie Sparguthaben, wenn das Preisbarometer von Deflation wieder auf hohe Inflation dreht. Wer Immobilien kaufen will, sollte sich allerdings vor Durchschnittsbetrachtungen hüten. Bei kaum einer anderen Anlageform kommt es so auf den Einzelfall an.

Michael Reimann (* Name von der Redaktion geändert) etwa, 46, kann ein Lied vom Preisgefälle in Deutschland singen. Der gebürtige Essener lebt seit 20 Jahren in München. Nach der Geburt des zweiten Kindes kaufte die Familie ein Eigenheim im Stadtteil Laim – für 640.000 Euro. In den vergangenen vier Jahren dürfte dessen Wert noch gestiegen sein. „Ich hatte aber vor, einen Teil davon durch den Verkauf meines Essener Erbes zu finanzieren“, sagt Volkswirt Reimann – und fiel damals aus allen Wolken. Das Mietshaus mit acht Parteien, 40 Jahre alt, von seinem Vater geerbt, wurde vom Gutachter auf gerade mal 150.000 Euro geschätzt.

Analyse signalisiert Kostenstabilität

Das Nord-Süd- und das Ost-West-Gefälle sind keinesfalls auf ewig zementiert. Innerhalb der Regionen und zwischen ihnen werden Arbeitsplätze umgeschichtet, sinkt und steigt die Attraktivität der damit verbundenen Wohnorte. Alters- und Einkommensstruktur der Bewohner ändern sich, die soziale Schere zwischen Umland und den Ballungsräumen geht auseinander oder wird enger.

Wie sich die Wirtschaftskrise und Trends wie Landflucht und Überalterung auf Kaufpreise und Mieten auswirken, in welche Richtung es weitergehen wird und was das für Kapitalanleger und Selbstnutzer von Wohnimmobilien bedeutet, hat die renommierte Immobilienberatung Bulwien Gesa exklusiv für die WirtschaftsWoche untersucht. Das Ergebnis der Analyse der 50 größten deutschen Metropolregionen signalisiert vor allem die in Finanzkrisenzeiten so dringend ersehnte Stabilität: In 6 von 50 Städten erwarten die Experten steigende Preise für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, in 38 Zentren konstante und in sechs fallende Preise. Noch besser sieht es in den Großstädten aus: In 27 Stadtteilen von Berlin, München, Hamburg, Köln und Frankfurt sind steigende, in 34 stagnierende und in 21 fallende Preise zu erwarten. Wie aber wirken sich die wichtigsten Immobilientrends konkret vor Ort aus? Welche Objekte in welchen Lagen sind noch günstig? Und was spricht grundsätzlich für, was gegen eine Immobilienanlage?

Solider Westen: So hoch ist in Deutschland das Leerstandsrisiko von Wohnimmobilien

Niedrige Preise. „Eine Preisblase wie in London oder in Paris hat es in Deutschland nicht gegeben“, sagt Hartmut Bulwien, Aufsichtsratschef von Bulwien Gesa und einer der renommiertesten Kenner des Marktes. Als Beleg genügt etwa ein Blick in die Bundeshauptstadt: Kostete 1998 ein Quadratmeter Neubauwohnung in Berlin laut amtlicher Statistik durchschnittlich 2600 Euro, waren es im vergangenen Jahr 2500. Der Tiefpunkt lag 2006 bei 2350 Euro – da ist wenig spekulative Luft im Berliner Wohnungsmarkt.

„Das Risiko eines Preiseinbruchs ist in Deutschland deutlich geringer als in Spanien oder in Großbritannien, weil hier nicht übertrieben viel gebaut wurde“, sagt Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research. Im Gegenteil: Seit 2000 ist das Bauvolumen um 46 Prozent gesunken. Wo weniger gebaut wird, kann im Krisenfall weniger leer stehen, Mieteinnahmen können nicht im hohen Maße wegbrechen.

