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Immobilienmarkt Die besten Städte für den Hauskauf

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Kein Druck auf die Preise absehbar

Was beim Hausverkauf zu beachten ist
Wer bekommt das Geld?Vor dem Verkauf sollten auf jeden Fall die Besitzverhältnisse geklärt sein. Wenn es mehrere Eigentümer gibt, wie beispielsweise bei Ehepaaren, dann steht auch beiden der Verkaufspreis zu. Kompliziert wird es, wenn ein Dritter Ansprüche hat, etwa weil er lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie hat.    Quelle: gms
Was passiert mit den Schulden?Sollte die Immobilie noch mit Schulden belastet sein, ist zu klären, was damit passiert. Die Bank als Darlehensgeber muss beispielsweise zustimmen, damit der neue Eigentümer die Schulden übernehmen darf. Auch bei einer vorzeitigen Tilgung des Darlehens muss der Kreditgeber zustimmen. Quelle: dpa
Zeit lassenNicht nur der Kauf, auch der Verkauf einer Immobilie sollte immer gut durchdacht sein. Wer viel Geld für sein Haus bekommen möchte, sollte also nicht überhastet auf die Suche nach Käufern gehen, sonst muss am Ende der Preis gesenkt werden. Quelle: AP
Mit oder ohne MaklerFür jeden Verkäufer stellt sich die Frage, ob er mit oder ohne Makler verkaufen will. Einerseits kann es für den Verkäufer bequem sein, einen Makler einzusetzen. Dieser kümmert sich um Besichtigungstermine, Zeitungsanzeigen und andere Formalien. Andererseits muss dann auch die Kostenfrage geklärt sein. Denn die Maklerprovision kann entweder nur vom Käufer gezahlt werden, oder von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen. Dann beträgt sie in der Regel für jeden maximal drei Prozent. Quelle: dpa
Viele EinschränkungenGrundsätzlich wird auf Gewinne von Hausverkäufen Einkommensteuer fällig. Allerdings hängt die Steuerpflicht davon ab, wie die Immobilie vorher genutzt wurde. War die Immobilie vermietet und wird innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, werden auf die Gewinne Steuern fällig. Ist die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen, stehen Verkäufer besser dar. Auch selbstgenutzte Häuser dürfen unter bestimmten Umständen steuerfrei verkauft werden. Quelle: dpa
Wohnlage entscheidet über PreisIn guten Lagen wie hier in Frankfurt am Main sollte es kein Problem sein, einen guten Käufer für die Immobilie zu finden. Wer allerdings weit ab von Ballungsräumen auf dem Land wohnt, sollte genau prüfen, welchen Preis er für sein Haus verlangen kann. Quelle: dpa
Kritische FragenKritische Fragen des Interessenten können schnell nach hinten los gehen. Wer die hohen Heizkosten seiner Immobilie lieber verschweigen will, sollte sich auf entsprechende Fragen gut vorbereiten. Grundsätzlich gilt: Häuser mit einer guten Energiebilanz lassen sich auch gut verkaufen. Quelle: dpa

Strömen weiter so viele Zuwanderer nach Deutschland, würden insgesamt noch mehr Wohnungen benötigt als die bisher prognostizierten 200.000 bis 250.000 pro Jahr. Selbst diese werden aber noch nicht gebaut: 2011 wurden nur 183 000 Wohnungen fertiggestellt. Immerhin: Das sind knapp 15 Prozent mehr als 2010. Der Markt reagiert also auf die gestiegene Nachfrage. Der Trend dürfte anhalten: 2012 haben Bauherren für über 240 000 neue Wohnungen eine Baugenehmigung bekommen.

Dass ein Überangebot die Preise drücken könnte, ist nicht absehbar. Neben der Zuwanderung sorgt dafür auch die steigende Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte für Nachfrage. „In Hamburg, München oder Berlin sind deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt worden, als zusätzliche Haushalte gebildet wurden“, sagt Just.

Immobilien sind erschwinglich

Die gute Nachricht: In den meisten Städten können sich Käufer Immobilien auch noch leisten. Die meisten von ihnen, vor allem Selbstnutzer, finanzieren ihre Immobilie zum größten Teil per Kredit und profitieren von den stark gefallenen Zinsen für Baugeld. Der Zinsrückgang habe den Preisanstieg bei Immobilien „deutlich überkompensiert“, ergab eine aktuelle Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Es sei daher nicht schwerer, sondern leichter geworden, Wohneigentum zu bilden.

Selbst in Städten mit stark anziehenden Preisen glichen die niedrigeren Zinsen den Preisanstieg demnach aus. Da zugleich das verfügbare Haushaltseinkommen in den vergangenen Jahren gestiegen ist (allein zwischen 2007 und 2011 um neun Prozent), ist die tatsächliche Belastung der Käufer, gemessen an ihrer Kaufkraft, noch stärker gefallen.

Setzt man die Immobilienpreise und das verfügbare Einkommen ins Verhältnis und definiert den langfristigen Durchschnitt dieses Verhältnisses als Grenze zwischen Unter- und Überbewertung des Immobilienmarktes, sind die Immobilienpreise in Deutschland sogar zu niedrig. Sie könnten bis 2020 jedes Jahr um drei Prozentpunkte mehr steigen als das verfügbare Einkommen, ohne dass der langfristige Durchschnitt dieses „Erschwinglichkeits-Index“ überschritten würde, zeigt eine Studie von Deutsche Bank Research. Aktuell wäre der deutsche Markt nach diesem Maß noch „20 Prozent unterbewertet“.

Niedrigere Renditen

Für einen tragfähigen Aufschwung am Immobilienmarkt spricht auch, wenn die Mieten mit dem Preisanstieg mithalten. Dahinter steckt folgende Überlegung: Steigen die Mieten um fünf Prozent, sind Investoren bereit, fünf Prozent mehr für eine Immobilie zu zahlen – ihre Rendite bliebe unter dem Strich die gleiche.

Steigen die Kaufpreise hingegen, ohne dass die Mieten anziehen, müssen Investoren sich mit geringeren Renditen zufriedengeben. Das Risiko, dass sie verkaufen oder gar nicht erst kaufen, nimmt bei stagnierenden Mieten und steigenden Kaufpreisen also zu.

In den vergangenen Jahren der Euro- und Staatsschuldenkrise sind die Renditen risikoarmer Geldanlagen gesunken. Deutsche Staatsanleihen mit zehn Jahren Laufzeit etwa bringen nur noch 1,7 Prozent Zins pro Jahr. „Selbst wenn die Mieten in vielen Städten etwas langsamer gestiegen sind als die Preise, sind die Mietrenditen weiterhin deutlich höher als die Anleihezinsen – sogar in den Top-Lagen in München, Hamburg oder Berlin“, sagt Just. Der Renditeabstand zu Anleihen sei heute sogar höher als vor drei oder fünf Jahren. Das sichert den Markt gegen eine Verkaufswelle ab.

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