Cannes Yachten blinken in der Sonne, das weiße Palais de Festival reflektiert das Frühlingslicht, in den Strandpavillons haben die Herren teils das Jackett abgelegt. Willkommen in Cannes. Willkommen auf der Mipim, der großen europäischen Immobilienmesse bei frühsommerlichen Temperaturen im März. Die Sonne strahlt, die Branche strahlt. Ein unberechenbarer US-Präsident Donald Trump, der Austritt der Briten aus der Europäischen Union und das Risiko steigender Zinsen verderben hier keinem die gute Laune. Auch nicht die gegenüber dem Vorjahr nochmals verschärften Sicherheitskontrollen, die zu langen Schlangen vor den Messeeingängen führen. Dabei gäbe es genug, was nachdenklich stimmen sollte.
Stichwort Trump: Volkswirte prophezeien Schaden für die US-Wirtschaft, wenn sich das Land wie von Trump betrieben abschottet und den freien Handel einschränkt. Hält das Anleger davon ab, in US-Immobilien zu investieren? Nein! „Die internationalen Investoren sehen in großen US-Städten liquide, professionelle Immobilienmärkte“, sagt Yvo Postleb, Deutschland-Chef des Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield. Mit Blick auf New York ist er sicher: „Diesen Markt kann ein großer institutioneller Immobilieninvestor nicht ignorieren.“
Auch die deutschen Investoren tun dies nicht, bestätigt Peter Schreppel, der in gleicher Position CBRE, den weltgrößten Immobiliendienstleister, vertritt: „Amerika ist Zielmarkt“, ist die Botschaft, die er aus den Jahresauftaktgesprächen mit großen deutschen institutionellen Investoren wie Versicherern und Offenen Immobilienfonds mitgenommen hat. Das Geld, das sie investieren, kommt von Privatpersonen, die damit ihren Lebensunterhalt im Alter absichern oder in Immobilien statt in Aktien oder Anleihen sparen.
Privatanleger, die selbst entscheiden, auf welchen Immobilienmarkt ihr Geld fließen soll, schreckt Trump ebenso wenig ab. Eigentlich hatte Christoph Kahl, Geschäftsführender Gesellschafter von Jamestown, erwartet, dass er wegen Trump weniger Geld für seinen aktuellen Fonds einwirbt. Doch der Chef des mit Abstand größten Anbieters geschlossener US-Immobilienfonds, stellte im Vorfeld der Mipim fest: „Die Kunden zeichnen weiter Beteiligungen.“ Sein im vergangenen Jahr aufgelegter Fonds Nr. 30 hat bisher 325 Millionen Dollar eingesammelt. Viel mehr, als einzelne Deutschland-Fonds.
Amerikanern sind die Renditen in Deutschland zu niedrig
Und andersherum: Die Amerikaner sehen kein Problem auf dem heimischen Immobilienmarkt. Warum sollten sie? „Wir haben einen riskanten Präsidenten, ihr Europäer habt eine riskante Währungsunion“, fasst David A. Ironside die Sicht der Amerikaner zusammen. Ironside ist bei LaSalle Investment Management für die Investitionen in Kontinentaleuropa verantwortlich. Ein US-Investor könne mit amerikanischen Staatsanleihen höhere Renditen erzielen als mit den Mieten für gute Büros an den deutschen Top-Standorten. „Warum sollte er also ein Währungsrisiko eingehen?“, fragt Ironside.
„Die meisten Amerikaner sind keine Langfristinvestoren“, weiß Matthias Leube, Deutschland-Geschäftsführer der Makler-Organisation Colliers International. US-Investoren suchten Opportunitäten. Das sind Immobilien mit mehr oder minder großen Schönheitsfehlern. Das können kurzfristig auslaufende Mietverträge oder notwendige Modernisierungen sein. Noch läuft der deutsche Markt zu gut, weshalb Ironside erwartet: „Viele amerikanische Investoren warten auf unruhigere Zeiten, etwa durch den Brexit.“
Stichwort Zinsen: Steigende Zinsen haben für die Immobilienwirtschaft drei Effekte. Der eine: Alternativanlagen, etwa Anleihen, werden attraktiver. Der zweite: Die Finanzierung wird teurer. Der dritte: Die Immobilienwerte sinken nach der branchenüblichen Bewertungsmethode, die zukünftige Mieterträge auf den Gegenwartswert abzinst.
