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Immobilienmarktanalyse Wohnen in der Großstadt - mieten oder kaufen?

Die Preise für Haus oder Wohnung steigen noch deutlich stärker als die Mieten. Unser exklusives Ranking der 50 größten Städte zeigt, wo Eigentum sich noch lohnt und warum Mieter häufig günstiger wohnen.

Besser Kaufen oder mieten? Die Analyse der Wohnungsmärkte der 50 größten Städte Deutschlands gibt Auskunft. Quelle: Getty Images

Eine aktuelle Entwicklung befeuert den Glaubensstreit „Mieten oder Kaufen?“ Denn während die Kaufpreise in den Städten seit 2009 auf breiter Front kräftig steigen, haben die Mieten nur sehr viel schwächer zugelegt. Die Tendenz ist damit eindeutig: Kaufen wird unattraktiver, Mieten attraktiver.

Klar, von Eigentümern genannte Vorteile, wie der Gewinn an Lebensqualität, die größere Freiheit bei der Gestaltung der eigenen vier Wände - von der Wandfarbe bis zum Raumzuschnitt - , lassen sich nicht in Zahlen beziffern. Doch wer ohne große Emotionen auf die Zahlen sieht, kommt immer öfter zum Ergebnis, dass Mieter günstiger wohnen. Allerdings gilt das längst nicht überall.

Mieten oder kaufen? Die größten deutschen Städte im Test
Das Essener Wahrzeichen, der Förderturm der ehemaligen Zeche und des heutigen Museums Zeche Zollverein Quelle: dpa
Das "U" auf dem Dach der Unions-Brauerei Quelle: dpa
Skyline von Düsseldorf im Winter Quelle: dpa
Bremer Marktplatz Quelle: dpa
Blick über den Rhein auf Köln Quelle: dpa
Menschen auf dem Schlossplatz in Stuttgart Quelle: dpa
Neues Rathaus in Hannover Quelle: dpa

Immobilienkauf wird unattraktiver

Die Datenlage: 2014 mussten Wohnungskäufer in den 50 größten Städten laut Zahlen des Internet-Portals Immobilienscout 24 rund 7,6 Prozent mehr Geld einplanen. Die Mieten zogen bei neu abgeschlossenen Verträgen hingegen nur um 3,7 Prozent an. In vielen Städten enteilen die Kaufpreise den Mieten schon seit Jahren: Seit 2007 sind die Kaufpreise in München um sagenhafte 73 Prozent gestiegen, die Mieten nur um 28 Prozent.

Für Anleger wird der Immobilienkauf so unattraktiver, ihre Rendite aus der Vermietung fällt. Auch Selbstnutzer, die Wohnraum suchen, um selbst darin zu leben, dürften sich häufiger für die Miete entscheiden. 

Was Bewerber wissen müssen

Die WirtschaftsWoche hat die städtischen Immobilienmärkte aus Sicht von Anlegern und Selbstnutzern analysiert. Preise, Mieten, Wirtschaftsentwicklung, Kaufkraft und andere wichtige Standortfaktoren zeigen Käufern, wo die Chancen auf weitere Wertzuwächse groß sind - und wo die Preise zu weit gelaufen sind. Selbstnutzer bekommen eine Empfehlung, an welchen Standorten sie - unabhängig von Wertsteigerungen - günstiger als Mieter wohnen und wo sie als Eigentümer im Vorteil sind. Das exklusive Ranking zu den 50 Städten und den Stadtteilen von Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln und München finden Sie hier als Download (Preis: 1,99 Euro).

Gesamtranking Top Ten mittelgroße Städte

Kaufinteressenten sollten den Markt genau analysieren

Kaufinteressenten sollten den Markt genau analysieren. Denn deutschlandweit schwächt sich der Preisanstieg bei Immobilien schon wieder ab. Bestehende Wohnungen verteuerten sich 2014 nur noch um vier Prozent, nach je über sieben Prozent plus in den beiden Jahren zuvor. "Der Markt beginnt sich abzukühlen", sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei Immobilienscout 24. "Vielerorts sind Preisobergrenzen erreicht." Noch würden die Angebotspreise in den Städten zwar deutlich steigen, doch selbst hier gebe es Bremsspuren: "Bislang findet sich irgendwann ein Käufer, der die hohen Preise zahlt, aber es dauert viel länger als früher." Für 2015 erwartet Kiefer nur etwa vier Prozent Preisplus in den Städten. Nicht schlecht. Aber weit unter den Vorjahren.