Und die immer wieder geäußerte Befürchtung, die schrumpfende Bevölkerung Deutschlands könnte Immobilieneignern einen Strich durch die Rechnung machen, ist übertrieben. Denn entscheidend ist die Zahl der Haushalte, die nach einer Prognose des Statistischen Bundesamtes bis etwa 2021 wachsen wird.

Werterhalt hängt auch von Nutzungsart ab

Inflationsschutz. „Betongold schützt vor Währungsentwertung“ – das ist das Argument, das sich wohl am tiefsten in das kollektive Bewusstsein der Deutschen eingegraben hat. Nur: In Zeiten stabiler Finanzmärkte und niedriger Inflationsraten zieht das Verkaufsargument „Inflationsschutz“ kaum. Bulwien Gesa hat nachgerechnet: Seit 1993 liegt die Immobilienrendite mit insgesamt 1,9 Prozent im Minus. Nach Abzug der Inflation verloren die Immobilieneigentümer 27 Prozent. Deutlich besser lief es in den Siebzigerjahren, als die Inflationsraten noch über sechs Prozent lagen. Auch in der Wirtschaftskrise 1929 und der Hyperinflation boten Immobilien neben Gold den besten Schutz. Mit steigenden Inflationsraten, die nach der erhofften Überwindung der Finanzkrise unausweichlich scheinen, gewinnt das Argument wieder an Gewicht.

Wie gut die einzelne Immobilie gegen Preissteigerungen schützt, hängt auch von der Nutzungsart ab.

Für Vermieter funktioniert der Inflationsschutz nur, wenn Mieteinnahmen parallel zur Preissteigerung entsprechend erhöht werden können. Das gelang zuletzt nicht. Von 2003 bis 2008 sind die Lebenshaltungskosten um rund zehn Prozent, die Miet-Nebenkosten um 7,5 Prozent und die die Gesamtmieten inklusive Nebenkosten nur um 5,6 Prozent gestiegen.

Für jeden, der seine Immobilie selbst bewohnt, ist die Sache einfacher. Wer nicht verkaufen muss und Hypothekenzinsen zahlt, ist fein raus. Die Schulden verlieren bei Inflation real an Wert, ohne dass sich das Eigenheim verkleinert.

Wie sich die Zahl der Haushalte entwickelt

Megatrend Landflucht. Nach einer Studie der Bertelsmann-Stiftung verlieren ländliche Gemeinden außerhalb der Ballungsräume bis 2025 bis zu 40 Prozent an Bevölkerung. Großstädte legen dagegen bis zu zwölf Prozent zu. Für das Gros der Immobilieneigentümer hat das dramatische Folgen, denn laut Degi, der Immobilientochter der Fondsgesellschaft Aberdeen, stehen 76 Prozent der selbst genutzten oder vermieteten Häuser und Wohnungen außerhalb der Ballungsräume. „Bestenfalls werden diese Objekte ihren alten Kaufpreis einbringen, das Gros wird aber an Wert verlieren“, sagt Thomas Beyerle, Leiter Research bei Degi. Grund dafür sei, dass sich Infrastruktur und Arbeitsplätze an regionalen Knotenpunkten konzentrieren.

Im Umland von Rostock etwa ist dies keine Zukunftsmusik, sondern längst Realität. Anfang der Neunzigerjahre hatten vor allem junge Familien im benachbarten Landkreis Bad Doberan großzügige Häuser gebaut. „Jetzt würden sie gerne wieder nach Rostock ziehen, weil die Infrastruktur draußen zu wünschen übrig lässt“, sagt Barbara Peters, Rostocker Immobilienmaklerin. Wer verkauft, bekommt aber weniger Geld heraus, als er hinein gesteckt hat.

Von dem, was nach Abzug der Hypotheken übrig bleibt, lässt sich kaum eine geräumige Eigentumswohnung kaufen. In den begehrten Lagen in der Innenstadt, dem Bahnhofsviertel oder Gehlsdorf, liegen die Preise bereits bei durchschnittlich 2050 Euro für den Quadratmeter. Eine Wohnung mit 120 Quadratmetern würde demnach 246.000 Euro kosten. Ein Einfamilienhaus im Rostocker Umland bringt derzeit nur 180.000 bis 200.000 Euro.

