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Immobilienmarkt Die besten Städte für den Hauskauf

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Hamburg und Oldenburg auf dem Treppchen

So lesen Sie Immobilienanzeigen richtig
Französischer BalkonEigentlich leuchten die Augen eines jeden Wohnungssuchenden, wenn das Wort Balkon in der Anzeige steht. Ist es allerdings ein französischer Balkon, dürfen sich Interessenten nicht zu viel erhoffen. Oft handelt es sich dabei lediglich um eine Art Austritt. Zwar hat der Mieter dann ein bodentiefes Fenster und kann eventuell den Fuß nach draußen setzen, ein Frühstück an der frischen Luft wird aber aufgrund des Platzmangels schwierig. Quelle: obs
Biotop im GartenEin schöner, individuell angelegter Garten - das klingt verlockend. Nicht selten ähnelt der tatsächliche Garten dann eher einem Tümpel als einer natürlichen Parkanlage. Quelle: dpa
Aufstrebendes ViertelWohnen im aufstrebenden Viertel ist zwar sehr schön, aber in der Regel auch sehr teuer. Die Mieten steigen, wie hier im Frankfurter Ostend, deutlich schneller als in anderen Gegenden. Seit die Europäische Zentralbank verkündete, dass sie vom Willy-Brandt-Platz ins Ostend zieht, ist das Wohnen dort deutlich attraktiver geworden. Ein weiteres Problem: Auch in aufstrebenden Vierteln wird meistens gebaut und saniert was das Zeug hält. Quelle: dpa
HandwerkerwohnungAn dieser Wohnung muss wirklich etwas getan werden - und zwar von Profis. Hier sollte also nur zugreifen, wer viel Zeit und Renovierungsgeschick mitbringt. Außerdem sollten aus Ausgleich für die Arbeiten mietfreie Monate rausgehandelt werden. Quelle: dpa
Umgebung mit hohem FreizeitwertWer hier wohnt, muss sich um seine Abendgestaltung keine Sorgen machen. Allerdings dürfte es auch nachts laut sein, Ruhestörungen sollten also fest eingeplant werden. Quelle: dpa
Mietfreier MonatSo viel Glück kann gar keiner haben. Zumindest nicht bei der aktuell angespannten Lage auf den Immobilienmärkten. Vermieter, die einen kostenfreien Monat anbieten, sind mit ziemlich hoher Wahrscheinlichkeit im Besitz einer Immobilie, die kein Mensch haben möchte. Quelle: dpa
DenkmalgeschütztHäuser, die unter Denkmalschutz stehen, sind normalerweise besonders alt und oft auch besonders schön. Allerdings ist dem Mieter bei solchen Immobilien meist jegliche bauliche Veränderung untersagt. Quelle: dpa

Dicht dahinter, mit jeweils 4,3 Punkten in der Gesamtwertung, landen im Ranking der Immobilienmärkte der Vorjahressieger Hamburg und das sehr viel kleinere Oldenburg. Obwohl beide Immobilienmärkte Welten trennen – in Oldenburg zahlen Käufer für Wohnungen im Schnitt nur 1550 Euro je Quadratmeter, in Hamburg fast 1000 Euro mehr – bieten sie Immobilienkäufern ähnlich gute Chancen auf langfristigen Wertzuwachs. Die Nachfrage wird hoch bleiben, das Angebot knapp. Auch im Rückblick sind die Immobilienpreise in beiden Städten ähnlich stark gestiegen: In Hamburg verteuerten sich Wohnungen seit 2008 um 34 Prozent, in Oldenburg um 32 Prozent.

Solche Preissprünge sind, allen Schlagzeilen von steigenden Preisen und Wohnungsnot zum Trotz, eher die Ausnahme. In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise nur moderat gestiegen. Für Wohnungen zahlen Käufer heute im bundesweiten Durchschnitt schlappe elf Prozent mehr als Anfang 2008, pro Jahr sind die Preise damit nur um etwa zwei Prozent gestiegen. In weiten Teilen Deutschlands müssen Käufer nicht einmal 1500 Euro für den Quadratmeter einplanen.

Prognose für Eigentumswohnungen bis 2015

Trotzdem ist der Immobilienboom keine Fata Morgana. Es gibt ihn – aber fast ausschließlich in größeren Städten. Dort hat er sich 2012 noch einmal beschleunigt: In den 50 größten deutschen Städten sind die Wohnungspreise um 5,5 Prozent gestiegen, zeigen Daten des Internet-Portals Immobilienscout24. Im Jahr 2011 lag der Preisanstieg noch gut einen Prozentpunkt niedriger, 2010 sogar nur bei 2,3 Prozent.

Niedrige Zinsen bergen Risiken

Entsteht sie also doch, die Immobilienblase, die irgendwann unweigerlich platzen muss? Experte Kholodilin greift bei dieser Frage nach einer Statistik zur Verschuldung der deutschen Haushalte. In der Regel zeigen sich Blasen daran, dass viele Menschen anfangen, geliehenes Geld zu investieren. Sie gehen so sicher von Wertzuwächsen aus, dass ihnen das Risiko, sich heillos zu verschulden, als sehr gering erscheint. Besonders groß ist diese Gefahr, wenn die Zinsen für Kredite niedrig sind – wie zurzeit.

Immobilienpreisindex: Bundesweit moderater Anstieg (Zur Vergrößerung bitte anklicken)

Eine Weile kann die Spekulation gut gehen, doch sobald sich abzeichnet, dass die tatsächliche Nachfrage – bei Immobilien ist das die Nachfrage derer, die nicht von Wertsteigerung profitieren, sondern tatsächlich einziehen wollen – nicht mehr mit dem Interesse der Spekulanten mithält, brechen die Preise ein. Die Spekulanten müssen verkaufen, damit sie die Kredite für ihre leer stehenden Objekte zurückzahlen können.

Tatsächlich haben die Deutschen pro Kopf aber nur drei Prozent mehr Geld als Kredit für Wohnung oder Haus aufgenommen als noch 2002. Über einen solch langen Zeitraum gesehen, ist der Zuwachs verschwindend gering. Außerdem sind die Kredite sehr viel leichter zu schultern, weil die verfügbaren Jahreseinkommen aller Haushalte viel stärker zugelegt haben.

Immobilienkredite pro Kopf und Belastung der Haushalte (Zur Vergrößerung bitte anklicken)

Spuren großer Risikofreude finden sich selbst in den aktuellsten Daten der Immobilienfinanzierer nicht, im Gegenteil. So haben Käufer, die Kredite aufgenommen haben, im Dezember ihre Immobilien zu 78 Prozent beliehen. Das zeigt eine Auswertung der Kreditplattform Europace, über die etwa 15 Prozent aller privaten Immobilienfinanzierungen abgewickelt werden.

Mitte 2009 lag der Kreditanteil mit 80 Prozent noch deutlich höher, er ist seitdem kontinuierlich gesunken. Er sehe in den Kreditstatistiken deshalb „keine Anzeichen für eine Preisblase“, sagt Kholodilin.

Das klingt beruhigend. Aber: Die Kreditdaten zeigen nur einen Teil des Immobilienmarkts. „In steigendem Maße kaufen Kapitalanleger die Wohnimmobilien in deutschen Großstädten“, sagt Markus Schmidt, Leiter Research beim Maklerunternehmen Aengevelt. Viele Kapitalanleger brauchen keine Kredite, sondern wollen eigenes Geld investieren – aus Mangel an renditeträchtigen Alternativen. Heute kann jeder Großstadtmakler von Käufern berichten, die 100 Prozent Eigenkapital auf den Tisch legen – früher die absolute Ausnahme.

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