Immobilienmarkt In der Stadt mieten, außerhalb kaufen und vermieten

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Finanzierung bestimmt die Rendite

Wie schnell sich der gezahlt Kaufpreis über Mietersparnis oder die Rendite des Vermieters amortisiert, hängt maßgeblich an den Finanzierungskonditionen - und die sind fraglos so günstig wie noch nie. So liegt etwa die standardisierte monatliche Kreditrate für ein Darlehen über 150.000 Euro, 80 Prozent Beleihung, zehn Jahren Zinsbindung und einer Tilgungsrate von zwei Prozent nach Angaben von Dr. Klein bei durchschnittlich 499 Euro - und damit nochmals 20 Euro niedriger als vor einem Jahr.

Entsprechend sind auch die Zinssätze noch immer im historischen Tief. Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung liegen nach Berechnungen von Interhyp bei rund 1,1 Prozent, mit zehnjähriger Zinsbindung steigt in Richtung 1,5 Prozent bei den günstigsten Anbietern. Wer sich das Zinsniveau gleich für 15 Jahre sichert, zahlt nur 0,5 Prozentpunkte mehr, bei 20 Jahren Laufzeit sind es 0,75 Prozentpunkte mehr.

Das macht die Baufinanzierung erschwinglich und treibt zugleich vielerorts die Immobilienpreise in die Höhe - einfach, weil einige Käufer auch höhere Kreditsummen stemmen können.

Wo Bauland richtig teuer ist
Das Statistische Bundesamt erfasst die vereinbarten Preise bei Veräußerung und Erwerb unbebauter Grundstücke mit einer Größe von 100 Quadratmeter und mehr. In nachfolgenden Galerie werden die Preise für baureifes Land gelistet. Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Dazu gehören Grundstücke oder Grundstücksteile, die von der Gemeinde für die Bebauung vorgesehen sind. Sie liegen im Allgemeinen an endgültig oder vorläufig ausgebauten Straßen und sind in der Regel bereits in passende Bauparzellen eingeteilt.Quelle: Statistisches Bundesamt Quelle: dpa
Nirgendwo in Deutschland in Bauland günstiger als in Sachsen-Anhalt. Der Quadratmeter kostete 2014 im Schnitt nur 34,88 Euro. Im ersten Quartal 2015 stieg der Quadratmeterpreis zwar auf 38,78 Euro*. Dennoch befindet sich auch dieser Preis deutlich unter dem bundesdeutschen Schnitt von 138,74 Euro pro Quadratmeter.*Hinweis: Der zeitliche Vergleich der Durchschnittswerte ist nur bedingt verwendbar und hat hier nur illustrativen Charakter. Das liegt an den statistischen Massen, aus denen sie ermittelt werden, die sich jeweils aus anders gearteten Einzelfällen zusammensetzen können. Quelle: dpa
Auch in Thüringen bestätigt sich, dass Bauland im ehemaligen DDR-Gebiet deutlich günstiger ist als in den alten Bundesländern. Ein Quadratmeter kostete in Thüringen im vergangenen Jahr im Schnitt 44,60 Euro. Im ersten Quartal des laufenden Jahres stieg der Preis auf 50,59 Euro. Quelle: dpa
Dresden gehört neben Leipzig zu den größten Städten in Sachsen. Die Baufläche dürfte hier deutlich treuer sein als auf dem Land. Im Jahre 2014 kostete insgesamt der Quadratmeter durchschnittlich 45,79 Euro. Die Preise steigen allerdings deutlich an. Im ersten Quartal 2015 musste ein Quadratmeter Bauland bereits mit 53,62 Euro bezahlt werden. Quelle: dpa
Brandenburg gehört wie viele andere neuen Bundesländer zu den strukturschwachen Gebieten. Dementsprechend niedrig sind die Preise für baureifes Land. Der Quadratmeter kostete 2014 im Schnitt 60,10 Euro. 2015 stieg der Preis nur leicht auf 61,06 Euro. Quelle: dpa
Für Mecklenburg-Vorpommern gilt dasselbe wie für Brandenburg. Die Wirtschaftskraft des nordöstlichen Bundeslands ist gering. Die Preise für Bauland sind deswegen niedrig – und nicht nur das. Sie sind im ersten Quartal 2015 auch deutlich gesunken. Mussten 2014 durchschnittlich 63,85 Euro für den Quadratmeter ausgegeben werden, waren es 2015 nur noch 46,93 Euro. Quelle: dpa
Als im Jahre 2000 in Hannover die Expo eröffnet wurde, rieben sich in der Stadt die Politiker die Hände. Die Erwartungen waren groß, vor allem nach der Expo sollten sich in den Pavillons Internet- und Hightech-Firmen ansiedeln und so für dicke Einnahmen sorgen. Doch es kam alles anders. Die zerplatzende Dotcom-Blase machte alle Pläne zunichte und trieb Hannover in die Miese. Mittlerweile hat sich die Lage gebessert. Auch die Preise für Bauland sind in Niedersachsen von 76,86 Euro im Jahre 2014 auf 80,78 Euro im ersten Quartal 2015 gestiegen. Quelle: dpa