Osten ist nicht gleich Osten

Das Beispiel Rostock plus Umland zeigt: Wer die neuen Bundesländer über einen Kamm schert, der irrt. Auch Leipzig zieht neue Bewohner an, Familien aus dem Umland. Schließlich locken Arbeitsplätze sowie deutlich höherer Freizeitwert als in den umliegenden Landkreisen. „Seit 1999 verlieren wir keine Einwohner mehr, zwischen 2004 und 2007 ist deren Zahl um 2,4 Prozent gestiegen“, sagt Stefan Heinig, Abteilungsleiter Stadtentwicklung bei der Stadt. „Der Zustrom macht sich bereits im Mietniveau bemerkbar“, sagt Jens Zimmermann, stellvertretender Regionalvorsitzender des Maklerverbandes IVD Mitte-Ost. 2005 habe die Kaltmiete je Quadratmeter im Schnitt noch bei 4,50 Euro gelegen, bis 2009 sei sie auf 5,60 Euro gestiegen. Für besonders attraktiv hält Zimmermann das Musikerviertel im Südwesten Leipzigs. Die Straßen hätten das größte Potenzial, weil sie zentrumsnah und doch grün seien.

Wasserstadt Leipzig: Seit 2004 steigende Einwohnerzahlen Quelle: Laif

Vermehrbarkeit. Mit ins Kalkül ziehen sollten Selbstnutzer und Kapitalanleger, wie schnell Angebotslücken bei bestimmten Objekten und in bestimmten Städten geschlossen werden können. Das Angebot an Ufer-Bauplätzen oder großen, renovierten Altbauwohnungen in Innenstadtlagen ist eben nicht beliebig vermehrbar. Wenn alle alten Häuser saniert, alle Dachgeschosse ausgebaut und kleine Wohnungen zusammengelegt worden sind, ist das Ende der Fahnenstange erreicht.

Zudem steigt bundesweit der Flächenbedarf pro Kopf. Nach einer Studie des Forschungsinstituts Empirica wird bis 2030 die Wohnfläche pro Kopf von derzeit 46 auf 56 Quadratmeter steigen.

Knappheiten können auch durch geografische Besonderheiten entstehen: Nach einer Studie des Maklerverbandes IVD werden etwa in Stuttgart zu wenige Wohnungen gebaut. Jedes Jahr würden bis zu 3000 Bewohner die Stadt gegen ihren Willen verlassen und ins Umland ziehen, weil sie keine Wohnung finden. Da Stuttgart in einem Talkessel liegt, lässt sich daran wenig ändern: Es mangelt an Bauplätzen.

Industriestädte sind nicht immer Wohnmagneten

Lebensqualität. Ob die Bewohner des Umlands in die Innenstädte strömen und damit das Reihenhaus im Grünen als Investment unattraktiver und Stadtwohnungen ertragreicher machen, hängt nicht allein von der Wirtschaftskraft der Stadt ab. Auch Lebensqualität, Ambiente und Infrastruktur sind wichtig.

Die wirtschaftsstarke Industriestadt Ludwigshafen jedenfalls ist kein Wohnmagnet. Zuletzt stagnierte die Einwohnerzahl, bis 2020 sollen es 2,1 Prozent weniger sein. Wer beim Chemiekonzern BASF schafft und es sich leisten kann, wechselt die Rheinseite und sucht sich ein nettes Plätzchen im beschaulicheren Mannheim. Auch Pendeln ist beliebt, beispielsweise aus der Gemeinde Limburgerhof, etwa neun Kilometer von Ludwigshafen auf halbem Weg nach Speyer gelegen. „Wegen der guten S-Bahnanbindung und der attraktiven Wohngegend ist der Abschlag gegenüber der Großstadt gering“, sagt Harald Kiefer, Sachverständiger für Immobilien. Bis Neustadt an der Weinstraße, rund 30 Kilometer südwestlich, reicht das Einzugsgebiet der Chemie-Stadt. Entsprechend mau entwickelt sich der Immobilienmarkt in der Stadt selbst. „Wer Mitte der Neunzigerjahre eine Immobilie gekauft hat, blickt heute auf Verluste von bis zu 15 Prozent“, sagt Kai-Uwe Klinger-Vogt, Ludwigshafener Makler und Mitglied des Gutachterausschusses.

