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Immobilienmarkt Die besten Städte für den Hauskauf

Immobilienkäufer müssen immer mehr Geld auf den Tisch legen. Sind die Preise schon zu stark gestiegen? Wo der Kauf noch lohnt, zeigt unser Ranking der 50 größten Städte.

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Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird
Platz 15: DüsseldorfWer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Platz 14: MünsterNach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KölnDie wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen. Quelle: dpa
Platz 12: IngolstadtBei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14. Quelle: dpa
Platz 11: PotsdamWie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: UlmDas beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger. Quelle: dpa
Platz 9: LandshutEinen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Quelle: dpa

Er ist ein modernes Orakel, ein Experte für heißgelaufene Märkte, für Übertreibungen in Beton: Konstantin Kholodilin, Wissenschaftler am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin, hat vor zwei Jahren für das Bundesfinanzministerium ein Frühwarnsystem entwickelt. Es schlägt Alarm, wenn sich am Immobilienmarkt eine Preisblase aufpumpt. Wann sind die Preise zu stark gestiegen? Wann drohen sie einzubrechen, weil zu viele Wohnungen und Häuser angeboten werden und Käufer und Mieter die aufgerufenen Preise nicht mehr zahlen können?

Damals war das akademischer Denksport, motiviert von den katastrophalen Zusammenbrüchen der Häusermärkte in den USA und Spanien. „Von einer Blase am Immobilienmarkt in Deutschland sprach 2011 noch niemand“, sagt Kholodilin. Nur drei Jahre zuvor, 2008, hatte er noch eine andere Studie publiziert: „Immobilienkrise? Warum in Deutschland die Preise seit Jahrzehnten stagnieren.“

Die Zeiten haben sich geändert. Heute wundern sich viele über die stark gestiegenen Preise für Wohnimmobilien. Kaum offenbart sich jemand als Immobilienkäufer, haken Freunde nach: „Jetzt noch? Bei den hohen Preisen?“ Andere pflichten bei: „Klar doch, bei den niedrigen Zinsen!“ An Immobilien scheiden sich die Geister. Selbst kaufwillige Interessenten sorgen sich darum, zu viel Geld für die Wohnung oder das Haus auszugeben – und es dann in einigen Jahren zu bereuen.

Zeit also für einen Faktencheck: Wo lohnt der Kauf von Haus oder Wohnung noch - und wo nicht? Die WirtschaftsWoche hat die Lage in den 50 größten deutschen Städten analysiert, Daten zu Immobilienpreisen und wichtigen Standortfaktoren ausgewertet und so ermittelt, wo Käufer gute Chancen auf weitere Wertzuwächse haben. Das komplette Ranking inklusive aller wichtigen Standortfaktoren sowie ausführliche Tabellen mit Wohnungspreisen, Wohnungsmieten und Hauspreisen aus den 50 größten Städten (jeweils mit Angaben für den stadtweiten Durchschnitt und im Detail für einfache, mittlere und gute Wohnlagen) finden Sie hier (Preis: 1,99 Euro). Eigentümer bekommen Hinweise darauf, wie viel ihre Immobilie heute wert ist. Kaufinteressenten können sehen, wie viel sie in etwa einplanen müssen und wo der Kauf aussichtsreich ist.

Chancen in Münster

In der Gesamtwertung der 50 Städte holt sich Münster den Sieg und löst damit Hamburg erstmals ab.

Die Stadt, vor allem bekannt für ihre Universität und Armeen von Fahrradfahrern, wird in den kommenden Jahren weitere Einwohner gewinnen. Bis 2022 soll sie um knapp zwei Prozent wachsen. Die Uni, gemeinsam mit der Uniklinik Münsters wichtigster Arbeitgeber, prägt auch die Wirtschaft. Biotechnologie-Unternehmen etwa profitieren von der Nähe zur Forschung. Die Arbeitslosenquote lag im Januar bei niedrigen 6,2 Prozent – 1,2 Punkte unter Bundesschnitt.

Prognosen für die Top-Immobilienstandorte

Schon jetzt ist der Anteil leer stehender Wohnungen und Häuser sehr niedrig. Die Aussichten auf weiter steigende Preise sind gut – zumal sich die Münsteraner das Wohnen vor Ort noch gut leisten können. Wohnungsmieter zahlen mit 7,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter und Monat zwar rund neun Prozent mehr als im Durchschnitt der 50 Städte. Dafür verdienen die Bewohner aber auch überdurchschnittlich gut: Ihr verfügbares Einkommen, pro Kopf werden es 2013 voraussichtlich über 20 000 Euro sein, liegt 13 Prozent über dem Schnitt.

