Berlin Noch sind nicht alle bis jetzt ausgehandelten Besitzwechsel von Bürogebäuden, Lagerhäusern und Fachmärkten beurkundet. Aber auf Basis der bereits bekannten, in den letzten Verhandlungsrunden befindlichen Deals rechnete der Immobiliendienstleister JLL Deutschland bereits am Dienstag dieser Woche hoch: Die Umsätze auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien werden im Jahr 2017 ein neues Rekordvolumen erreichen und die bisherige Höchstmarke von 55,1 Milliarden Euro von vor zwei Jahren übertreffen. Mit knapp 53 Milliarden Euro war das vergangene Jahr auch nicht schwach.
Zehn Jahre nachdem die Finanzkrise den Markt hat einbrechen lassen, geht es dem deutschen Immobilienmarkt so gut wie nie zuvor. Und das wird so weiter gehen. „Es gibt keinerlei Anlass zu der Annahme, dass der immobilienkonjunkturelle Höhenflug in einen Sinkflug übergehen könnte“, sagte Timo Tschammler, Deutschlandchef des weltweit agierenden Maklerhauses. Mit Umsätzen zwischen 50 und 55 Milliarden Euro rechnen die Experten auch im neuen Jahr.
Zwar sind nur ganz wenige, sehr vermögende Privatpersonen direkt in Gewerbeimmobilien investiert. Aber was auf diesem Markt vor sich geht, trifft dennoch viele Millionen Deutsche. Beispielsweise weil sie ihre Spargroschen Offenen Immobilienfonds anvertraut haben. Aber auch, weil ihre private Altersvorsorge zu einem Teil vom Immobilienmarkt abhängt. Lebensversicherer und Pensionskassen und -fonds sind eine der größten Gewerbeimmobilieninvestorengruppe hierzulande.
Die Gründe für den Höhenflug sind schnell aufgezählt. Die Konjunktur brummt, die Zinsen sind niedrig und die Mieten steigen, sieht man von dem schwächelnden Segment der Einkaufszentren ab, die unter der Konkurrenz durch den Onlinehandel leiden.
Die Beschäftigungszahlen in Deutschland bewegen sich auf Spitzenniveau, mit der Folge, dass Büroraum knapp wird. In den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Köln, Hamburg, München und Stuttgart wird die Leerstandsquote zum Jahresende auf 4,8 Prozent sinken. Das ist der niedrigste Wert seit 15 Jahren. Das ist für Büroraum ein extrem geringer Wert. Denn in der Statistik sind Gebäude mitgezählt, deren Qualität so gering ist, dass sie faktisch nicht vermietbar sind. Folglich ist der Leerstand bezogen auf die wirklich vermarktbaren Gebäude noch geringer. Erst 2019 zieht voraussichtlich das Neubauvolumen deutlich an, sodass der Leerstand dann wieder etwas zunehmen dürfte.
Was das größte Risiko für den Markt ist
Die boomende Nachfrage nach Gewerbeimmobilien wird begünstigt von den geringen Anleiherenditen. Obwohl die Mietrenditen für Büroimmobilien in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgegangen sind, lag die Mietrendite für die Investoren zum Kaufzeitpunkt in der Regel zwischen drei und vier Prozentpunkten über den Renditen zehnjähriger Bundeanleihen.
Der nun schon zehn Jahre währende Aufschwung ist manchen in der Branche unheimlich. Denn als Faustregel galt bisher, dass zehn fetten Jahren etwa zehn magere Jahre folgen.
Die 120. Monatsbefragung der Deutschen Hypothekenbank zur Stimmung in der Branche lässt zumindest Zweifel darüber aufkommen, ob es so weiterläuft wie bisher. Der Deutsche Hypo-Index für das Immobilienklima kühlte sich zum zweiten Mal in Folge ab. War der Rückgang im vergangenen Monat mit minus ein Prozent noch recht gering, so fiel er im Dezember mit minus 3,2 Prozent deutlich kräftiger aus. Sollte der Index im Januar weiter zurückgehen, so würde eine Trendwende angenommen. Am Jahresende 2017 liegt der Klimaindex bei 135 Punkten. ,
Das Stimmungsbarometer der Immobilienwirtschaft wird monatlich veröffentlicht. Wäre die Einschätzung aller Befragten positiv, betrüge der Indexwert 200 Punkte.
Die JLL-Verantwortlichen lassen sich durch die am Dienstag veröffentlichten Indexwerte nicht irritieren und bleiben bei ihrer positiven Einschätzung. Allerdings werden Szenarien durchgespielt, die den Aufschwung beenden könnten. Politische Risiken sind ein Punkt. Als harmlos werden die Probleme bei der Regierungsbildung in Deutschland betrachtet – auch bei der Deutschen Hypo. „Trotz der schwierigen Regierungsbildung ist Deutschland keineswegs instabil und kann ferner mit robusten Wirtschaftsrahmendaten aufwarten“, kommentierte Andreas Pohl, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Hypo.
Der Ausgang des Konfliktes zwischen den USA und Nordkorea bereitet schon eher Sorgen. „Die globalen Risiken sind nicht zu unterschätzen“, sagte JLL-Manager Tschammler. Zu schnell steigende Zinsen gelten als weiteres Risiko, von dem aber kaum jemand in der Branche annimmt, dass es eintritt. Führende Ökonomen rechnen frühestens ab Mitte 2019 mit einer Erhöhung der Leitzinsen in Europa. Und dann werde die Europäische Zentralbank es mit einem Leitzins von 0,25 Prozent bewenden lassen. Auch dass zwischenzeitlich die Kapitalmarktzinsen etwas steigen und mit ihnen die Fremdfinanzierungskosten der Immobilieninvestoren zunehmen werden, scheint beherrschbar. „Die Zinserhöhung wird keine Auswirkung auf die Preise der Büroimmobilien haben“, erwartet Marcus Lütgering, der für Büroimmobilieninvestmentgeschäft von JLL in Deutschland verantwortlich ist.
Wenn man JLL-Chefanalyst Helge Scheunemann nach dem größten Risiko für den Markt fragt, dann sieht er vor allem die durch den permanenten Aufstieg ausgelösten zu hohen Erwartungen der Investoren, die sich an Wertzuwächse gewöhnt hätten. Die werden auch durch steigende Zinsen ausgebremst.
Scheunemann prognostiziert, dass der Renditevorteil der Gewerbeimmobilien gegenüber erstklassigen Staatsanleihen in den nächsten Jahren abnehmen wird. Die fetten Jahre nähern sich dem Ende. Aber wann die wirklich mageren Jahre beginnen, will zurzeit niemand vorhersagen.