Teurer Süden: Kaufpreis für neue Eigentumswohnungen

Pluspunkt intakter Ortskern. Selbst wenn die Zugkraft einer Stadt groß ist, heißt dies nicht automatisch, dass die Einwohner die grünen Vororte verlassen. Um Nürnberg herum hält sich die Landflucht in Grenzen. „Anders als vielfach im Ruhrgebiet sind die mittelfränkischen Gemeinden noch nicht mit preiswerten, unansehnlichen Neubauten zersiedelt“, sagt Immobiliengutachter Matthias Kirchner. Die historischen Kerne seien noch gut erhalten, was besser verdienende Mieter und Eigentümer anziehe.

In Nürnberg selbst ist der Markt durch die Pegnitz in zwei Hälften geteilt. Nördlich des Flusses wohnen Einheimische und die zugereisten Deutschen, im Süden und Südwesten ist der Anteil der Immigranten deutlich höher, Mieten sind billiger.

Anbindung zum Arbeitsplatz ist wichtig

Gute Lagen für Eigenheime sind Ziegelstein und Erlenstegen. Für beide Quartiere spricht vor allem die gute S-Bahnanbindung – in ganz Deutschland ein nicht zu unterschätzender Faktor für die Wertsteigerung von etwas außerhalb gelegenen Immobilien. „Der Wert von Objekten, die abseits der letzten Haltestelle stehen, wird unabhängig von der jeweiligen Stadt unter Druck geraten“, sagt Degi-Manager Thomas Beyerle. Käufer von sanierten Eigentumswohnungen mit Potenzial werden dagegen in den Stadtteilen St. Johannis und Gostenhof fündig. Multikulti gilt dort als schick, die Altbauwohnungen ziehen auch hippe Freiberufler an.

In der Urban-Audit-Umfrage der EU zur Lebensqualität liegt Nürnberg mit 97 von 100 möglichen Punkten in Deutschland auf Rang 2, knapp hinter Leipzig. Der Mix aus hoher Wirtschaftskraft, einem qualitativ guten Immobilienangebot, hohem Freizeitwert und mäßigen Immobilienpreisen macht Nürnberg zum Standort mit der höchsten Punktzahl im auf den Bulwien-Daten aufgebauten WirtschaftsWoche-Ranking. Hier bekommen Käufer am meisten Immobilie mit Potenzial für ihr Geld.

Prägende Industrie ist nicht immer krisenfest

Große Arbeitgeber. Im Umfeld der fränkischen Großstadt Nürnberg mit ihrem kompakten Stadtkern lassen sich Arbeitswege von 20 bis 30 Minuten vom grünen Umland zum Arbeitsplatz noch verschmerzen. Ganz anders sieht das in dem mit 1,8 Millionen Einwohnern bevölkerten Hamburg aus, das sich auf 755 Quadratkilometern ausdehnt. Anfahrtswege von einer Stunde innerhalb der Stadtgrenzen sind keine Seltenheit. Für Airbus-Mitarbeiter in Finkenwerder macht es wenig Sinn, sich auf dem Weg zum Arbeitsplatz durch den in Stoßzeiten verstopften Stadtkern zu quälen. Dann schon lieber auf dem flachen Land wohnen und in 20 Minuten im Büro oder am Fließband ankommen.

