Immobilienmarkt Jährlich ein bisschen mehr Blase

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Übertreibungen im Markt

Die Durchschnittwerte dürfen aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass es nach wie vor die größten deutschen Städte sind, die besonders hohe Preissteigerungen verzeichnen und den Durchschnitt so in die Höhe treiben. In diesen Märkten sieht die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) Übertreibungen im Markt. Damit sind die Metropolen sicher auch anfälliger für scharfe Preiseinbrüche als der ländliche Raum.

Für eine Ausbreitung einer Immobilienblase spricht hingegen, dass zunehmend auch Kleinstädte vom Immobilienboom erfasst werden. Städte mit 30.000 bis 50.000 Einwohnern einen Anstieg der Immobilienpreise um durchschnittlich sieben Prozent erfuhren. Lediglich in Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohner nahm die Preisdynamik mit einem Plus von 5,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr um einen halben Prozentpunkt ab. In allen anderen Städtegrößen haben sich die Preissteigerungen deutlich beschleunigt.

Landflucht und Zuzug aus dem Ausland haben neben dem wachsenden Interesse von Investoren sicher dazu beigetragen, dass die Immobilienpreise auf breiter Front steigen. Helaba-Experte Stefan Mitropoulos sind trotz der Neubauaktivitäten auf Rekordhoch auch auf längere Sicht ein Unterangebot an Wohnraum. „Die angespannte Situation am deutschen Wohnungsmarkt wird noch einige Zeit andauern“, sagt er.

Eigentumswohnungen am begehrtesten

Damit wird der Markt zwar anfälliger für Preiskorrekturen, aber das Angebotsdefizit dürfte die Preise noch eine Weile weiter in die Höhe treiben. So stiegen die Einwohnerzahlen in Frankfurt um 15.000, in Hamburg um 25.000 und in Berlin um rund 50.000. „Hier zeigt sich, dass das Angebot die Nachfrage nicht decken kann. Insbesondere in Großstädten ab 250.000 Einwohnern ist dringend mehr Neubau erforderlich“, resümiert Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD.

Die hohe Nachfrage führt dazu, dass auch die Preise für Reihen- und Einfamilienhäuser deutlich steigen, wenn auch nicht so stark wie bei Eigentumswohnungen. Für eine anhaltend hohe Nachfrage der Immobilienkäufer spricht zudem, dass Baufinanzierungen noch immer so günstig wie nie sind und die Geldpolitik der europäischen Zentralbank eine Zinserhöhung bis auf Jahre hinaus nicht erwarten lässt. Die Voraussetzungen für ein weiteres Aufpumpen der Immobilienblase sind also gegeben.

Wo es bis 2030 in Deutschland noch teurer wird
Platz 15: BremenIn mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen zehn Jahren nach oben entwickelt. Dazu hat vor allem die Urbanisierung beigetragen. Nach einer Auswertung der Postbank wird es in Bremen in Zukunft auch so weiter gehen. In den folgenden Städten wird es sogar noch teurer. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose bis 2030*: + 0,48 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen bis 2030**: + 0,21 Prozent * Annahme: Von 2015 bis 2030 migrieren 1 Million Flüchtlinge in die Bundesrepublik (Bleiberecht inkl. Familienzuzug); die Verteilung der Flüchtlinge auf die Bundesländer erfolgt nach dem Königsteiner Schlüssel, innerhalb der Bundesländer nach Bevölkerungsanteilen. * Prognostizierte Preisentwicklung auf Basis der angenommenen Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingszuzug; Veränderungen des Verkaufspreises in Euro pro Quadratmeter. Quelle: Postbank Quelle: dpa
Platz 14: KölnAuch in Köln werden die Preise steigen. Insgesamt werden sich in den kommenden 15 Jahren sich Städte und Regionen sehr unterschiedlich entwickeln: Weniger als die Hälfte der Städte werden noch wachsen, trotz Flüchtlingszuzug. Und: Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt und die Preise am Immobilienmarkt hängen eng zusammen, wie die Studie der Postbank zeigt. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,22 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,38 Prozent Quelle: dpa
Platz 13: LeipzigIn vielen Städten mildern neue Mitbürger, denen nach dem Asylverfahren ein Bleiberecht und damit eine Perspektive gewährt werden, den Bevölkerungsrückgang zumindest ab. Vor allem der Osten kann vom Zuzug durch Flüchtlinge profitieren, während er in prosperierenden Städten Engpässe auf dem Immobilienmarkt noch verstärken wird. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,38 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,40 Prozent Quelle: dpa
Platz 12: DresdenDer Studie liegt die Annahme zugrunde, dass bis 2030 insgesamt etwa eine Million Menschen zuwandern – und der Zuzug damit etwa der Zahl der Flüchtlinge entspricht, die im Jahr 2015 ins Land kam. Die gegenwärtige Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte nach Bevölkerungsanteilen angenommen. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,57 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,06 Prozent Quelle: dpa
Platz 11: MünchenGrund für die erhöhte Wohnflächennachfrage in Städten wie München sind die steigende Anzahl von Haushalten, insbesondere Single-Haushalten, sowie der Wunsch nach mehr Wohnraum. „Der steigende Wohnflächenbedarf wird vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ankurbeln“, erklärt Postbank-Experte Dieter Pfeiffenberger. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,58 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,39 Prozent Quelle: dpa
Platz 10: AaachenDie Preisstürze in den schrumpfenden Städten hingegen werden der Studie zufolge wahrscheinlich durch einen weiteren Trend abgemildert – nämlich durch die steigende Wohnflächennachfrage. Bevölkerungs-entwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,06 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,33 Prozent Quelle: dpa
Platz 9: DüsseldorfIn allen 36 untersuchten Städten sind die Immobiliengrößen pro Haushalt in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. Wurde im Jahr 2005 noch auf 71,8 Quadratmetern gewohnt, sind es jetzt im Schnitt 73,3 Quadratmeter. Bis 2030 wird die Wohnflächennachfrage in drei Viertel der untersuchten Städte weiter steigen, prognostiziert die Studie. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,18 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,74 Prozent Quelle: dpa

Nur ein Faktor, der typisch für eine Immobilienblase ist, fehlt bislang: Eine stark zunehmende Vergabe von Immobilienkrediten durch die Banken. Die aber sind dank Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie eher zurückhaltender geworden und achten streng auf ausreichendes Einkommen und angemessenen Eigenkapitalanteil seitens der Kreditnehmer.

Noch ist also die Gefahr einer platzenden Immobilienblase beherrschbar und mit der Immobilienblase in den USA als Auslöser der weltweiten Finanzkrise nicht einmal entfernt vergleichbar.

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