Der Immobilienmarkt bietet Käufern damit beste Chancen. Gute wirtschaftliche Perspektiven, der niedrige Leerstand, aber auch Verbesserungen bei der Standortqualität und der Sozialstruktur bringen Münster in der Gesamtwertung 4,4 von 5 möglichen Punkten. (Das komplette Ranking finden Sie hier)

Hamburg und Oldenburg auf dem Treppchen

So lesen Sie Immobilienanzeigen richtig
Französischer BalkonEigentlich leuchten die Augen eines jeden Wohnungssuchenden, wenn das Wort Balkon in der Anzeige steht. Ist es allerdings ein französischer Balkon, dürfen sich Interessenten nicht zu viel erhoffen. Oft handelt es sich dabei lediglich um eine Art Austritt. Zwar hat der Mieter dann ein bodentiefes Fenster und kann eventuell den Fuß nach draußen setzen, ein Frühstück an der frischen Luft wird aber aufgrund des Platzmangels schwierig. Quelle: obs
Biotop im GartenEin schöner, individuell angelegter Garten - das klingt verlockend. Nicht selten ähnelt der tatsächliche Garten dann eher einem Tümpel als einer natürlichen Parkanlage. Quelle: dpa
Aufstrebendes ViertelWohnen im aufstrebenden Viertel ist zwar sehr schön, aber in der Regel auch sehr teuer. Die Mieten steigen, wie hier im Frankfurter Ostend, deutlich schneller als in anderen Gegenden. Seit die Europäische Zentralbank verkündete, dass sie vom Willy-Brandt-Platz ins Ostend zieht, ist das Wohnen dort deutlich attraktiver geworden. Ein weiteres Problem: Auch in aufstrebenden Vierteln wird meistens gebaut und saniert was das Zeug hält. Quelle: dpa
HandwerkerwohnungAn dieser Wohnung muss wirklich etwas getan werden - und zwar von Profis. Hier sollte also nur zugreifen, wer viel Zeit und Renovierungsgeschick mitbringt. Außerdem sollten aus Ausgleich für die Arbeiten mietfreie Monate rausgehandelt werden. Quelle: dpa
Umgebung mit hohem FreizeitwertWer hier wohnt, muss sich um seine Abendgestaltung keine Sorgen machen. Allerdings dürfte es auch nachts laut sein, Ruhestörungen sollten also fest eingeplant werden. Quelle: dpa
Mietfreier MonatSo viel Glück kann gar keiner haben. Zumindest nicht bei der aktuell angespannten Lage auf den Immobilienmärkten. Vermieter, die einen kostenfreien Monat anbieten, sind mit ziemlich hoher Wahrscheinlichkeit im Besitz einer Immobilie, die kein Mensch haben möchte. Quelle: dpa
DenkmalgeschütztHäuser, die unter Denkmalschutz stehen, sind normalerweise besonders alt und oft auch besonders schön. Allerdings ist dem Mieter bei solchen Immobilien meist jegliche bauliche Veränderung untersagt. Quelle: dpa

Dicht dahinter, mit jeweils 4,3 Punkten in der Gesamtwertung, landen im Ranking der Immobilienmärkte der Vorjahressieger Hamburg und das sehr viel kleinere Oldenburg. Obwohl beide Immobilienmärkte Welten trennen – in Oldenburg zahlen Käufer für Wohnungen im Schnitt nur 1550 Euro je Quadratmeter, in Hamburg fast 1000 Euro mehr – bieten sie Immobilienkäufern ähnlich gute Chancen auf langfristigen Wertzuwachs. Die Nachfrage wird hoch bleiben, das Angebot knapp. Auch im Rückblick sind die Immobilienpreise in beiden Städten ähnlich stark gestiegen: In Hamburg verteuerten sich Wohnungen seit 2008 um 34 Prozent, in Oldenburg um 32 Prozent.

Solche Preissprünge sind, allen Schlagzeilen von steigenden Preisen und Wohnungsnot zum Trotz, eher die Ausnahme. In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise nur moderat gestiegen. Für Wohnungen zahlen Käufer heute im bundesweiten Durchschnitt schlappe elf Prozent mehr als Anfang 2008, pro Jahr sind die Preise damit nur um etwa zwei Prozent gestiegen. In weiten Teilen Deutschlands müssen Käufer nicht einmal 1500 Euro für den Quadratmeter einplanen.

Prognose für Eigentumswohnungen bis 2015

Trotzdem ist der Immobilienboom keine Fata Morgana. Es gibt ihn – aber fast ausschließlich in größeren Städten. Dort hat er sich 2012 noch einmal beschleunigt: In den 50 größten deutschen Städten sind die Wohnungspreise um 5,5 Prozent gestiegen, zeigen Daten des Internet-Portals Immobilienscout24. Im Jahr 2011 lag der Preisanstieg noch gut einen Prozentpunkt niedriger, 2010 sogar nur bei 2,3 Prozent.