„Davon profitiert beispielsweise Buxtehude, das in den vergangenen Jahren deutlich an Einwohnern gewonnen hat“, sagt Gerhard Feldmann, Marktforscher beim Maklerverband IVD Hamburg. Das Airbus-Werk in Finkenwerder steht fast vor der Haustür. Allerdings, so räumt Feldmann ein, sei der Flugzeugbauer in der Rezession alles andere als krisenfest. Das müssten Selbstnutzer und Kapitalanleger im Hinterkopf haben, wenn sie dort investieren.

Magellanterassen, Hafencity Hamburg: Am Sonntag vor Luxuswohnungen Tango tanzen Quelle: Laif

Was Kapitalanleger kaufen. Für weitaus renditesicherer hält Feldmann Investments in gute Wohnlagen in den am nördlichen Elbufer gelegenen Stadtteilen Nienstedten und Blankenese. Die Preise liegen für neu gebaute Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 3900 Euro pro Quadratmeter. Für den Bestand weist die LBS Hamburg eine Spanne von 2700 bis 3000 Euro aus.

„Nicht die Mittelschicht kauft derzeit in Hamburg, sondern eher die vermögenden Privatkunden, die einen Teil ihres Geldes jetzt in Immobilien umschichten“, hat Marktforscher Feldmann beobachtet. Normalverdiener drückt die Sorge um den Arbeitsplatz – eine Immobilienfinanzierung könnten sich jetzt die wenigsten ans Bein binden, Inflationsschutz hin oder her. Die Investoren mit größerem Vermögen kauften auch Objekte mit 50 bis 60 Prozent Eigenkapital zu günstigen Zinskonditionen – ein kalkulierbares Risiko.

Dazu passt ins Bild, dass die Direktbank ING-Diba im vierten Quartal 45 Prozent weniger Neugeschäft bei Baufinanzierungen als im Vorjahreszeitraum meldete, während die Deutsche Bank für ihre betuchteren Kunden „einen deutlichen Anstieg des Baufinanzierungsvolumens“ konstatiert, „denn im aktuell schwierigen Marktumfeld gelten Immobilien als solide Investition“.

Gleiches lässt sich auch über die begehrten Innenstadtlagen von Berlin sagen, in Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain. Allerdings spielt Berlin in einer niedrigeren Preisliga.

Der Nachlass gegenüber Hamburg ist nachvollziehbar, schließlich verfügen die Berliner nur über 83 Prozent des Bundesdurchschnitts bei der Kaufkraft, bei den Pfeffersäcken im Norden sind es dagegen 112 Prozent. Legt man die Kaufkraft als Maßstab an, dann ist Berlin relativ betrachtet teurer als Hamburg, daher rangiert die Hauptstadt in der Top-Preisklasse A.

Teures Pflaster Zehlendorf

Der demografische Faktor. Bis 2030 wird laut Prognose des Statistischen Bundesamtes der Anteil der über 65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung von 19 auf 29 Prozent steigen. Für Eigentümer werden die Älteren als Mieter immer wichtiger. In Berlins äußeren Stadtteilen arbeitet die Zeit für Vermieter, die seniorengerechtes Wohnen anbieten. In Steglitz-Zehlendorf, dem Bezirk mit dem höchsten Durchschnittsalter Berlins von 45,4 Jahren, ist der Bedarf besonders groß. Die Klientel ist besser verdienend, das Durchschnittseinkommen der Haushalte liegt ein Viertel über dem Berliner Mittel. Mit durchschnittlich 3100 Euro ist Zehlendorf auch das teuerste Pflaster der Bundeshauptstadt – zumindest auf den ersten Blick. Gewichtet mit der Kaufkraft der Einwohner fällt der Stadtteil in die mittlere Preisklasse C.