Dass die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihe vor dem Jahr 2025 signifikant steigt und sie gegenüber Immobilieninvestitionen nennenswert attraktiver macht, sieht Yvo Postleb nicht. Fragt man in Cannes, was ein signifikanter Anstieg von Renditen und Zinsen sei, dann heißt es: plus 0,5 bis ein Prozentpunkt. Zwar nehmen doch einige Branchenvertreter an, dass die Kapitalmarktzinsen früher steigen könnten. Aber dass sie denen in den USA sofort hinterherziehen werden, will in Cannes niemand so richtig glauben.
Auch dass der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI), der vom internationalen Maklerhaus JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) quartalsweise ermittelt wird, schlechtere Zeiten für Immobilienfinanzierungen signalisiert, verfängt nicht. Zum Jahresbeginn sank der Index um 16,4 auf minus zwölf Punkte und ist damit erstmals seit dem vierten Quartal 2012 negativ. Der Index wird aus dem Saldo aus positiven und negativen Einschätzungen gebildet. „Das Klima am Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen trübt sich erkennbar ein“, sagt Markus Kreuter, Leiter Finanzierungsberatung bei JLL vor der Messe.
Die Zinsen dürfen nicht steigen
Für Barbara Knoflach sind andere Umstände maßgebend: „Es kann sich kein europäischer Staat erlauben, dass die Zinsen steigen“, stellt die Frau, die den internationalen Investmentbereich von BNP Paribas Real Estate verantwortet, fest. Sie gibt allerdings auch zu bedenken: „Wir haben wieder einen Finanzierungsmarkt wie 2007.“ Das war das Jahr vor dem großen Knall auf den Finanz- und Immobilienmärkten. Damals unterboten sich die Banken bei den Konditionen und akzeptierten immer höhere Beleihungswerte, in der Spitze bis an die 100 Prozent. Letzteres müssen sie gegenwärtig gar nicht, weil die Investoren Immobilien mit hohen Eigenkapitaltranchen und manchmal komplett mit eigenem Geld bezahlen. Um im Geschäft zu bleiben, akzeptieren die Banken immer kleinere eigene Margen. „Wir haben bei den Margen ein Niveau erreicht, das nicht weiter absinken darf“, klagt Andreas Pohl, Chef der Deutschen Hypothekenbank.
Stichwort Brexit: Wenn die Investoren London wegen des Austritts Großbritanniens aus der Europäischen Union tatsächlich den Rücken zukehren, ist das nicht schlecht für Deutschland, lautet der landläufige Tenor. „Deutschland ist für Investoren nach wie vor ein sicherer Hafen“, sagt Colliers-Mann Leube. Allerdings fehlen ausreichend Liegeplätze: „Ein Investor kann in Deutschland gar nicht so viel anlegen, wie er möchte“, klagt Cushman-&-Wakefield-Manager Postleb.
Leube rechnet dennoch damit, dass 2017 auf dem Markt für Gewerbeimmobilien etwa gleich viel umgesetzt wird wie im Vorjahr. Da waren es rund 52 Milliarden Euro. „Die Investoren kaufen, weil sie glauben, dass die Preise noch weiter nach oben gehen“, beobachtet Leube. Sie sorgen damit für die sich selbst erfüllende Prophezeiung, indem sie mit ihrer Konkurrenz um Objekte die Preise noch höher treiben. Die Folge ist für den Colliers-Expteren klar: „Die Renditekompression geht weiter, aber nicht mehr so schnell wie früher.“ Dass die Renditeverluste etwas langsamer eintreten liegt an den inzwischen steigenden Mieten. Doch deren Steigerungsraten bleiben immer noch hinter denen der Preise zurück. „Die fünf Prozent Mietrendite von früher sind heute dreieinhalb Prozent“, vergleicht Barbara Knoflach die Situation.
Ob unter diesen Umständen Rendite und Risiko noch zusammenpassen, fragen sich dann doch manche Investoren. Banker Pohl sieht es nüchtern: „Ein Immobilienfondsmanager kann nicht die Hände in den Schoß legen. Ich sehe Risiken, muss aber trotzdem weiter Geschäft machen.“ In Cannes ist viel von der sich immer wieder neu aufbauenden Geldwelle die Rede, die alle vor sich hertreibt. Dass die Getriebenen dabei die gute Laune nicht verlieren, liegt vielleicht am kurzen Gedächtnis. Martin J. Brühl, Geschäftsführer bei der Immobiliensparte der Fondsgesellschaft Union Investment Real Estate und einer der größten Immobilienverwalter Deutschlands, auf einem Vorabendempfang zur Messe gut auf den Punkt brachte: „Die Immobilienbranche ist bekannt für ihre Sieben-Jahres-Zyklen und ein Gedächtnis, das nur drei Jahre zurückreicht.“ Wenn das so ist, dann hat sie den Zusammenbruch von 2008 verständlicherweise längst vergessen.
