Wie schnell sich der gezahlt Kaufpreis über Mietersparnis oder die Rendite des Vermieters amortisiert, hängt maßgeblich an den Finanzierungskonditionen - und die sind fraglos so günstig wie noch nie. So liegt etwa die standardisierte monatliche Kreditrate für ein Darlehen über 150.000 Euro, 80 Prozent Beleihung, zehn Jahren Zinsbindung und einer Tilgungsrate von zwei Prozent nach Angaben von Dr. Klein bei durchschnittlich 499 Euro - und damit nochmals 20 Euro niedriger als vor einem Jahr.
Entsprechend sind auch die Zinssätze noch immer im historischen Tief. Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung liegen nach Berechnungen von Interhyp bei rund 1,1 Prozent, mit zehnjähriger Zinsbindung steigt in Richtung 1,5 Prozent bei den günstigsten Anbietern. Wer sich das Zinsniveau gleich für 15 Jahre sichert, zahlt nur 0,5 Prozentpunkte mehr, bei 20 Jahren Laufzeit sind es 0,75 Prozentpunkte mehr.
Das macht die Baufinanzierung erschwinglich und treibt zugleich vielerorts die Immobilienpreise in die Höhe - einfach, weil einige Käufer auch höhere Kreditsummen stemmen können.
Tilgung auf Rekordniveau
Gleichzeitig achten Immobilienkäufer zunehmend auf eine hohe Tilgungsrate. Sie ist binnen eines Jahres um einen halben Prozentpunkt auf gut drei Prozent gestiegen. "Wir raten Häuslebauern seit Jahren zu höheren Tilgungen", sagt Stephan Gawarecki, Vorstandschef von Dr. Klein & Co. "Denn bei gleichbleibender Tilgungshöhe verlängert sich die Zeit bis zur Schuldenfreiheit, je niedriger die Zinsen sind." Da dieser Effekt an der Konstruktionsweise der typischen Annuitätendarlehen liegt, seien insbesondere angesichts der niedrigen Zinsen höhere Tilgungssätze empfehlenswert und für die meisten dann auch bezahlbar.
Eine hohe Tilgung und möglichst viel Eigenkapital sind daher auch die Grundvoraussetzung für eine schnelle Amortisation der Immobilieninvestition. Wer jetzt eine Immobilie kauft, sollte die Tilgungsrate daher hoch ansetzen und möglichst auch noch flexibel gestalten. Viele Baufinanzierer ermöglichen ein einmaliges Heraufsetzen der Tilgung während der Zinsbindungsfrist ohne weiteren Zinsaufschlag.
"Für Eigennutzer wie für Kapitalanleger gilt im aktuellen Zinsumfeld gleichermaßen: Wer viel tilgt, hat die Darlehenslaufzeit unter Kontrolle und investiert sein Vermögen gewinnbringend", rät auch Michiel Goris, Chef beim Baufinanzierungsvermittler Interhyp. Er rät insbesondere Kapitalanlegern und künftigen Vermietern dazu, sich intensiv mit dem lokalen Immobilienmarkt zu beschäftigen. Wer die Wohnraumachfrage und die langfristige Entwicklungsprognose für die Region kennt, kann auch die Vermietbarkeit einer Immobilie einschätzen. Mietspiegel, Vermieterverbände, vergleichbare Mietangebote und Inserate helfen bei der Orientierung.
Die Beurteilung des lokalen Wohnungsmarktes schlägt sich auch in den Finanzierungskonditionen, ergo in der Zinshöhe nieder. Objekte in guten Lagen mit schlechter Mietprognose können vom Baufinanzierer mit einem Abschlag bewertet und entsprechend ungünstiger finanziert werden. Umgekehrt kann ein niedriges Preisniveau bei relativ hohen Mietrenditen eine Finanzierung aus Sicht der Bank risikoärmer machen, so dass sie auch günstigere Konditionen anbieten kann.
Regionale und überregionale Finanzierungangebote einholen
Die Zeiten, in denen einzelne Banken ausschließlich anhand der Objektbewertung die Konditionen festgezurrt haben, sind jedenfalls endgültig vorbei. Alle Immobilienfinanzierer interessieren sich heute außer für die Objektlage und den -zustand auch für den Kreditnehmer: Einkommen, Familienverhältnis, Haushaltsausgaben und vieles mehr fließen in das Finanzierungsangebot ein, oftmals an die 100 verschiedenen Faktoren.
Wer also die Rendite beziehungsweise die Amortisation seiner Immobilie optimieren will, sollte unbedingt die regionalen und überregionalen Finanzierungsangebote miteinander vergleichen. Da sich eine regionale Bank in der Regel mit der Beurteilung der Mikrolage leichter tut und auch die Einkommensstruktur und Wohnraumnachfrage auf dem lokalen Markt besser kennt, kann das im Einzelfall zu Vor- oder Nachteilen bei den Finanzierungkosten führen. Überregionale Banken nutzen dafür häufig Durchschnittwerte aus Datenbanken oder pauschale Ansätze. Auch dieses Vorgehen kann mal zum Vorteil und mal zum Nachteil des Kreditnehmers ausfallen.