Auch Profi-Investoren drängen verstärkt in den Markt. So kauften und verkauften sie 2012 große Wohnungspakete für 10,5 Milliarden Euro, ergeben Auswertungen des Immobiliendienstleisters Savills. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Plus von 46 Prozent.
Unter diesen Käufern tummeln sich nicht nur klassische Immobiliengesellschaften, sondern auch Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionsfonds. Sie steckten insgesamt 2,2 Milliarden Euro in solche Wohnungspakete. Auch für 2013 rechnet Savills mit einem „überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen“.
In besonders begehrten Lagen gibt es kaum noch Angebot, das die steigende Nachfrage befriedigen könnte. So berichtet der Gutachterausschuss für die Stadt Frankfurt, dass die Anzahl der Transaktionen im vergangenen Jahr gefallen sei, „aufgrund der begrenzten Angebotslage“. Es fänden sich kaum Verkäufer, da diese nicht wüssten, wie sie das frei werdende Geld sicher und rentabel anlegen sollten. Das Interesse der Käufer sei hingegen groß. Die Preise sind entsprechend gestiegen, je nach Baujahr um bis zu 14 Prozent.
Besonders gefragt waren in Frankfurt Wohnungen im Westend, Nordend und in Sachsenhausen. Angebote sind Mangelware. Nur bei den Neubauwohnungen hat das zwischen Messe und Frankfurter Hauptbahnhof entstandene Europaviertel für etwas Entspannung gesorgt. Fast jede zweite 2012 neu verkaufte Wohnung steht dort. Neubau-Eigenheime sind ebenfalls knapp – besonders beliebt und teuer waren solche im neu entstehenden Holbein-Viertel, das im Stadtteil Sachsenhausen auf dem Gelände eines alten Güterbahnhofs wächst. Sie kosteten laut Gutachterausschuss im Schnitt 500.000 Euro.
Wer feststellen will, wie tragfähig ein Preisanstieg wirklich ist, muss neben der Preisentwicklung vor allem Faktoren untersuchen, die künftig auf Wohnraumnachfrage und -angebot wirken. Für die Nachfrage ist das Bevölkerungswachstum wichtig, vor allem die Anzahl der Haushalte. Daneben spielt eine Rolle, wie viel die Haushalte verdienen. Nur wenn sie sich das Wohnen vor Ort leisten können, bleiben sie und kaufen oder mieten eine Immobilie. Das Angebot wiederum wird vor allem von der Zahl der Neubauten und den dafür ausgewiesenen Flächen bestimmt.
Überraschender Zustrom
Die Nachfrage nach Wohnraum wird in den kommenden Jahren noch steigen. Das Statistische Bundesamt rechnet in seinen Prognosen bis 2025 mit einer steigenden Anzahl von Haushalten, vor allem durch immer mehr Singlehaushalte. Der Höchststand wäre 2025 dann bei 41,1 Millionen Haushalten erreicht, etwa 700.000 mehr als aktuell. In den alten Bundesländern soll die Anzahl der Haushalte sogar bis 2029 steigen, in den neuen Bundesländern sinkt sie schon heute.
Dabei gehen die Statistiker davon aus, dass pro Jahr maximal 200.000 Menschen mehr nach Deutschland ein- als auswandern. Für die vergangenen Jahre war diese Annahme aber deutlich zu vorsichtig, da vor allem aus den Euro-Krisenländern wie Spanien und Griechenland mehr Menschen nach Deutschland zogen: 2011 kamen netto 280 000 Einwanderer, im vergangenen Jahr dürften es über 340 000 gewesen sein. „Die Zuwanderer ziehen überwiegend in die Großstädte und dort in die Innenstädte“, sagt Tobias Just, Immobilienwissenschaftler der Uni Regensburg. Genau dorthin also, wo ohnehin schon viele Menschen nach einer Wohnung suchen und das Angebot, wie in Frankfurt, besonders knapp ist.