Die Überalterung schafft aber auch Probleme, gerade abseits der knappen und bei wohlhabenden Senioren begehrten Citylagen. Die Zahl der Familienhaushalte in Deutschland wird bis 2025 um 18 Prozent schrumpfen – und nichts ängstigt Stadtplaner und Kämmerer mehr als eine ständig schrumpfende, alternde Einwohnerschaft, die kaum noch Geld ins Wohneigentum steckt und eine wachsende Zahl an kostspieligen Heimplätzen benötigt.

Hannover versucht daher junge Familien mit dem Kinder-Bauland-Bonus zu ködern. Der Nachlass bei neu ausgewiesenen Grundstücken von zehn Prozent pro Kind (bis maximal 40 Prozent) soll sie davon abhalten, ihr Zuhause außerhalb des Stadtgebiets zu bauen. „Der Bonus hilft den Familien genauso wie das Baukindergeld, aber letztlich hängt es an den Banken, ob jetzt mehr Häuser gebaut werden oder nicht“, sagt Maklerin Maria del Carmen Weber aus Hannover. Die Banken verlangten derzeit mehr Eigenkapital und Sicherheiten. Gerade jungen Familien falle es schwer, dies aufzubringen. Die momentane Kreditklemme habe aber keine Folgen für Hannovers Top-Lagen wie das Zoo-Viertel, in dem Altkanzler Gerhard Schröder ein Reihenhaus sein Eigen nennt. „Während in den meisten anderen Stadtteilen die Preise stagnieren, zeigt die Tendenz hier noch leicht nach oben“, sagt Maklerin und Verwalterin Weber.

Dass eine alternde Bevölkerung zur Last für Immobilienkäufer werden kann, zeigt das Beispiel Bochum. Wie alle Ruhrgebietsstädte leidet die „Blume im Revier“ darunter, dass mehr Leute sterben als geboren werden – und mehr wegziehen als hinzukommen. Wer Bochum den Rücken kehrt, ist zudem besser qualifiziert und verdient mehr als derjenige, der bleibt. 1975 hatte Bochum noch 417.000 Einwohner. Derzeit leben dort 381.500 Menschen, 2025 werden es laut Prognose des Landesamts für Statistik nur noch 360.300 sein.

Bei selbst genutzten Immobilien wie kleinen Häusern und Eigentumswohnungen sind deshalb in den kommenden Jahren bestenfalls stagnierende Preise zu erwarten. Ein erheblicher Teil der Bochumer Eigenheimbesitzer ist bereits jenseits der 65. Viele der Häuschen sind renovierungsbedürftig, das Angebot übersteigt in allen Vierteln schon jetzt deutlich die Nachfrage.

Günstige Mitte: Neubaumieten in Deutschland

Industrie in der Rezession. Akut noch bedrohlicher als das Wegsterben der alteingesessenen Eigenheimer ist der wahrscheinliche Niedergang des Bochumer Opel-Werks. Wie sonst nur Mittelstädte wie Wolfsburg, Ingolstadt, Kaiserslautern oder Landshut hängt die Großstadt Bochum stark an der kriselnden Autoindustrie. Rund um das Opel-Werk mit seinen 5000 Mitarbeitern hat sich eine komplexe Zulieferindustrie angesiedelt. Direkt und indirekt hängen 25.000 Arbeitsplätze in Bochum an Opel. Die Auswirkungen der Autokrise am Immobilienmarkt würden wahrscheinlich „nicht so drastisch sein wie vielleicht in Niederbayern“, hofft Wolfgang Loke von der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung der Stadt Bochum.

Wenn Autozulieferer im Freistaat Werke dichtmachen, sei mit deutlich mehr Zwangsversteigerungen zu rechnen, weil die relativ gut bezahlten Mitarbeiter sich auf dem Land fremdfinanzierte Einfamilienhäuschen gebaut haben. Die Opelaner in Bochum wohnten dagegen zur Miete. Doch dass ein regionaler Markt mit knapp 180.000 Wohnungen einen solchen Schock nicht einfach wegstecken könnte, liegt auf der Hand. Viele Arbeitslose wären gezwungen, in billigere Wohnungen umzuziehen. Die – in Bochum bei durchschnittlichen Nettokaltmieten von rund 5,50 Euro ohnehin nicht allzu üppigen – Mietrenditen kämen weiter unter Druck.