Tilgung auf Rekordniveau

Gleichzeitig achten Immobilienkäufer zunehmend auf eine hohe Tilgungsrate. Sie ist binnen eines Jahres um einen halben Prozentpunkt auf gut drei Prozent gestiegen. "Wir raten Häuslebauern seit Jahren zu höheren Tilgungen", sagt Stephan Gawarecki, Vorstandschef von Dr. Klein & Co. "Denn bei gleichbleibender Tilgungshöhe verlängert sich die Zeit bis zur Schuldenfreiheit, je niedriger die Zinsen sind." Da dieser Effekt an der Konstruktionsweise der typischen Annuitätendarlehen liegt, seien insbesondere angesichts der niedrigen Zinsen höhere Tilgungssätze empfehlenswert und für die meisten dann auch bezahlbar.

Eine hohe Tilgung und möglichst viel Eigenkapital sind daher auch die Grundvoraussetzung für eine schnelle Amortisation der Immobilieninvestition. Wer jetzt eine Immobilie kauft, sollte die Tilgungsrate daher hoch ansetzen und möglichst auch noch flexibel gestalten. Viele Baufinanzierer ermöglichen ein einmaliges Heraufsetzen der Tilgung während der Zinsbindungsfrist ohne weiteren Zinsaufschlag.

Der beste Weg zur günstigen Baufinanzierung: Der Vergleich aktueller Hypothekenzinsen. Die Zinsmeldungen der Vermittler werden von Banken und Hausfinanzierern regelmäßig überprüft.

"Für Eigennutzer wie für Kapitalanleger gilt im aktuellen Zinsumfeld gleichermaßen: Wer viel tilgt, hat die Darlehenslaufzeit unter Kontrolle und investiert sein Vermögen gewinnbringend", rät auch Michiel Goris, Chef beim Baufinanzierungsvermittler Interhyp. Er rät insbesondere Kapitalanlegern und künftigen Vermietern dazu, sich intensiv mit dem lokalen Immobilienmarkt zu beschäftigen. Wer die Wohnraumachfrage und die langfristige Entwicklungsprognose für die Region kennt, kann auch die Vermietbarkeit einer Immobilie einschätzen. Mietspiegel, Vermieterverbände, vergleichbare Mietangebote und Inserate helfen bei der Orientierung.

Die Beurteilung des lokalen Wohnungsmarktes schlägt sich auch in den Finanzierungskonditionen, ergo in der Zinshöhe nieder. Objekte in guten Lagen mit schlechter Mietprognose können vom Baufinanzierer mit einem Abschlag bewertet und entsprechend ungünstiger finanziert werden. Umgekehrt kann ein niedriges Preisniveau bei relativ hohen Mietrenditen eine Finanzierung aus Sicht der Bank risikoärmer machen, so dass sie auch günstigere Konditionen anbieten kann.

Regionale und überregionale Finanzierungangebote einholen

Die Zeiten, in denen einzelne Banken ausschließlich anhand der Objektbewertung die Konditionen festgezurrt haben, sind jedenfalls endgültig vorbei. Alle Immobilienfinanzierer interessieren sich heute außer für die Objektlage und den -zustand auch für den Kreditnehmer: Einkommen, Familienverhältnis, Haushaltsausgaben und vieles mehr fließen in das Finanzierungsangebot ein, oftmals an die 100 verschiedenen Faktoren.

Wer also die Rendite beziehungsweise die Amortisation seiner Immobilie optimieren will, sollte unbedingt die regionalen und überregionalen Finanzierungsangebote miteinander vergleichen. Da sich eine regionale Bank in der Regel mit der Beurteilung der Mikrolage leichter tut und auch die Einkommensstruktur und Wohnraumnachfrage auf dem lokalen Markt besser kennt, kann das im Einzelfall zu Vor- oder Nachteilen bei den Finanzierungkosten führen. Überregionale Banken nutzen dafür häufig Durchschnittwerte aus Datenbanken oder pauschale Ansätze. Auch dieses Vorgehen kann mal zum Vorteil und mal zum Nachteil des Kreditnehmers ausfallen.

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