Niedrige Zinsen bergen Risiken

Entsteht sie also doch, die Immobilienblase, die irgendwann unweigerlich platzen muss? Experte Kholodilin greift bei dieser Frage nach einer Statistik zur Verschuldung der deutschen Haushalte. In der Regel zeigen sich Blasen daran, dass viele Menschen anfangen, geliehenes Geld zu investieren. Sie gehen so sicher von Wertzuwächsen aus, dass ihnen das Risiko, sich heillos zu verschulden, als sehr gering erscheint. Besonders groß ist diese Gefahr, wenn die Zinsen für Kredite niedrig sind – wie zurzeit.

Immobilienpreisindex: Bundesweit moderater Anstieg (Zur Vergrößerung bitte anklicken)

Eine Weile kann die Spekulation gut gehen, doch sobald sich abzeichnet, dass die tatsächliche Nachfrage – bei Immobilien ist das die Nachfrage derer, die nicht von Wertsteigerung profitieren, sondern tatsächlich einziehen wollen – nicht mehr mit dem Interesse der Spekulanten mithält, brechen die Preise ein. Die Spekulanten müssen verkaufen, damit sie die Kredite für ihre leer stehenden Objekte zurückzahlen können.

Tatsächlich haben die Deutschen pro Kopf aber nur drei Prozent mehr Geld als Kredit für Wohnung oder Haus aufgenommen als noch 2002. Über einen solch langen Zeitraum gesehen, ist der Zuwachs verschwindend gering. Außerdem sind die Kredite sehr viel leichter zu schultern, weil die verfügbaren Jahreseinkommen aller Haushalte viel stärker zugelegt haben.

Immobilienkredite pro Kopf und Belastung der Haushalte (Zur Vergrößerung bitte anklicken)

Spuren großer Risikofreude finden sich selbst in den aktuellsten Daten der Immobilienfinanzierer nicht, im Gegenteil. So haben Käufer, die Kredite aufgenommen haben, im Dezember ihre Immobilien zu 78 Prozent beliehen. Das zeigt eine Auswertung der Kreditplattform Europace, über die etwa 15 Prozent aller privaten Immobilienfinanzierungen abgewickelt werden.

Mitte 2009 lag der Kreditanteil mit 80 Prozent noch deutlich höher, er ist seitdem kontinuierlich gesunken. Er sehe in den Kreditstatistiken deshalb „keine Anzeichen für eine Preisblase“, sagt Kholodilin.

Das klingt beruhigend. Aber: Die Kreditdaten zeigen nur einen Teil des Immobilienmarkts. „In steigendem Maße kaufen Kapitalanleger die Wohnimmobilien in deutschen Großstädten“, sagt Markus Schmidt, Leiter Research beim Maklerunternehmen Aengevelt. Viele Kapitalanleger brauchen keine Kredite, sondern wollen eigenes Geld investieren – aus Mangel an renditeträchtigen Alternativen. Heute kann jeder Großstadtmakler von Käufern berichten, die 100 Prozent Eigenkapital auf den Tisch legen – früher die absolute Ausnahme.

Wohin mit dem Geld?

Immobilienträume für Globetrotter
Die Petronas Towers dominieren das Stadtbild in Kuala Lumpur. Quelle: gms
EcuadorGanz ähnliche Wohn- und Ferienträume bietet Ecuador: Egal ob im auf 2000 Metern Höhe gelegenen Quito in den Anden oder an der nördlichen Küste des südamerikanischen Landes - Immobilienmakler erschließen die Landschaft Ecuadors mehr und mehr für europäische Kunden. Allerdings müssen Neu-Ecuadorianer damit rechnen, dass sie zwar traumhafte Landschaften geboten bekommen, dafür aber mehrere Stunden unterwegs sind, bis sie den nächsten Supermarkt mit westlichem Sortiment erreichen. Quelle: gms
Blick auf den Dove Lake Quelle: gms
SambiaNoch einsamer ist es wahrscheinlich nur noch im afrikanischen Sambia entlang des Kariba-Sees. Umringt von Nationalparks und Wäldern erschließen Immobilienunternehmen hier die Gegend für westliche Abenteurer. Empfindlich dürfen die Hauskäufer allerdings nicht sein. Neben Krokodilen im See, die Geschmack an Menschen gefunden haben, hat die Region ein großes Umweltproblem wegen der ortsansässigen Kupferindustrie. Quelle: dpa
Allagash Falls Quelle: AP

Auch Profi-Investoren drängen verstärkt in den Markt. So kauften und verkauften sie 2012 große Wohnungspakete für 10,5 Milliarden Euro, ergeben Auswertungen des Immobiliendienstleisters Savills. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Plus von 46 Prozent.