Preisschere öffnet sich

Dienstleister in der Krise. In Frankfurt müssen nicht nur die Banken künftig kleinere Brötchen backen: Die Finanzkrise dringt in alle hier so stark konzentrierten Dienstleistungsbranchen vor. Auch die Jobs von Beratern, Wirtschaftsprüfern, Juristen oder Werbern sind gefährdet. Hinzu kommt: Vor allem in der mittleren Preisklasse ist die Auswahl in Frankfurt dank zahlreicher Neubauprojekte groß. Dennoch macht sich die Krise auf dem Immobilienmarkt noch nicht bemerkbar. Die Frankfurter müssen im Bundesvergleich immer noch tief in die Tasche greifen: Bei neu gebauten Mittelklasse-Eigentumswohnungen zahlen sie durchschnittlich 2800 Euro für den Quadratmeter. Für Top-Lagen im Westend, in Sachsenhausen oder im Nordend geben Banker oder Berater mehr als 4000 Euro pro Quadratmeter aus. „Viele verkaufen ihr Haus im Taunus und ziehen wieder in die Innenstadt, sobald die Kinder auf eigenen Beinen stehen. Diese Käufer suchen dann auch hochpreisige Wohnungen in erstklassigen innenstadtnahen Lagen“, sagt Frank Junker, Geschäftsführer der städtischen Bauträgergesellschaft ABG-Holding.

Wie die Qualität der Immobilien, so geht auch die Preisschere weit auseinander: „Bei den Verkäufen steigt der Anteil von Wohnungen mit Preisen über 350.000 Euro, und es werden auch schon mal 8000 Euro für den Quadratmeter einer Eigentumswohnung gezahlt“, so Michael Debus, Leiter des Gutachterausschusses der Stadt. Allerdings werden auch immer mehr Wohnungen zu unter 1000 Euro pro Quadratmeter angeboten. In Vierteln wie Bonames, in denen einst überteuerte Eigentumswohnungen von Finanzverkäufern unters Volk gebracht wurden, schmieren die Preise ab. Besser läuft es in innenstadtnahen Vierteln wie Nordend und Bornheim.

Nahverkehrsbereich gefragt

Dass auch in der Mainmetropole längst nicht mehr alles geht, musste Sophie Schöller (* Name von der Redaktion geändert) leidvoll erfahren. Seit einem Jahr steht ihre 95 Quadratmeter große Eigentumswohnung im Stadtteil Eschersheim leer. Für 247.000 Euro will derzeit niemand die 2001 gebauten vier Zimmer kaufen. Tiefgarage, eigener kleiner Garten und die ruhige Lage in einer Sackgasse – all das reichte noch nicht. Ein Interessent sprang im letzten Augenblick wegen Finanzierungsproblemen ab.

Familien zieht es vor allem in die nahe gelegenen Kleinstädte Kronberg, Bad Soden, Bad Homburg. Dort sind die Preise hoch, aber das Umfeld ist vor allem für Familien mit Kindern besser. Gute Nahverkehrsanschlüsse bringen Pendler in maximal 30 Minuten in die City.

Klaus Jakobs allerdings wird auf jeden Fall in Franfurt bleiben. Für eine Wohnung will er 350.000 Euro ausgeben – und das möglichst schnell: „Die Makler verbreiten schon, dass es viele von unserer Sorte gibt und deshalb die Preise steigen.“ Ein wenig beneide er Bekannte, die bereits in der eigenen Wohnung sitzen, sagt Jakobs: „Es gibt schon die Angst, zu spät dran zu sein.“ An Sophie Schöllers Wohnung in Eschersheim ist er trotzdem nicht interessiert: „Zu klein, zu weit draußen – kein Potenzial.“

Auch überzeugte Mieter lernen eben schnell dazu.

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