Immobilienmarkt: Mietwohnungen schlagen Gewerbeobjekte

Experten erwarten bessere Geschäfte – aber weniger mit Büroimmobilien als mit dem Wohnungsbau. Das ergab eine Exklusivumfrage unter Projektentwicklern, Maklern und Finanzierern.

Das sind die schönsten Hochhäuser der Welt

Aus Deutschland kommt der Architekt dieses Bürohochhauses mitten in Sydney. Für die Dexus Property Group baute der Düsseldorfer Christoph Ingenhoven zusammen mit Ray Brown Architectus aus Sydney einen elliptischen Turm, der so raffiniert schräg im eng bebauten Straßenraster liegt, dass aus allen Büros der direkte Blick auf den Hafen von Sydney und die Harbour Bridge fällt.

Weitansicht auf den nominierten Neubau. Im Erdgeschoss führt eine Freitreppe ins Foyer, die so konstruiert wurde, dass dort Menschen sitzen können. Erst in 17 Metern Höhe beginnen die Büros. Alles ist aus Glas in dem 139-Meter-Turm, von den Aufzügen bis zur natürlich belüfteten Doppelfassade mit innerer Schicht aus Isolierfenstern und Sonnenschutzlamellen außen. Das Hochhaus ist das erste in Australien mit der höchsten Ökozertifizierung. "Es meidet das Ikonische zugunsten einer starken Akzentuierung der Bedürfnisse der Nutzer", so die Jury.

Das Architekturbüro MAD hat diese beiden 179,5 und 161,2 Meter hohen Türme in der kanadischen Stadt Mississauga entworfen. Die geschwungenen Linien der Wohnhäuser, in denen auf 50 und 56 Etagen jeweils 400 Wohnungen entstanden sind, haben die Bewohner der 700 000-Einwohnerstadt in der Provinz Ontario auf den Spitznamen "Marilyn Monroe Towers" gebracht. Die Form solle die Lust der Städter auf Natur, Sonne und Wind wecken, sagen die Architekten. Die gewundene Fassade entstand, weil die Planer die Deckenplatten von einem Stockwerk zum anderen um bis zu acht Grad drehten. Um jede Etage läuft ein durchgehender Balkon. Die Jury urteilte: "Großes Lob gebührt der ruhigen und dennoch auffälligen Doppelskulptur".

Das 76-stöckige Hochhaus von Star-Architekt Frank Gehry steht auf einem Backsteinsockel, der zu den Nachbargebäuden, den "alten" Hochhäusern von Manhattan passt. Mit ihren mehr als 900 Wohnungen ging Gehrys Büro in Los Angeles auf die Wünsche des Bauherren Forest City Rater Companies ein und integrierte Erkerfenster - mit Blick auf die Skyline von Manhattan. "Ein städtebauliches Schmuckstück" nennt die Jury das Haus, "ein Beispiel für erstklassige architektonische Konzeption und Bauausführung".

Der 1929 geborene Meister der Architektur, 1989 mit dem wichtigsten Architekturpreis, dem Pritzker geehrt, der das Guggenheim-Museum in Bilbao baute, und auch den Neuen Zollhof im Düsseldorfer Medienhafen, ist sich treu geblieben. Das 2011 eingeweihte Hochhaus in Manhattan ist typisch für Frank Gehry: glitzernd, spektakulär und dennoch passend zur Umgebung. Mit Edelstahlpaneelen ist der Wohnturm verkleidet, die in der Sonne leuchten.

Bild: dpa

Fertiggestellt wurde dieses Objekt 2009 in der Megacity Singapur - und es ist selbst wie eine eigene kleine Stadt: mit 1 848 Wohnungen in sieben scheibenförmigen Wohntürmen, in denen Geschäfte, Gastronomie, ein Bildungszentrum und ein Kindergarten untergebracht sind. Die Architekten haben für ihre eigene Stadt gebaut: das ARC Studio Architecture + Urbanism kommt aus Singapur. Ziel war es zu zeigen, dass Wohnen in Wolkenkratzern in der Megacity hohe Lebensqualität haben kann. Die Wohnungen sind nach einem Modulsystem aufteilbar. Und die Bewohner konnten sogar zwischen Erkern, zusätzlichen Fenstern oder Balkonen wählen.

Die sieben Hochhäuser mit jeweils 50 Stockwerken bilden eine Einheit, weil sie zweimal, auf der 26. und auf der obersten Etage, mit durchgängigen Dachgärten miteinander verbunden sind. Diese "Sky Gardens" haben zusammen eine Fläche von etwa einem Hektar und sind entweder als Lounge, als Sportanlage oder als Strand gestaltet. Die Aussicht auf den Hafen von Singapur ist traumhaft.

Vor kurzem hat der Hamburger Shoppingcenter-Betreiber ECE den Terminplan für Stuttgarts künftig größtes Einkaufszentrum „Milaneo“ über den Haufen geworfen. Aber anders als Baden-Württembergs umstrittener Landeshauptstadt-Bahnhof gleich nebenan oder der Willy-Brandt-Flughafen in Berlin wird Milaneo nicht später, sondern ein halbes Jahr früher fertig als geplant.

