Doch in der Realität sieht das Bild völlig anders aus, wie die ebenfalls von Empirica ausgewerteten Mietrenditen zeigen. Generell sind die Renditen aus der Vermietung eher dort hoch, wo die Preise niedrig sind. Das ist vor allem in der Mitte Deutschlands und im Osten der Fall. Hier können Vermieter vor Kosten und Steuern Renditen von über acht Prozent pro Jahr erzielen. In teuren Regionen, vor allem in den Städten und im Süden, kassieren Vermieter oft nur vier Prozent Rendite. Wohlgemerkt vor Kosten und Steuern und im Durchschnitt des Landkreises - in den Top-Städten wie München sind die Renditen oft noch deutlich geringer.
Selbstnutzer und Vermieter sollten günstig kaufen
Kaufinteressenten können daraus in einer kurzfristigen Perspektive verschiedene Dinge ableiten. Als Selbstnutzer lohnt sich der Kauf vor allem an Standorten mit relativ niedrigen Kaufpreisen, weil die sonst fälligen Mieten im Vergleich zu den Kaufpreisen hier hoch sind. Auch Kapitalanleger, die Gewinn aus der Vermietung erzielen wollen, sollten eher in solchen Lagen kaufen. An den eher teuren Standorten mit extrem niedrigen Mietrenditen muss die kurzfristige Empfehlung für Kapitalanleger heißen: Finger weg! Selbstnutzer sollten an diesen Standorten eher mieten - rein finanziell betrachtet.
Wohnraumnachfrage vor allem Süden und Westen steigend
Langfristig kommt aber ein anderer Faktor hinzu: Wie werden sich Preise und Mieten vor Ort künftig entwickeln? Prognosen dazu sind mit Unsicherheit behaftet. Doch Einschätzungen zur künftigen Nachfrage nach Wohnraum können durchaus erklären, warum die Kaufpreise in günstigen Lagen im Verhältnis zu den dort erzielbaren Mieten so niedrig sind. So geht das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung davon aus, dass die nachgefragte Wohnfläche bis 2030 vor allem im Süden und weiten Teil des Westens deutlich ansteigen wird (um 7,5 Prozent und mehr). In der Mitte Deutschlands und im Osten dürfte künftig hingegen sogar weniger Wohnfläche nachgefragt werden.
Dass in den vergangenen Monaten in zunehmendem Maße Flüchtlinge nach Deutschland gekommen sind, die untergebracht werden müssen, ist dabei noch nicht berücksichtigt. Doch tendenziell zieht es auch Flüchtlinge eher in die Städte und in wirtschaftlich prosperierende Regionen, so dass das Auseinanderdriften eher noch verstärkt werden dürfte.
Schwierige Standorte sind was für Kapitalanleger
Dass Käufer derzeit in der Mitte Deutschlands und im Osten zu niedrigeren Vielfachen der erzielbaren Jahresmiete kaufen können, ist so betrachtet durchaus logisch: Die niedrigeren Preise in Relation zu den aktuellen Mieten nehmen bereits vorweg, dass die Mieten hier künftig sinken oder zumindest weniger stark steigen dürften. An bevorzugten Standorten zahlen Käufer hingegen auch dafür, dass die Mieten in Zukunft eher noch stärker zulegen könnten.
Der Kauf an eher schwierigen Standorten eignet sich insofern vor allem für Kapitalanleger, die allein aus den regelmäßigen Mieterträgen relativ schnell einen Großteil des Kaufpreises wieder hereinholen. Sie dürfen aber nicht davon ausgehen, später den gezahlten Kaufpreis wieder selbst herauszuholen oder gar einen Gewinn dank Wertzuwachs einstreichen zu können. Auch Selbstnutzer können an solchen Standorten durchaus kaufen, wenn sie allein durch die gesparte Miete verhältnismäßig schnell einen Großteil ihrer Investition wieder hereinholen.