Unter diesen Käufern tummeln sich nicht nur klassische Immobiliengesellschaften, sondern auch Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionsfonds. Sie steckten insgesamt 2,2 Milliarden Euro in solche Wohnungspakete. Auch für 2013 rechnet Savills mit einem „überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen“.

In besonders begehrten Lagen gibt es kaum noch Angebot, das die steigende Nachfrage befriedigen könnte. So berichtet der Gutachterausschuss für die Stadt Frankfurt, dass die Anzahl der Transaktionen im vergangenen Jahr gefallen sei, „aufgrund der begrenzten Angebotslage“. Es fänden sich kaum Verkäufer, da diese nicht wüssten, wie sie das frei werdende Geld sicher und rentabel anlegen sollten. Das Interesse der Käufer sei hingegen groß. Die Preise sind entsprechend gestiegen, je nach Baujahr um bis zu 14 Prozent.

Besonders gefragt waren in Frankfurt Wohnungen im Westend, Nordend und in Sachsenhausen. Angebote sind Mangelware. Nur bei den Neubauwohnungen hat das zwischen Messe und Frankfurter Hauptbahnhof entstandene Europaviertel für etwas Entspannung gesorgt. Fast jede zweite 2012 neu verkaufte Wohnung steht dort. Neubau-Eigenheime sind ebenfalls knapp – besonders beliebt und teuer waren solche im neu entstehenden Holbein-Viertel, das im Stadtteil Sachsenhausen auf dem Gelände eines alten Güterbahnhofs wächst. Sie kosteten laut Gutachterausschuss im Schnitt 500.000 Euro.

Wer feststellen will, wie tragfähig ein Preisanstieg wirklich ist, muss neben der Preisentwicklung vor allem Faktoren untersuchen, die künftig auf Wohnraumnachfrage und -angebot wirken. Für die Nachfrage ist das Bevölkerungswachstum wichtig, vor allem die Anzahl der Haushalte. Daneben spielt eine Rolle, wie viel die Haushalte verdienen. Nur wenn sie sich das Wohnen vor Ort leisten können, bleiben sie und kaufen oder mieten eine Immobilie. Das Angebot wiederum wird vor allem von der Zahl der Neubauten und den dafür ausgewiesenen Flächen bestimmt.

Überraschender Zustrom

Die Nachfrage nach Wohnraum wird in den kommenden Jahren noch steigen. Das Statistische Bundesamt rechnet in seinen Prognosen bis 2025 mit einer steigenden Anzahl von Haushalten, vor allem durch immer mehr Singlehaushalte. Der Höchststand wäre 2025 dann bei 41,1 Millionen Haushalten erreicht, etwa 700.000 mehr als aktuell. In den alten Bundesländern soll die Anzahl der Haushalte sogar bis 2029 steigen, in den neuen Bundesländern sinkt sie schon heute.

Dabei gehen die Statistiker davon aus, dass pro Jahr maximal 200.000 Menschen mehr nach Deutschland ein- als auswandern. Für die vergangenen Jahre war diese Annahme aber deutlich zu vorsichtig, da vor allem aus den Euro-Krisenländern wie Spanien und Griechenland mehr Menschen nach Deutschland zogen: 2011 kamen netto 280 000 Einwanderer, im vergangenen Jahr dürften es über 340 000 gewesen sein. „Die Zuwanderer ziehen überwiegend in die Großstädte und dort in die Innenstädte“, sagt Tobias Just, Immobilienwissenschaftler der Uni Regensburg. Genau dorthin also, wo ohnehin schon viele Menschen nach einer Wohnung suchen und das Angebot, wie in Frankfurt, besonders knapp ist.

