Das Risiko starker Preiskorrekturen am Immobilienmarkt steigt einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zufolge. „Wir stehen in Deutschland zwar nicht vor dem Platzen einer riesigen Immobilienpreisblase“, sagte DIW-Studienautor Konstantin Kholodilin zu der Untersuchung, die der Nachrichtenagentur Reuters am Mittwoch vorlag. „Aber Preiseinbrüche von bis zu zehn Prozent bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen sind durchaus möglich.“ Demnach sind die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen in den 97 untersuchten Städte in diesem Jahr durchschnittlich elf Prozent gestiegen, während die Mieten nur um vier Prozent zunahmen.
Dass sich Kaufpreise und Mieten derart auseinanderentwickeln, hält das DIW für bedenklich. „Da Immobilienkäufe durch Mieteinnahmen – oder im Falle einer Eigennutzung durch eingesparte Mietzahlungen – refinanziert werden, sollten sich die Immobilienpreise langfristig im Einklang mit den Mieten entwickeln.“ Sei dies nicht der Fall, liege der Verdacht nahe, dass Immobilien als Spekulationsobjekte genutzt werden und es zu Preisblasen kommen könne. Statistische Tests hätten solche spekulativ bedingten Preisübertreibungen bestätigt, so die Forscher.
Dennoch dürfte der Immobilienmarkt in Deutschland noch vergleichsweise stabil bleiben, schreiben die Autoren Konstantin Kholodilin und Malte Rieth. Zwar verschlechtern sich die Finanzierungsbedingungen infolge der steigenden Zinsen zusehends. Der Anteil der Kredite mit einer längerfristigen Zinsbindung sei aber nach wie vor relativ hoch und eine um sich greifende Verschuldung der privaten Haushalte nicht abzusehen. Zudem gingen die hohen Immobilienpreise vielerorts auf eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot zurück. In vielen deutschen Großstädten wachse die Bevölkerung wieder, während aufgrund der ungünstigeren Finanzierungsbedingungen, enorm gestiegener Baukosten und vielerorts auch personeller Engpässe zu wenige neue Wohnungen entstehen. In Großstädten wie Berlin, Düsseldorf und Köln sei die Zahl der fertig gestellten Wohnungen im vergangenen Jahr sogar gesunken.
Mehr öffentliche Investitionen
Die DIW-Experten sehen deshalb die Politik am Zug. Sie müsse sich darauf fokussieren, günstigen Wohnraum in den Ballungsgebieten bereitzustellen. „Die Politik sollte mit beschleunigten Verfahren und höheren öffentlichen Bauinvestitionen der Neubautätigkeit schnell wieder Schwung verleihen“, sagte Rieth.
Die DIW-Berechnungen fußen auf Daten des Immobilienverbandes IVD für die Jahre 1996 bis 2022. Demnach haben sich die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser im vergangenen Jahrzehnt in etwa verdoppelt. Eigentumswohnungen wurden im selben Zeitraum um rund die Hälfte teurer, Baugrundstücke um etwa ein Drittel. Die Mieten stiegen mit durchschnittlich 56 Prozent zwar ebenfalls, in vielen Fällen aber deutlich weniger stark als die Preise für Wohneigentum. Eine Immobilie kostete in Großstädten zuletzt so viel wie 28 Jahresmieten – ein Höchststand seit Mitte der 1990er Jahre.
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