Kann der Käufer die Immobilie dagegen komplett aus Rücklagen und ohne Kredit finanzieren, lohnt die eigene Immobilie in der Regel. Rückschlüsse erlaubt hier die für die Städte ausgewiesene Mietrendite. Selbstnutzer können diese mit der bei anderen Anlagen erwarteten Rendite vergleichen: Wer sein Geld statt in die Immobilie nur aufs Tagesgeldkonto packt, fährt mit dem Immobilienkauf überall besser. Wer mit einem Mix aus Aktien, Anleihen und Gold einen Gewinn von fünf bis sechs Prozent schafft, schneidet als Mieter meist besser ab.
Haben Selbstnutzer bislang kaum Rücklagen gebildet, kommt die eigene Immobilie nur bei hohem und verlässlichem Einkommen infrage. Angesichts des besonderen Risikos ist der Kauf aber selbst dann allenfalls in Städten mit hohen Mietrenditen ab 5,3 Prozent empfehlenswert. Doch die gibt es nur noch selten.
Die neuen Regelungen bei der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse greift bei neuen Mietverträgen in Städten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“. In welchen Städten, entscheiden die Bundesländer. Sie läuft bis zu fünf Jahre und soll im ersten Halbjahr 2015 in Kraft treten.
Mieten für neu gebaute und umfassend sanierte Wohnungen in Neubauten dürfen auch mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel-Niveau liegen.
Mieten dürfen maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Was ortsüblich ist, gibt der Mietspiegel vor. Die zehn Prozent gelten auch für Verträge, die schrittweise Mieterhöhungen vorgeben (Staffelmieten).
Der Einfluss der Mietpreisbremse
Die Politik könnte die Entwicklung verschärfen: Die neue Mietpreisbremse, laut der Neumieten in angespannten Wohnungsmärkten nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen, deckelt die Mieten. Das könnte zunächst Immobilien als Geldanlage unattraktiver machen und so die Nachfrage und die Preise drücken. Da aber mittelfristig weniger gebaut würde, könnten die Preise knappheitsbedingt wieder anziehen.
Wer bereits als Mieter wohnt, wird sich den Kauf einer Immobilie besonders gut überlegen. Denn die Bestandsmieten liegen vielerorts noch deutlich unter den Neuvertragsmieten. Im persönlichen Kalkül dieser Mieter wird ein Immobilienkauf dann noch unattraktiver, weil sie sich durch den Kauf noch weniger der bislang fälligen Miete ersparen würden. Im Mittel liegen die Neuvertragsmieten in den 50 Städten 18,5 Prozent über den Preisen im Bestand. Dies zeigt eine exklusive Auswertung des Immobilien-Datendienstleisters Empirica-Systeme für die WirtschaftsWoche. Die Werte für alle 50 Städte finden sich im Ranking.
Chance-Risiko-Verhältnis
In Berlin etwa zahlen neu einziehende Mieter gut 37 Prozent mehr als die bereits zur Miete wohnenden Berliner - der Spitzenwert. Ein Grund: Langjährige Mieter werden umfassend geschützt, zum Beispiel wenn eine vermietete Wohnung, etwa von einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft, in Eigentum umgewandelt und verkauft wird. "In Berlin greift eine besondere Sperrregel. Käufer dürfen dann den Mietvertrag zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen", sagt Sebastian Hein, Marktforscher bei Empirica-Systeme. In Nürnberg, Freiburg und Frankfurt liegen die Neumieten noch mehr als 30 Prozent über den Bestandsmieten.
In Leverkusen, Bochum und Wuppertal hingegen zahlen Neumieter sogar weniger als die bereits Ortsansässigen. Eigentlich ein Paradies für zuziehende Mieter. Doch in den drei Städten Nordrhein-Westfalens leben Eigentümer wegen der niedrigen Kaufpreise noch günstiger. Auf Wertsteigerungen nach dem Kauf dürfen sie hier allerdings nicht hoffen. Das Chance-Risiko-Verhältnis aus Käufersicht ist vor allem in Bochum und Wuppertal schlecht, zeigt das Immobilienranking. Klicken Sie hier um das komplette Dossier mit allen Daten herunterzuladen (Preis: 1,99 Euro).