Kein Druck auf die Preise absehbar

Was beim Hausverkauf zu beachten ist
Wer bekommt das Geld?Vor dem Verkauf sollten auf jeden Fall die Besitzverhältnisse geklärt sein. Wenn es mehrere Eigentümer gibt, wie beispielsweise bei Ehepaaren, dann steht auch beiden der Verkaufspreis zu. Kompliziert wird es, wenn ein Dritter Ansprüche hat, etwa weil er lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie hat.    Quelle: gms
Was passiert mit den Schulden?Sollte die Immobilie noch mit Schulden belastet sein, ist zu klären, was damit passiert. Die Bank als Darlehensgeber muss beispielsweise zustimmen, damit der neue Eigentümer die Schulden übernehmen darf. Auch bei einer vorzeitigen Tilgung des Darlehens muss der Kreditgeber zustimmen. Quelle: dpa
Zeit lassenNicht nur der Kauf, auch der Verkauf einer Immobilie sollte immer gut durchdacht sein. Wer viel Geld für sein Haus bekommen möchte, sollte also nicht überhastet auf die Suche nach Käufern gehen, sonst muss am Ende der Preis gesenkt werden. Quelle: AP
Mit oder ohne MaklerFür jeden Verkäufer stellt sich die Frage, ob er mit oder ohne Makler verkaufen will. Einerseits kann es für den Verkäufer bequem sein, einen Makler einzusetzen. Dieser kümmert sich um Besichtigungstermine, Zeitungsanzeigen und andere Formalien. Andererseits muss dann auch die Kostenfrage geklärt sein. Denn die Maklerprovision kann entweder nur vom Käufer gezahlt werden, oder von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen. Dann beträgt sie in der Regel für jeden maximal drei Prozent. Quelle: dpa
Viele EinschränkungenGrundsätzlich wird auf Gewinne von Hausverkäufen Einkommensteuer fällig. Allerdings hängt die Steuerpflicht davon ab, wie die Immobilie vorher genutzt wurde. War die Immobilie vermietet und wird innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, werden auf die Gewinne Steuern fällig. Ist die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen, stehen Verkäufer besser dar. Auch selbstgenutzte Häuser dürfen unter bestimmten Umständen steuerfrei verkauft werden. Quelle: dpa
Wohnlage entscheidet über PreisIn guten Lagen wie hier in Frankfurt am Main sollte es kein Problem sein, einen guten Käufer für die Immobilie zu finden. Wer allerdings weit ab von Ballungsräumen auf dem Land wohnt, sollte genau prüfen, welchen Preis er für sein Haus verlangen kann. Quelle: dpa
Kritische FragenKritische Fragen des Interessenten können schnell nach hinten los gehen. Wer die hohen Heizkosten seiner Immobilie lieber verschweigen will, sollte sich auf entsprechende Fragen gut vorbereiten. Grundsätzlich gilt: Häuser mit einer guten Energiebilanz lassen sich auch gut verkaufen. Quelle: dpa

Strömen weiter so viele Zuwanderer nach Deutschland, würden insgesamt noch mehr Wohnungen benötigt als die bisher prognostizierten 200.000 bis 250.000 pro Jahr. Selbst diese werden aber noch nicht gebaut: 2011 wurden nur 183 000 Wohnungen fertiggestellt. Immerhin: Das sind knapp 15 Prozent mehr als 2010. Der Markt reagiert also auf die gestiegene Nachfrage. Der Trend dürfte anhalten: 2012 haben Bauherren für über 240 000 neue Wohnungen eine Baugenehmigung bekommen.

Dass ein Überangebot die Preise drücken könnte, ist nicht absehbar. Neben der Zuwanderung sorgt dafür auch die steigende Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte für Nachfrage. „In Hamburg, München oder Berlin sind deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt worden, als zusätzliche Haushalte gebildet wurden“, sagt Just.

Immobilien sind erschwinglich

Die gute Nachricht: In den meisten Städten können sich Käufer Immobilien auch noch leisten. Die meisten von ihnen, vor allem Selbstnutzer, finanzieren ihre Immobilie zum größten Teil per Kredit und profitieren von den stark gefallenen Zinsen für Baugeld. Der Zinsrückgang habe den Preisanstieg bei Immobilien „deutlich überkompensiert“, ergab eine aktuelle Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Es sei daher nicht schwerer, sondern leichter geworden, Wohneigentum zu bilden.

Selbst in Städten mit stark anziehenden Preisen glichen die niedrigeren Zinsen den Preisanstieg demnach aus. Da zugleich das verfügbare Haushaltseinkommen in den vergangenen Jahren gestiegen ist (allein zwischen 2007 und 2011 um neun Prozent), ist die tatsächliche Belastung der Käufer, gemessen an ihrer Kaufkraft, noch stärker gefallen.

Setzt man die Immobilienpreise und das verfügbare Einkommen ins Verhältnis und definiert den langfristigen Durchschnitt dieses Verhältnisses als Grenze zwischen Unter- und Überbewertung des Immobilienmarktes, sind die Immobilienpreise in Deutschland sogar zu niedrig. Sie könnten bis 2020 jedes Jahr um drei Prozentpunkte mehr steigen als das verfügbare Einkommen, ohne dass der langfristige Durchschnitt dieses „Erschwinglichkeits-Index“ überschritten würde, zeigt eine Studie von Deutsche Bank Research. Aktuell wäre der deutsche Markt nach diesem Maß noch „20 Prozent unterbewertet“.