Im Ranking der WirtschaftsWoche schneiden Hamburg und Leipzig aus Sicht der Kaufinteressenten am besten ab. Beide Städte bieten sehr gute Chancen auf weitere Wertsteigerungen bei vergleichsweise geringen Risiken. Gute wirtschaftliche Aussichten ziehen neue Einwohner an. In den nächsten fünf Jahren soll die Bevölkerung in Leipzig um 2,4 Prozent wachsen, in Hamburg um 2,0 Prozent. Die Wohnungsmärkte profitieren nicht nur vom Zustrom, sondern auch vom Austausch - also ähnlich hoher Ab- und Zuwanderung. Laut Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte ist die Zahl der 30- bis 50-Jährigen in Hamburg in den vergangenen Jahren kaum gestiegen; sie stehen jedoch für etwa ein Drittel aller Zuwanderer. Diese Altersgruppe verdient meist gut und legt bei Miete oder Kauf viel auf den Tisch. Zunehmende Mobilität treibt so den Immobilienboom.

In vielen Städten sollte man vielleicht besser nicht kaufen

Dass die Kaufpreise in Hamburg in den vergangenen Jahren viel stärker als die Mieten gestiegen sind, kann auf eine Überbewertung hindeuten. In Leipzig etwa war der Preisanstieg durch Mietsteigerungen fast gedeckt. Die Renditen der Anleger sind hier kaum gesunken. Durch den relativ hohen Mietanstieg lohnt sich der Kauf auch für Selbstnutzer, die so viel Miete sparen können. Tatsächlich würden diese den Markt immer stärker prägen, berichtet Andreas Köngeter vom Leipziger Makler Koengeter Immobilien.

In vielen anderen Städten sind die Argumente für den Immobilienkauf weniger gut. Als Geldanlage hält Frank Frommholz, Honorarfinanzberater aus Hamburg, Immobilien ohnehin für überbewertet: "Durch die Kaufnebenkosten ist die Immobilie eine Anlage mit zehn Prozent Ausgabeaufschlag. Bei Fonds würden die meisten Anleger von so etwas sofort die Finger lassen."

Auch die Risiken machen sich viele Käufer nicht klar. Durch Kauf auf Kredit vervielfachen sie das Gewinn- und Verlustrisiko ihres Eigenkapitals (sie "hebeln" ihr Kapital, ähnlich wie ein Hedgefonds) und setzen alles auf eine Karte - "Klumpenrisiko" heißt das in der Sprache der Geldprofis. Schon ein geringer Wertverlust des Investments aber würde das vom Käufer investierte Kapital stark vermindern. Bislang halten die Immobilien ihren Wert.

Die teuersten und günstigsten Stadtteile der Metropolen

Eigentümer wohnen zwar miet-, aber nicht kostenfrei

Anders könnte dies bei einem möglichen Zinsanstieg aussehen, analysiert Dachfondsmanager Eckhard Sauren in seinem neuen Buch "Die Zinsfalle". Schon ein allgemeiner Zinsanstieg um 2,0 Prozentpunkte - etwa über mehrere Jahre - könnte bei vermieteten Immobilien zu 45 Prozent Wertverlust führen. Der Grund: Investoren können auch bei steigenden Zinsen die Mieten dank strikter Gesetze kaum anheben. Also kaufen sie dann lieber Alternativ-Anlagen, etwa Anleihen. Zusätzlich würden Baudarlehen für alle teurer, auch das würde die Nachfrage drücken.

Wo der Immobilienboom Wohnen besonders stark verteuert hat
Hamburg Quelle: dpa
Freiburg Quelle: dpa
Kaiserdom in Aachen Quelle: dpa
Luftaufnahme von Oldenburg Quelle: Bin im Garten CC Attribution-Share Alike 3.0 Unported
Altstadt von Dresden Quelle: dpa
Englischer Garten in München Quelle: dpa
Nürnberg Quelle: dpa

Wollen Selbstnutzer unabhängig von möglichen Wertveränderungen einer Immobilie möglichst günstig wohnen, müssen sie die Gesamtkosten als Mieter und Eigentümer einer Immobilie vergleichen. Eigentümer wohnen zwar miet-, aber nicht kostenfrei: So müssen auch sie Strom, Wasser oder Müllabfuhr zahlen. Auch die Grundsteuer fällt in beiden Fällen an. Laufende Kosten, zum Beispiel für einen Hausmeister, zahlen Eigentümer über das Hausgeld, das in der Regel über den Nebenkosten der Mieter liegt. Zusätzlich müssen sie noch für Instandhaltung (Faustformel: ein bis zwei Prozent des Kaufpreises pro Jahr) und Verwaltung der Immobilie aufkommen - davon bleiben Mieter verschont. Hinzu kommen mögliche Kreditkosten.

Steuervorteile für Mieter und Vermieter

Miete oder Kauf?

Ob sich Miete oder Kauf lohnt, hat die WirtschaftsWoche für die 50 Städte auf Basis aktueller Kaufpreise, Mieten und Kreditangebote berechnet. Die Immobilie soll zu 60 Prozent per Kredit finanziert werden, 40 Prozent plus Kaufkosten bringt der Käufer selbst auf. Um nur die reinen Wohnkosten zu vergleichen, basieren die Kreditkosten auf Darlehen ohne Tilgung. Denn durch die Tilgung des Kredits bauen Immobilienkäufer Eigentum auf - sie sparen. Diese Ausgaben hängen nicht direkt mit den Kosten des Wohnens zusammen.