Im Herbst 2014 und nicht erst im Frühjahr 2015 sollen die Konsumenten die 43.000 Quadratmeter Verkaufsfläche stürmen. Zu zwei Dritteln ist das fast 400 Millionen Euro teure Milaneo vorvermietet. Weitgehend finanziert ist es durch den Fondsinitiator Hamburg Trust, der bei Anlegern noch 76 Millionen Euro einsammeln muss. Weitere Teilhaber sind die Versorgungswerke der Architektenkammern von Baden-Württemberg, Schleswig-Holstein und Hamburg sowie die ECE-Eigentümerfamilie Otto.

Preise steigen langsamer Immobilienboom vor dem Ende?

Die Flucht in Sachwerte setzt sich am deutschen Immobilienmarkt fort. Käufer müssen für Immobilien immer mehr Geld mitbringen. Doch der Preisanstieg dürfte sich abschwächen.

von Niklas Hoyer

Ganz so optimistisch wie die Milaneo-Macher sind allerdings die hiesigen Gewerbeimmobilienprofis nicht beim Ausblick in die kommenden Monate. Die Marktteilnehmer erwarten für Einzelhandels- und Büroobjekte eher eine fallende als eine steigende Nachfrage, ergab das Expertenpanel Immobilienmarkt des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Bonn, dessen Ergebnisse die WirtschaftsWoche exklusiv veröffentlicht (siehe Infografik).

Bei Büroimmobilien etwa gehen 32 Prozent der an der Erhebung teilnehmenden 390 Projektentwickler, Makler und Finanzierer von weniger und nur acht Prozent von mehr Nachfrage aus, ermittelte das BBSR, der immobilienwirtschaftliche Thinktank des Bundesbauministeriums.

„Geradezu spiegelbildlich“ dazu stehen manche Erwartungen für Wohnungsbau, sagt BBSR-Expertin Eva Korinke (siehe Infografik). Dass etwa die Mieten steigen, erwarten bei Büroflächen nur zwölf Prozent der Befragten, aber drei Viertel bei Mietwohnungsbau. Im Mietwohnungs-Segment prognostizieren 45 Prozent der Befragten eine steigende und nur drei Prozent eine sinkende Nachfrage.

Deutschland als Top -Ziel

Die wichtigsten Immobilienaktien im Überblick

1 / 8

Deutsche Wohnen

ISIN: DE000A0HN5C6

Die im MDax gelistete Deutsche Wohnen gilt als wahrscheinlichster Käufer bei Übernahmen.

2 / 8

Gagfah

ISIN: LU0269583422

Die Gagfah ist im Vergleich zu anderen Immobilienunternehmen relativ hoch verschuldet.

3 / 8

GSW Immobilien AG

ISIN: DE000GSW1111

Die GSW überzeugt Anleger vor allem mit einer nachhaltigen Dividendenpolitik.

4 / 8

Patrizia Immobilien

ISIN: DE000PAT1AG3

Patrizia überzeugt durch Zukäufe im Portfolio bei gleichzeitig sinkender Verschuldung.

5 / 8

IVG Immobilien

ISIN: DE0006205701

Nach längerer Seitwärtsbewegung geht es für die im SDax gelistete IVG Immobilien dramatisch abwärts. Managementfehler und eine umfangreiche Umstrukturierung setzen dem Unternehmen zu.

6 / 8

TAG Immobilien

ISIN: DE0008303504

Die TAG überzeugt zwar mit einer stabilen Dividendenpolitik, leidet aber unter relativ hohem Leerstand.

7 / 8

Deutsche EuroShop AG

ISIN: DE0007480204

Die Deutsche EuroShop spezialisiert sich auf Investments in Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren.

Während anderswo die Krise grassiert – der italienische Gewerbeimmobilienmarkt etwa brach 2012 gegenüber 2011 um fast 70 Prozent auf 1,2 Milliarden Euro Umsatz ein – gilt Deutschland nach Angaben des global tätigen US-Immobiliendienstleistungsgiganten CBRE 2013 aber insgesamt wieder als „Top-Ziel für europäische Immobilieninvestoren“.

Zuversicht herrscht etwa – auch dank der Expansion von Pakete versendenden Onlinehändlern wie Amazon und Zalando – bei Logistikimmobilien. Hier glauben 35 Prozent der Befragten an steigende und zwölf Prozent an sinkende Nachfrage.

Eigentlicher Hoffnungsträger der Branche aber sind Wohnimmobilien.

Immobilien

Preise steigen langsamer Immobilienboom vor dem Ende?

Wohn- und Gewerbeimmobilien Wie Immobilienprofis Ihre Region einschätzen

Gewerbeimmobilien Immobilienprofis stellen sich auf harte Zeiten ein

Was der Politik Sorgen macht, elektrisiert die Investoren: Drei Viertel vom BBSR befragten und auf Wohn-Immobilien spezialisierten Umfrageteilnehmer erwarten angesichts des Wohnungsmangels in den Städten steigende Mieten.

Kein Wunder, dass auch Milaneo mehr ist als ein Einzelhandelsprojekt. In den Komplex auf dem alten Stuttgarter Güterbahnhofsgelände werden auch 415 Wohnungen in 17 Einzelhäusern integriert, die sich um drei begrünte Innenhöfe gruppieren.

Das Multifunktions-Konzept – zu Milaneo gehören auch ein Hotel und 7400 Quadratmeter Bürofläche – brachte dem Projekt nach einer Prämierung der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen auch bei der Immobilienmesse Mipim in Cannes Mitte März eine Auszeichnung ein: als „Best Futura Mega Project“.