Niedrigere Renditen

Für einen tragfähigen Aufschwung am Immobilienmarkt spricht auch, wenn die Mieten mit dem Preisanstieg mithalten. Dahinter steckt folgende Überlegung: Steigen die Mieten um fünf Prozent, sind Investoren bereit, fünf Prozent mehr für eine Immobilie zu zahlen – ihre Rendite bliebe unter dem Strich die gleiche.

Steigen die Kaufpreise hingegen, ohne dass die Mieten anziehen, müssen Investoren sich mit geringeren Renditen zufriedengeben. Das Risiko, dass sie verkaufen oder gar nicht erst kaufen, nimmt bei stagnierenden Mieten und steigenden Kaufpreisen also zu.

In den vergangenen Jahren der Euro- und Staatsschuldenkrise sind die Renditen risikoarmer Geldanlagen gesunken. Deutsche Staatsanleihen mit zehn Jahren Laufzeit etwa bringen nur noch 1,7 Prozent Zins pro Jahr. „Selbst wenn die Mieten in vielen Städten etwas langsamer gestiegen sind als die Preise, sind die Mietrenditen weiterhin deutlich höher als die Anleihezinsen – sogar in den Top-Lagen in München, Hamburg oder Berlin“, sagt Just. Der Renditeabstand zu Anleihen sei heute sogar höher als vor drei oder fünf Jahren. Das sichert den Markt gegen eine Verkaufswelle ab.

Risiko Mietpreisbremse

Hier kaufen die Investoren
StuttgartDie Großstädte stehen auf dem Einkaufszettel der Wohnimmobilien-Investoren ganz oben. 20 Prozent der Banken, Versicherer, Fonds oder anderen professionellen Marktteilnehmern sehen Stuttgart „besonders im Investmentfokus“. 23 Prozent der Befragten nehmen die Landeshauptstadt aber nicht ins Visier. Quelle: DPA
MünchenMünchen gilt schon lange als teuerstes Pflaster Deutschlands. Daran dürfte sich auf Sicht nichts ändern. 24 Prozent der Marktteilnehmer nehmen die bayerische Metropole in den Fokus. 23 Prozent zeigen kein Interesse. Quelle: dapd
KölnFür Frohsinn sorgt auch die Karnevalsmetropole Köln bei den Investoren. 23 Prozent planen ein Investment. der gleiche Anteil ist nicht interessiert. Quelle: DAPD
HamburgDer Blick auf die Elbe und der Nachfrageüberschuss machen Hamburg bei Wohnimmobilieninvestoren beliebt. 24 Prozent der Marktteilnehmer planen ein Investment. 16 Prozent zeigen kein Interesse. Quelle: dpa
UmfrageWelche Städte sind bei Investoren für Wohnimmobilien besonders begehrt? Diese Frage stellte die Wirtschaftsprüfer und Berater von Ernst & Young mehr als 250 Marktteilnehmern, darunter Banken, Fonds, Versicherungen und Wohnungsgesellschaften. Quelle: dapd
FrankfurtAn Investments in der Bankenmetropole sind 24 Prozent der Immobilieninvestoren interessiert. 19 Prozent winken ab. Quelle: dpa
DüsseldorfDüsseldorf macht seinem Ruf als Luxusstadt alle Ehre. 23 Prozent möchten investieren, 19 Prozent nicht. Quelle: dpa

Nach Daten von Immobilienscout24 sind unter den 50 größten Städten nur in München, Freiburg und Hamburg die Wohnungspreise seit 2008 deutlich stärker gestiegen als die Mieten. In München steht dem Preisanstieg von 39 Prozent nur ein Mietzuwachs von zwölf Prozent gegenüber. Im Durchschnitt aller 50 Städte sind die höheren Preise aber weitgehend durch höhere Mieten gedeckt. 2012 stiegen die Mieten in den 50 Städten durchschnittlich um 3,1 Prozent. Einen leichten Mietanstieg bei rückläufigen Kaufpreisen gab es in den vergangenen Jahren im Ruhrgebiet, vor allem in Dortmund, Bochum und Gelsenkirchen. Hier wollen Käufer für die langfristig mauen Anlagechancen wohl mit noch höheren Mietrenditen entschädigt werden.