Bleibt so gerechnet nur eine Rendite von 5,5 Prozent oder weniger auf das eingesetzte Kapital, lautet die Empfehlung: Mieten und das vorhandene Kapital lieber breit gestreut investieren! Die Schwelle von 5,5 Prozent mag im aktuellen Niedrigzinsumfeld hoch erscheinen. Doch sie entspricht einer Rendite auf die Gesamtinvestition, inklusive Kredit, von nur etwa 2,4 Prozent. Vor allem angesichts der hohen Kreditrisiken sollten Käufer niedrigere Werte nicht hinnehmen. Die Antwort auf die Frage „Mieten oder Kaufen?“ für alle 50 Städte finden Sie in unserem Dossier, hier als Download (Preis: 1,99 Euro).

In der Regel lohnt die Immobilie, wenn sie ohne Kredit finanziert werden kann

Kann der Käufer die Immobilie dagegen komplett aus Rücklagen und ohne Kredit finanzieren, lohnt die eigene Immobilie in der Regel. Rückschlüsse erlaubt hier die für die Städte ausgewiesene Mietrendite. Selbstnutzer können diese mit der bei anderen Anlagen erwarteten Rendite vergleichen: Wer sein Geld statt in die Immobilie nur aufs Tagesgeldkonto packt, fährt mit dem Immobilienkauf überall besser. Wer mit einem Mix aus Aktien, Anleihen und Gold einen Gewinn von fünf bis sechs Prozent schafft, schneidet als Mieter meist besser ab.

Haben Selbstnutzer bislang kaum Rücklagen gebildet, kommt die eigene Immobilie nur bei hohem und verlässlichem Einkommen infrage. Angesichts des besonderen Risikos ist der Kauf aber selbst dann allenfalls in Städten mit hohen Mietrenditen ab 5,3 Prozent empfehlenswert. Doch die gibt es nur noch selten.

Die neuen Regelungen bei der Mietpreisbremse

Der Einfluss der Mietpreisbremse

Die Politik könnte die Entwicklung verschärfen: Die neue Mietpreisbremse, laut der Neumieten in angespannten Wohnungsmärkten nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen, deckelt die Mieten. Das könnte zunächst Immobilien als Geldanlage unattraktiver machen und so die Nachfrage und die Preise drücken. Da aber mittelfristig weniger gebaut würde, könnten die Preise knappheitsbedingt wieder anziehen.

Was Bewerber wissen müssen

Wer bereits als Mieter wohnt, wird sich den Kauf einer Immobilie besonders gut überlegen. Denn die Bestandsmieten liegen vielerorts noch deutlich unter den Neuvertragsmieten. Im persönlichen Kalkül dieser Mieter wird ein Immobilienkauf dann noch unattraktiver, weil sie sich durch den Kauf noch weniger der bislang fälligen Miete ersparen würden. Im Mittel liegen die Neuvertragsmieten in den 50 Städten 18,5 Prozent über den Preisen im Bestand. Dies zeigt eine exklusive Auswertung des Immobilien-Datendienstleisters Empirica-Systeme für die WirtschaftsWoche. Die Werte für alle 50 Städte finden sich im Ranking.

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Chance-Risiko-Verhältnis

In Berlin etwa zahlen neu einziehende Mieter gut 37 Prozent mehr als die bereits zur Miete wohnenden Berliner - der Spitzenwert. Ein Grund: Langjährige Mieter werden umfassend geschützt, zum Beispiel wenn eine vermietete Wohnung, etwa von einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft, in Eigentum umgewandelt und verkauft wird.  "In Berlin greift eine besondere Sperrregel. Käufer dürfen dann den Mietvertrag zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen", sagt Sebastian Hein, Marktforscher bei Empirica-Systeme. In Nürnberg, Freiburg und Frankfurt liegen die Neumieten noch mehr als 30 Prozent über den Bestandsmieten.

In Leverkusen, Bochum und Wuppertal hingegen zahlen Neumieter sogar weniger als die bereits Ortsansässigen. Eigentlich ein Paradies für zuziehende Mieter. Doch in den drei Städten Nordrhein-Westfalens leben Eigentümer wegen der niedrigen Kaufpreise noch günstiger. Auf Wertsteigerungen nach dem Kauf dürfen sie hier allerdings nicht hoffen. Das Chance-Risiko-Verhältnis aus Käufersicht ist vor allem in Bochum und Wuppertal schlecht, zeigt das Immobilienranking. Klicken Sie hier um das komplette Dossier mit allen Daten herunterzuladen (Preis: 1,99 Euro).

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