Ein gewisses Risiko droht Investoren von der Politik: Steigende Mieten werden eines der Top-Themen im Bundestagswahlkampf sein. Die SPD plant eine stärkere Deckelung von Mieterhöhungen. Die Politiker könnten steigenden Mietrenditen damit einen Riegel vorschieben, würden langfristig aber neue Bauherren verschrecken und für ein knapp bleibendes Immobilienangebot sorgen. Dann könnten die Preise sogar noch stärker steigen – und Eigentümern weitere Wertzuwächse bescheren.

Farbbeutel gegen Mietsprünge

Der Deutsche Mieterbund warnt schon vor unbezahlbaren Mieten: In Groß- und Universitätsstädten müssten neue Mieter heute oft 30 Prozent mehr zahlen als die Durchschnittsmiete vor Ort. Da hilft es kaum, dass der Maklerverband IVD vorrechnet, dass Mieter in den vergangenen Jahren einen nahezu konstanten Anteil ihres Nettoeinkommens für Wohnkosten aufbringen müssen.

Selbst aus Sicht der Kapitalanleger ist es wichtig, dass Mieter sich das Wohnen vor Ort noch leisten können. Sonst kommt es schnell zu sozialen Spannungen, die auch dem Immobilienmarkt schaden. In Berlin ist das in Teilen Kreuzbergs zu beobachten, etwa in der Lausitzer Straße. Kaum ist dort, zwischen Altbauten und Nachkriegswohnblocks, ein Haus frisch saniert, fliegen Farbbeutel auf die frisch getünchte Fassade. Um die Ecke wird auf einem großen Transparent auf die nächste Aktion Mitte Februar hingewiesen: „Zwangsräumung blockieren!“

Im Ranking (erhältlich im WiWo-Shop) schneiden Städte schlechter ab, wenn die Bewohner vor Ort einen größeren Teil ihres Einkommens für das Wohnen vor Ort aufbringen müssen als anderswo. Vor allem in München und Frankfurt ist die Belastung für Mieter groß. In Hamburg hingegen sind Mieten und Kaufpreise für die Bewohner vor Ort eher zu verschmerzen. Das absolute Niveau ist dort zwar hoch, aber nicht spitze, das verfügbare Einkommen dafür mit knapp 23.000 Euro pro Kopf deutlich höher als in den meisten anderen Städten. Im Ranking ist das entscheidend und macht Hamburg für Immobilienkäufer attraktiver als etwa Frankfurt und München, die bei den übrigen Standortfaktoren ähnlich gut abschneiden.

Für die fünf größten Städte, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln und München, hat die WirtschaftsWoche die Preise auch auf Stadtteilebene ausgewertet und mit der dortigen Kaufkraft verglichen.

In Berlin sind zum Beispiel im noblen Stadtteil Grunewald, im Südwesten gelegen, die Preise am höchsten. Gemessen an der Kaufkraft der gut verdienenden Bewohner vor Ort, sind Mieten und Preise zwar teuer, aber besser tragbar als zum Beispiel in Kreuzberg. Obwohl Mieten und Kaufpreise dort gut ein Viertel günstiger sind, sind sie für die weniger einkommensstarken Kreuzberger relativ teurer. Die detaillierten Tabellen für die Stadtteile der Großstädte mit Wohnungspreisen, Wohnungsmieten, Preis-Kaufkraft-Relation und Preisprognose finden Sie ebenfalls im WiWo-Shop.

Münchner müssen flüchten

Wo die Deutschen nicht wohnen wollen
Ein Häuschen im Grünen und vor allem fern ab von jeder störenden Geräuschkulisse - der Traum vieler Deutschen. Doch wovor graut es ihnen? Immonet hat 2316 Deutsche gefragt, wohin sie auf keinen Fall ziehen würden. Quelle: dpa
Wohn-Paradies: Ruhig, mit angenehmen Nachbarn, einer reichhaltigen Infrastruktur mit Freizeit- und Shoppingangeboten und einer guten Verkehrsanbindung - all das macht hingegen eine beliebte Lage für die Befragten aus. Quelle: dpa/dpaweb
Platz 4: Tierischer Lärm Gegenüber Hunden und Katzen herrscht Toleranz: Lediglich knapp 7 Prozent der Befragten finden Maunzen und Bellen in Hörweite so störend, dass sie ein Tierheim bei der Immobiliensuche meiden würden. Quelle: dapd
Platz 3: Kindergeschrei Es herrscht laut der Studie in Deutschland eine starke Aversion gegen Kinderlaute: Für immerhin rund 13 Prozent der Befragten ist ein Kindergarten in der Nachbarschaft ein Grund, Haus oder Wohnung zu verschmähen. Quelle: dpa
Platz 2: Motorenlärm Auf Platz zwei in der Liga der unbeliebten Nachbarschaften sind die Brummer auf den Straßen: Mehr als ein Viertel, nämlich 26 Prozent der Umfrage-Teilnehmer würden um keinen Preis in die Nähe einer Autobahn ziehen. Quelle: dpa
Platz 1: Flugzeuggetöse Die schlimmsten Störenfriede - das befanden mehr als die Hälfte der Befragten - sind Flugzeuge: 54 Prozent der User würden niemals in die Nähe eines Flughafens ziehen. Pech nur, wenn der Flughafen einfach in die Nachbarschaft zieht - sowie in Berlin-Schönefeld. Quelle: dapd

Sind Preise und Mieten für die Bewohner vor Ort erträglich, steigert das die Chance auf einen anhaltenden Preisanstieg. In einigen Städten sei „die Grenze des Bezahlbaren schon erreicht“, sagt Michael Kiefer, Leiter Immobilienbewertung bei Immobilienscout24. Bauträger bräuchten bei hochpreisigen Wohnungen auch an beliebten Standorten mittlerweile länger, bis sie Käufer gefunden haben.

Außergewöhnlich große Preissprünge von über zehn Prozent pro Jahr werden daher kaum zur Regel werden. Selbst die berufsbedingt optimistischen Makler gehen davon nicht aus. „Derart starke Preis- und Mietsteigerungen, wie wir sie 2011 und 2012 in den besonders begehrten Wohnlagen vieler Großstädte und Ballungsräume erlebt haben, werden 2013 höchstwahrscheinlich nicht mehr auftreten“, sagt Jürgen Schick, Vizepräsident des IVD.

In Zukunft dürften auch regionale Faktoren wieder eine stärkere Rolle spielen: So ließen sich in Berlin problemlos weitere Wohnungen in städtischen Lagen bauen, es gibt genügend freie Flächen. Obwohl die Hauptstadt seit Jahren Einwohner dazugewinnt, hat sie immer noch eine Million Einwohner weniger als zum Höchststand vor gut 70 Jahren. Steigt das Angebot dann kräftig, was derzeit noch nicht absehbar ist, könnte das den Preisanstieg dämpfen.

In Hamburg oder München dagegen ist kaum Platz für große Neubauprojekte vorhanden. Hier müssen Wohnungssucher künftig noch stärker auf Randlagen ausweichen, was die Preise in den Innenstädten stützen und die im Umland weiter antreiben dürfte. So müssen nach städtischen Prognosen bis 2030 in München 116.000 neue Wohnungen entstehen. Die vorhandenen Bauflächen reichen dafür nicht aus. Deshalb muss München „nachverdichten“, wie das im Jargon der Städteplaner heißt – nachträglich in gewachsenen Stadtteilen neue Bauflächen ausweisen und dafür auch Grünflächen aufgeben. Etwa die Hälfte des Bedarfs soll so gedeckt werden.

Selbst dann werden viele Wohnungssuchende noch außerhalb Münchens Ausschau halten müssen. Schon heute suchen sie im Umkreis von bis zu 60 Kilometern nach einer Bleibe. Entlang der A 8 zwischen Augsburg und München etwa sind die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser auch auf dem Land untypisch hoch.

Immobilien



Rechnen Münchner Arbeitnehmer nach, ziehen sie sowieso besser nach Augsburg. Eine 80 Quadratmeter große Wohnung kostet dort pro Jahr durchschnittlich 6800 Euro Kaltmiete, in München wären 11 500 Euro fällig. Mit dem ICE schaffen Pendler die Strecke zwischen beiden Städten in einer halben Stunde. Die Monatskarten für die Bahn kosten pro Jahr nur 2650 Euro, die sich auch noch von der Steuer absetzen lassen.

Unter dem Strich hätte ein Arbeitnehmer am Jahresende rund 2850 Euro mehr in der Tasche, wenn er, statt in München zu wohnen, von Augsburg pendeln würde. Zu mäßigen 1,0 Prozent Zinsen aufs Tagesgeldkonto gelegt, wären dies nach zehn Jahren 30.115 Euro. Damit ließen sich in Augsburg gut 20 Prozent einer 80-Quadratmeter-Wohnung anzahlen – zu heutigen Preisen, versteht sich.

Hier finden Sie das komplette Immobiliendossier der WirtschaftsWoche mit dem exklusiven Ranking der 50 größten Städte von Aachen bis Wuppertal, Daten zu Immobilienpreisen und wichtigen Standortfaktoren. Außerdem die Angaben für die einzelnen Stadtteile von Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt. Plus: Teil I und Teil II der Serie Wohnungsmarkt (Politische Lösungsansätze gegen die Wohnungsnot; Reportagereise zu Brennpunkten des Wohnungsmarkts). Preis: 1,99 Euro

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